律師點(diǎn)評

本案屬于一起較為典型的“無證情況下轉(zhuǎn)讓”的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，太重公司在沒有取得出讓國有土地使用權(quán)證書的情況下與嘉和泰公司簽訂旨在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》，并在取得出讓國有土地使用權(quán)證書后為了辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》?！秴f(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在諸多合同要素方面均約定不一致，特別是《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》約定的土地轉(zhuǎn)讓價格高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的土地轉(zhuǎn)讓價格。嘉和泰公司主張土地轉(zhuǎn)讓價格以備案的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定為準(zhǔn)；太重公司主張《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》約定的土地補(bǔ)償金并不是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而是用于地上房屋拆遷、職工安置、工廠搬遷及地上建筑物補(bǔ)償?shù)?；《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的轉(zhuǎn)讓價格才是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。故本案的爭議焦點(diǎn)為太重公司在沒有取得出讓土地使用權(quán)證書時簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，即《協(xié)議書》的效力問題。除此以外，本案還涉及到前后兩份轉(zhuǎn)讓合同的效力問題和稅務(wù)承擔(dān)問題。本文從以下幾個方面對上述問題進(jìn)行分析和點(diǎn)評：

一、轉(zhuǎn)讓方在沒有取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

《解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”該條規(guī)定是認(rèn)定上述轉(zhuǎn)讓合同效力最直接的法律依據(jù)。該條司法解釋代表了司法實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)，即：

首先，轉(zhuǎn)讓方在沒有取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下簽訂合同轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為是一種無權(quán)處分行為。無權(quán)處分行為是無處分權(quán)人以自己的名義就他人的權(quán)利標(biāo)的所為的處分行為。按照民法理論，法律行為可分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為。前者系指發(fā)生債權(quán)債務(wù)之行為，故又稱為債權(quán)行為，如租賃、保證。后者系指使某特定權(quán)利直接發(fā)生得喪變更之行為，如抵押權(quán)的設(shè)定行為，商標(biāo)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為[1]。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然屬于債權(quán)行為，但債權(quán)的行使或債務(wù)的履行結(jié)果將導(dǎo)致物權(quán)的移轉(zhuǎn)變更，因此該等轉(zhuǎn)讓行為既包含負(fù)擔(dān)行為也包含處分行為。國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移國有土地的使用權(quán)于受讓方，受讓方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合同。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力也包括了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，而且國有土地使用權(quán)應(yīng)屬于轉(zhuǎn)讓方所有或者轉(zhuǎn)讓方有處分權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得出讓國有土地使用權(quán)或相應(yīng)國有土地使用權(quán)的處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓行為即屬于無權(quán)處分行為。

其次，無權(quán)處分行為的效力待定，其是否生效取決于權(quán)利人是否追認(rèn)及處分人是否取得處分權(quán)。一般情況下，法律為維護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的“靜的安全”，不允許處分他人之物，無權(quán)處分行為在民事上往往構(gòu)成侵權(quán)行為；因此，無權(quán)處分行為本不應(yīng)產(chǎn)生處分的效力，理應(yīng)屬于無效的民事行為。但法律為照顧實(shí)際上的便利，于特定情形作為例外，使其發(fā)生效力[2]。例如，我國的合同法就無處分權(quán)人訂立的合同專門設(shè)立了第51條：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币涝摋l規(guī)定，無權(quán)處分行為是否發(fā)生效力取決于權(quán)利人是否追認(rèn)及處分人是否取得處分權(quán)。

綜上，轉(zhuǎn)讓方在沒有取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是效力待定的合同。如果轉(zhuǎn)讓方簽訂合同后取得土地使用權(quán)或處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓合同溯及于成立之時發(fā)生效力；如果轉(zhuǎn)讓方簽訂合同后獲土地使用權(quán)人追認(rèn)的，則轉(zhuǎn)讓合同溯及于成立之時發(fā)生效力；如轉(zhuǎn)讓方簽訂合同后既沒有取得土地使用權(quán)或處分權(quán)，也未獲土地使用權(quán)人追認(rèn)，則轉(zhuǎn)讓合同溯及于成立之時無效?！督忉尅返诰艞l的規(guī)定正是采納了這種觀點(diǎn)。

在本案中，太重公司在2002年3月份簽訂《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》時沒有取得涉案地塊的出讓國有土地使用權(quán)，但于2002年9月取得了涉案地塊的土地使用權(quán)，即太重公司取得了涉案地塊的處分權(quán)，故《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的效力得到補(bǔ)正，為有效合同。

二、合同雙方就同一土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜先后簽訂兩份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一份是合同雙方實(shí)際履行的合同，另一份是合同雙方為了辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓備案登記手續(xù)而簽訂的合同，正確認(rèn)定這兩份合同的效力是解決糾紛的關(guān)鍵。

合同雙方就同一土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜先后簽訂兩份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一份是合同雙方實(shí)際履行的合同，另一份是合同雙方為了辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓備案登記手續(xù)而簽訂的合同。后者并不是對前者的補(bǔ)充或修改，但后者約定的轉(zhuǎn)讓價格低于前者。合同雙方均為法人，且這兩份合同的內(nèi)容均不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。這兩份合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定呢？

綜合《合同法》第52條關(guān)于無效合同情形的規(guī)定和《民法通則》第55條關(guān)于民事法律行為生效條件的規(guī)定，合同的生效要件包括如下幾項(xiàng)：

（一）締約人具有相應(yīng)的締約能力。締約能力就是行為能力，它是指當(dāng)事人能夠簽訂合同的資格。合同雙方均為法人，法人的締約能力是指法人所具有的與簽訂合同相適應(yīng)的民事行為行力。法人的民事行為能力和民事權(quán)利能力是重合的，即法人有從事其經(jīng)營范圍內(nèi)民事活動的民事行為能力和民事權(quán)利能力。甚至在《合同法》所推行的鼓勵交易的立法原則下，法人超出其經(jīng)營范圍訂立的合同也被認(rèn)為是有效的，除非此等合同違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的規(guī)定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營、法律及行政法規(guī)禁止經(jīng)營的領(lǐng)域，故合同雙方均具有簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的締約能力。

（二）意思表示真實(shí)。所謂意思表示，指向外部表明意欲發(fā)生一定私法上法律效果之意思的行為。意思表示的構(gòu)成要素包括效果意思和表示行為。表意者內(nèi)心意欲發(fā)生法律上效果的意思，為內(nèi)心的效果意思，即所謂真意。表示行為，指以書面或口頭等形式將意思外部化的行為[3]。所謂意思表示真實(shí)，是指表意人的表示行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)地反映其內(nèi)心的效果意思；也就是說，意思表示真實(shí)要求表示行為應(yīng)當(dāng)與效果意思相一致。

（三）不違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。合同之所以能產(chǎn)生拘束力是因?yàn)楹贤膬?nèi)容和形式符合法律規(guī)定；如果合同內(nèi)容違反法律規(guī)定，合同就不會得到法律的保護(hù)，合同也就不會對當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性的規(guī)定的合同才是無效的合同。

（四）不損害社會公共利益。我國現(xiàn)行法中所謂“社會公共利益”，在性質(zhì)和作用上與公序良俗原則相當(dāng)。所謂公序良俗原則，指法律行為的內(nèi)容及目的不得違反公共秩序和善良風(fēng)俗。[4]各國均確立了違反公序良俗的合同無效的原則，我國雖然沒有采用公序良俗的概念，但確立了社會公共利益的概念。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效。

如上所述，兩份轉(zhuǎn)讓合同均滿足上述第（一）、（三）項(xiàng)條件，以下我們就這兩份轉(zhuǎn)讓合同是否滿足第（二）、（四）項(xiàng)生效條件進(jìn)行分析：

第一份轉(zhuǎn)讓合同是合同雙方自愿簽訂并實(shí)際履行的合同，由此可以認(rèn)定這份轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容是合同雙方的內(nèi)心真意，即雙方簽訂這份轉(zhuǎn)讓合同的表示行為符合其效果意思。故，這份轉(zhuǎn)讓合同是合同雙方的真實(shí)意思表示。另外，這份轉(zhuǎn)讓合同的簽訂也不損害任何一方面的公共利益。所以，第一份轉(zhuǎn)讓合同符合合同生效的所有條件，是合法有效的合同。

第二份轉(zhuǎn)讓合同是合同雙方為了辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)而訂立的，雙方均沒有履行該份轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)心意思；由此可以認(rèn)定該份轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不是合同雙方的內(nèi)心真意，即雙方簽訂這份轉(zhuǎn)讓合同的表示行為不符合其內(nèi)心效果意思。這種意思表示的不一致在法學(xué)理論上稱為虛偽表示，即表意人與相對人通謀而為之虛假的意思表示。故第二份轉(zhuǎn)讓合同不是合同雙方的真實(shí)意思表示。另外，第二份轉(zhuǎn)讓合同是備案合同，國家將按第二份合同約定的轉(zhuǎn)讓價格征收土地轉(zhuǎn)讓稅金。但是由于第二份轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓價格低于實(shí)際履行的第一份轉(zhuǎn)讓合同，這樣，合同雙方實(shí)際繳納的稅金顯然要少于他們應(yīng)該繳納的稅金；故第二份轉(zhuǎn)讓合同的簽訂損害了國家稅收利益，即損害了社會公共利益。所以，第二份轉(zhuǎn)讓合同因?yàn)椴皇呛贤p方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、亦損害了社會公共利益而無效。

在本案中，嘉和泰公司和太重公司就涉案地塊的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜先后簽訂了兩份轉(zhuǎn)讓合同，前者以《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的形式出現(xiàn)并為雙方當(dāng)事人所實(shí)際履行，后者《轉(zhuǎn)讓合同》是合同雙方當(dāng)事人為了辦理土地使用權(quán)過戶登記而簽訂的備案合同，并不是對前者的補(bǔ)充或修改。根據(jù)上文的分析，《協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害社會公共利益，是合法有效的合同；《轉(zhuǎn)讓合同》不是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且其內(nèi)容損害了國家稅收利益，是無效的合同。