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復(fù)盤(pán) | 中梁控股的速度與規(guī)模

 IPO早知道 2020-11-18

中梁控股(02772.HK)赴港上市無(wú)疑是2019年最熱的房企IPO,行業(yè)TOP20、千億規(guī)模的標(biāo)簽讓其本身帶有話(huà)題性。特別是,中梁僅用三年完成百億級(jí)到千億級(jí)的蛻變,高達(dá)131%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。

(中梁控股股價(jià)走勢(shì),資料來(lái)源:東方財(cái)富網(wǎng))

自2019年7月16日在港敲鐘,中梁步入資本市場(chǎng)已逾7個(gè)月。截至2020年1月20日,中梁股價(jià)報(bào)收6.01港元,相較5.55港元的發(fā)行價(jià)約有8%的漲幅。同期富途牛牛APP內(nèi)房股指數(shù)自1014.5上漲4%至1053.9,中梁的股價(jià)表現(xiàn)領(lǐng)先行業(yè)平均。

“快”的贏面

發(fā)跡于溫州,中梁控股是業(yè)內(nèi)“阿米巴”模式的踐行者,通過(guò)跟投和授權(quán),快速實(shí)現(xiàn)組織裂變,成為過(guò)往三年華東地區(qū)發(fā)展最為迅速的公司之一??斓慕Y(jié)果,不僅在銷(xiāo)售規(guī)模上有所體現(xiàn),也在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)上得到反映。

根據(jù)中梁最新公告,2019年全年中梁累計(jì)合約銷(xiāo)售(連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售)金額約1525億元。相對(duì)當(dāng)年1300億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo)而言,該年中梁目標(biāo)達(dá)成率高達(dá)117%。

117%是什么概念?行業(yè)層面,房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的紅利期已過(guò),2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)近6.5%,比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn),中梁逾50%的增速明顯跑贏行業(yè)均速;企業(yè)層面,2019年超額10%完成年度目標(biāo)的品牌房企只有7家,中梁目標(biāo)達(dá)成率居行業(yè)第三,在TOP20房企中更是僅次于世茂房地產(chǎn)。

(2019年房企銷(xiāo)售達(dá)標(biāo)率情況,資料來(lái)源:公開(kāi)資料)

值得一提的是,2019年前11個(gè)月中梁銷(xiāo)售額即達(dá)1305億元,意味著超前一個(gè)月完成目標(biāo),這一速度在房企中更是寥寥。

而中梁始終堅(jiān)持規(guī)模與利潤(rùn)齊頭并進(jìn)的高質(zhì)量發(fā)展模式。2019年上半年中梁營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)111.2%至205.57億元,歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)88.4%至12.32億元。

(2016-2019H1中梁經(jīng)營(yíng)情況,資料來(lái)源:2019半年報(bào))

中梁持續(xù)的快速、有質(zhì)量的增長(zhǎng)貌似獲得外界的認(rèn)可。

先是發(fā)行認(rèn)購(gòu)階段,中梁控股成功打破認(rèn)購(gòu)不足、上市首日破發(fā)的“魔咒”。5.55港元的發(fā)行價(jià)并不是定價(jià)區(qū)間的最下限,上市首日中梁股價(jià)尚上漲7.21%。

再是快速獲得評(píng)級(jí)。2019年8月8日國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普分別給予中梁B+(展望穩(wěn)定)、B1(展望穩(wěn)定)及B+(展望穩(wěn)定)的信貸評(píng)級(jí),上市不足一個(gè)月就獲得評(píng)級(jí)在業(yè)內(nèi)已屬罕見(jiàn),而已獲評(píng)級(jí)的內(nèi)房股初始評(píng)級(jí)基本為B或B-;2019年11月8日中梁旗下全資子公司上海中梁地產(chǎn)還獲聯(lián)合信用AA+企業(yè)信貸評(píng)級(jí)。

還有港交所拋出的橄欖枝。中梁控股現(xiàn)已被納入恒生港股通指數(shù)、恒生港股通中小型指數(shù)、恒生綜合大中型股指數(shù),這對(duì)進(jìn)一步擴(kuò)大其股東基礎(chǔ)及股票流通性大有裨益。

變革向善

高速狂奔的路上,中梁也落下不少病根:杠桿率過(guò)高、土儲(chǔ)不足、現(xiàn)金流吃緊等問(wèn)題乍現(xiàn)。

杠桿對(duì)企業(yè)本是一把雙刃劍,不用杠桿或錯(cuò)失加速發(fā)展的時(shí)機(jī),杠桿過(guò)高容易背負(fù)沉重的還款壓力。就中梁而言,粗略地看,過(guò)往三年期資產(chǎn)負(fù)債率都在96%以上,并且降幅并不明顯。而同期百?gòu)?qiáng)房企均值資產(chǎn)負(fù)債率均低于80%,以此比較,中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)偏高。

若將負(fù)債中未來(lái)可以轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入的預(yù)收賬款剔除,中梁的有效負(fù)債率在2018年下降到40%以下,這卻大大低于行業(yè)百?gòu)?qiáng)49.3%的均值。2019年中期報(bào)則顯示,中梁在當(dāng)年6月資產(chǎn)負(fù)債率降至43.5%,較年初下降15個(gè)百分點(diǎn)。而凈負(fù)債率的急劇下降源于項(xiàng)目加速銷(xiāo)售導(dǎo)致的現(xiàn)金大幅增加,也使得企業(yè)的現(xiàn)金流由負(fù)回正。

(中梁控股杠桿情況,資料來(lái)源:2019半年報(bào))

截至2019年上半年,中梁土地儲(chǔ)備約4200萬(wàn)平方米,土儲(chǔ)貨值為3385.4億元,行業(yè)排名第35名,這同其銷(xiāo)售排名TOP20的地位不相匹配。有測(cè)算稱(chēng),考慮銷(xiāo)售增長(zhǎng),中梁的土儲(chǔ)只能滿(mǎn)足未來(lái)兩年左右的銷(xiāo)售,同期百?gòu)?qiáng)房企的平均去化周期達(dá)到4.2年。

過(guò)去,中梁聚焦于在三四線(xiàn)城市拿地。隨著三四線(xiàn)居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮,三四線(xiàn)土地儲(chǔ)備面臨較大的減值風(fēng)險(xiǎn)。

從2018年開(kāi)始,中梁進(jìn)行戰(zhàn)略換倉(cāng),加大二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市賣(mài)地的比重。一方面持續(xù)加大在蘇州、寧波、重慶、成都、合肥等二線(xiàn)城市的深耕和滲透力度,以提升區(qū)域市場(chǎng)占有率;另一方面,首進(jìn)西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽(yáng)、大連等重點(diǎn)城市,以拉開(kāi)空間布局,持續(xù)優(yōu)化企業(yè)投資布局結(jié)構(gòu)。

(2016-2019H1中梁新增土地情況,資料來(lái)源:2019半年報(bào))

中梁在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)透露,中梁在二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)的拿地比例占到80%以上。

中梁控股也在逐步調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

2019年8月中梁對(duì)此前的12個(gè)大區(qū)進(jìn)行整合,設(shè)立北方、山東、江蘇、浙江、中部、南方、西部七大區(qū)域集團(tuán),在提高區(qū)域運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí),對(duì)上述市場(chǎng)持續(xù)深耕。

2019年10月9日李和栗代替黃春雷成為中梁地產(chǎn)法人兼任行總裁,12月23日游思嘉獲委任為中梁授權(quán)代表、執(zhí)行董事及CFO,一系列的人事?lián)Q防淡化了中梁管理層的家族色彩,市場(chǎng)化、職業(yè)化管理越來(lái)越凸顯。

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