正榮服務(wù)通過港交所聆訊，關(guān)聯(lián)交易的收入與面積剪刀差升至18.8%

IPO早知道 2020-11-18

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關(guān)聯(lián)物業(yè)平均月收費(fèi)高于第三方0.75元/平方米。

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜蒼穹

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據(jù)IPO早知道消息，正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“正榮服務(wù)”）于6月24日晚間披露聆訊后資料，建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。IPO早知道此前已報(bào)道，正榮服務(wù)本次計(jì)劃在港募集資金約1.5億美元（合約11.7億港元）。

招股資料顯示，正榮服務(wù)于2000年由歐宗榮及正榮集團(tuán)成立，并于2004年開始為正榮的住宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，還自2017年開始向由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)時(shí)歐宗榮通過全資擁有的三家企業(yè)偉正、偉耀、偉天持有正榮服務(wù)股權(quán)比例的87.3%，為正榮服務(wù)的實(shí)際控制人。

歷經(jīng)十余年的發(fā)展，正榮服務(wù)已經(jīng)進(jìn)行全國化布局，主要覆蓋長三角地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)四大熱點(diǎn)區(qū)域，包含住宅、政府公建、寫字樓、工業(yè)園區(qū)和學(xué)校等多元業(yè)態(tài)。截至2019年12月31日，正榮服務(wù)在21個(gè)城市擁有149個(gè)在管項(xiàng)目，涉及在管總建筑面積約為22.9百萬平方米，總簽約建筑面積約為37.0百萬平方米。

過往三年正榮服務(wù)取得財(cái)務(wù)業(yè)績的高增長。2017-2019年正榮服務(wù)的收益從272.9百萬元增至716.2百萬元，復(fù)合年增長率為62%；同期凈利潤從20.3百萬元增至109.2百萬元，復(fù)合年增長率為132%。

與之相對(duì)應(yīng)，正榮服務(wù)的盈利能力逐年攀升。其整體毛利率水平從2017年的25.8%增至2018年的26.5%，并進(jìn)一步增至2019年的34.1%。其中，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率水平更是在2019年達(dá)到67.2%。這一數(shù)值已然領(lǐng)先于同行，wind數(shù)據(jù)顯示，2019年港股房地產(chǎn)服務(wù)板塊平均毛利率為30.4%。

正榮服務(wù)毛利率情況（來源：聆訊后資料）

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年及2019年，按綜合實(shí)力計(jì)，正榮服務(wù)分別位列2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第19名和2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第22名。同時(shí)正榮服務(wù)已成為中國增長最快的物業(yè)管理公司之一，按2019年收益及凈利潤的增長率計(jì)，其在2020物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)首三十名中分別排名第十及第三。

通常房企系物業(yè)公司與關(guān)聯(lián)方都存在密切的聯(lián)系，正榮服務(wù)也沒能擺脫這一窠臼。

于往績記錄期間，正榮服務(wù)為正榮提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，而其來自正榮的收益于2017年、2018年及2019年分別為91.5百萬元、128.6百萬元及169.6百萬元，分別占同期總收益的33.5%、28.2%及23.7%，正榮為正榮服務(wù)的第一大客戶。而在2017-2019年，正榮服務(wù)就由正榮地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)所得收益分別占其同期物業(yè)管理服務(wù)總收益的88.2%、69.6%及66.4%。

正榮服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴情況（來源：聆訊后資料）

雖說依賴程度有所降低，如果考慮關(guān)聯(lián)收入和面積各自的比重，母公司依賴的影響仍不容忽略。截至2017年、2018年及2019年12月31日，正榮服務(wù)來自正榮地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目的建筑面積分別為728.2萬平米、938.1萬平米及1093.3萬平米，占其總在管建筑面積的77.1%、74.5%及47.7%。

這就意味著，母公司占比不足50%在管面積，卻貢獻(xiàn)正榮服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入的三分之二，個(gè)中原因從收費(fèi)情況可以看得更清楚。

2017-2019年正榮服務(wù)由正榮地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目的月均物業(yè)管理費(fèi)由2.09元/平方米上漲至2.47元/平方米，增長幅度為18%；同期由第三方物業(yè)開發(fā)商獨(dú)家開發(fā)的項(xiàng)目的月均物業(yè)管理費(fèi)由2.91元/平方米下滑至1.72元/平方米。一增一減絞合之下，母公司的關(guān)照意圖明顯，也在側(cè)面映襯正榮服務(wù)在拓展第三方項(xiàng)目時(shí)更多依靠低價(jià)滲透。

正榮服務(wù)收費(fèi)情況（來源：聆訊后資料）

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