出品：每日財(cái)報(bào)

作者：劉雨辰

央行周末一則政策引爆市場(chǎng)。12月28日，為深化利率市場(chǎng)化改革，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》文件，就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜發(fā)布公告。

《每日財(cái)報(bào)》注意到，2019年8月17日，人民銀行曾發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)。

圖片截取自中國(guó)人民銀行官網(wǎng)

先來(lái)解釋一下什么是LPR，LPR是按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指MLF）加點(diǎn)方式報(bào)價(jià)得出的， MLF利率反映銀行平均邊際資金成本，加點(diǎn)主要取決于各行資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心根據(jù)18家報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)，去掉最高和最低報(bào)價(jià)后取算術(shù)平均值計(jì)算得出。LPR到底是怎么來(lái)的對(duì)大家來(lái)說(shuō)意義不大，只要知道它是充分考慮銀行成本后得出的就可以。

市場(chǎng)人士紛紛認(rèn)為，此次存量貸款利率“換錨”將提升貨幣政策傳導(dǎo)效果，也有助于在當(dāng)前背景下進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本降低。

先帶大家回顧一下之前的政策，在今年10月8日之前，我們買房商業(yè)貸款的利率都是由基準(zhǔn)利率+上浮比例決定，基準(zhǔn)利率4.9%，首套房一般上浮15%左右，加起來(lái)就是5.64%。

2019年8月25日出了規(guī)定，10月8日之后，房貸利率不再以基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，而是以LPR為基準(zhǔn)，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)用房（商鋪、寫字樓、商業(yè)性質(zhì)公寓）不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)，公積金不變。

其中LPR是每個(gè)月20日公布一次，10月五年以上LPR為4.85%，11月為4.8%，12月也是4.8%。

而在8月25日的規(guī)定中有一條，10月8日之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，沒(méi)有改變之前存量貸款的利率規(guī)則。今天這個(gè)新政策，就是針對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款，也就是以前的老貸款，也要改成以LPR為基準(zhǔn)的形式。

1.哪些人需要改

存量浮動(dòng)利率貸款是指2020年1月1日前按照舊政策以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)簽訂的，已經(jīng)發(fā)放或者簽了合同還沒(méi)批下來(lái)的貸款（不包括公積金貸款）。2020年1月1日起，不能再按照舊政策簽貸款合同。也就是說(shuō)，如果你是公積金貸款，或者10月8日之后新簽的商業(yè)貸款，以LPR為基準(zhǔn)，那新政就不會(huì)影響到你，跟你沒(méi)啥關(guān)系，以前以基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)的人群才受影響，說(shuō)到這，一部分人可以放輕松了。

2.什么時(shí)候開(kāi)始改

2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該與老政策貸款的客戶進(jìn)行協(xié)商，轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成，銀行到時(shí)候會(huì)通過(guò)電話短信等等方式主動(dòng)聯(lián)系你。

3.要改成什么樣

有兩種方式可選，但只能轉(zhuǎn)換一次，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

第一種是把原來(lái)的利率改為以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)（加點(diǎn)可以為負(fù)），加點(diǎn)數(shù)在合同剩余期限里都不變，除房貸的其他貸款由借貸雙方協(xié)商確定。房貸的加點(diǎn)數(shù)值要等于原來(lái)合同的利率水平與2019年12月的LPR差值。轉(zhuǎn)了之后到第一個(gè)重定價(jià)日，你的利率都要等于原來(lái)的利率。到了第一個(gè)重定價(jià)日，利率就由最近一個(gè)月的LPR與加點(diǎn)重新計(jì)算去定。重定價(jià)周期和重定價(jià)日都可以重新約定，重定價(jià)周期最短為一年。也就是說(shuō)轉(zhuǎn)換之后你的利率跟原來(lái)的利率保持一樣，但后期LPR變化的話你的利率就會(huì)跟著變化，只是加點(diǎn)不變。

舉個(gè)例子：比如你原來(lái)的房貸合同簽的上浮15%，基準(zhǔn)利率是4.9%，你的房貸利率就是4.9x（1+15%）=5.64%。2019年12月的五年以上LPR為4.8%，那你的加點(diǎn)就是5.64%-4.8%=0.84%=84個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)是0.01%），這84個(gè)基點(diǎn)在之后是不變的。如果你是2020年3月改的，把重定價(jià)日定為1月1日，重定價(jià)周期定為1年，那從2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。假設(shè)2020年12月五年以上LPR為4.7%，你從2021年1月1日起，利率就是LPR+加點(diǎn)=4.7%+84個(gè)基點(diǎn)=5.54%，以后每年以此類推。

第二種是直接轉(zhuǎn)換為固定利率，房貸要轉(zhuǎn)成原來(lái)最近的水平，其他貸款轉(zhuǎn)成多少由你和銀行協(xié)商。比如你原來(lái)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%是5.64%，轉(zhuǎn)成固定利率之后，你的房貸利率就永遠(yuǎn)是5.64%，到你還完貸款為止。

1、把以前的貸款進(jìn)行利率轉(zhuǎn)換的意義是什么

根據(jù)央行的回答，目前90%的新發(fā)貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，以前的存量貸款不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，才出了這個(gè)公告。說(shuō)白了，就是大家一視同仁，統(tǒng)一用一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，方便管理，也能跟著市場(chǎng)利率走。

2、如果以前的房貸利率是打了折的，轉(zhuǎn)換之后是不是就沒(méi)有折扣了

請(qǐng)注意，政策原文有一句“加點(diǎn)可以為負(fù)”，如果你原來(lái)的利率打了折，那你的加點(diǎn)就是負(fù)數(shù)。就算按照LPR+加點(diǎn)的新方式算，由于你的加點(diǎn)為負(fù)，你依然相當(dāng)于享受了利率折扣，比如你原來(lái)打8折，基準(zhǔn)利率4.9%，你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%，你的加點(diǎn)就是3.92%-4.8%=-0.88%，也就是負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)你重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日為1月1日，2020年12月五年以上LPR假設(shè)為4.7%，從2021年1月1日起，你的利率就為L(zhǎng)PR+加點(diǎn)=4.7%-0.88%=3.82%。

3、兩種方式中哪種轉(zhuǎn)換方式更劃算

第一種方式，簡(jiǎn)單理解就是隨著LPR變化而變化，如果以后LPR走低，你的房貸利率就低，也更節(jié)約利息，第二種方式，固定利率，只有在LPR變高，算下來(lái)利率超過(guò)原來(lái)利率時(shí)才劃算。而根據(jù)國(guó)內(nèi)外的利率政策，目前都是降息的趨勢(shì)，包括我們國(guó)家五年期以上的LPR，也從10月的4.85%降了5個(gè)基點(diǎn)到11月的4.8%，后期的貨幣政策變化，我個(gè)人預(yù)測(cè)還會(huì)繼續(xù)寬松，所以利率進(jìn)一步下調(diào)的話，還是選擇第一種方式更劃算，而且周期定為最短的一年，也能夠在利率走低的時(shí)候及時(shí)調(diào)整。

4、辦理轉(zhuǎn)換的時(shí)間先后有沒(méi)有影響

辦理時(shí)間不影響利率，你只要跟銀行溝通好，選擇自己方便的時(shí)間辦理即可，注意一個(gè)問(wèn)題，轉(zhuǎn)換后最早發(fā)生影響的時(shí)間在2021年以后，因?yàn)?020年全年還是按照2019年轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的利率執(zhí)行，也就是大家目前負(fù)擔(dān)的利率。

5、新政策對(duì)樓市和房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響

雖然發(fā)生利率轉(zhuǎn)換，但轉(zhuǎn)換后利率變化不大，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。這一次是針對(duì)存量貸款，就是以前已經(jīng)買了房子貸款下來(lái)的人，且利率也基本保持在相同水平，所以還是影響不大。說(shuō)到這里，再多說(shuō)一句，房地產(chǎn)作為剛需住房什么時(shí)間買都可以，但作為一種投資品，它已經(jīng)失去了原先的投資價(jià)值，今年的國(guó)家高層會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，未來(lái)不會(huì)再出現(xiàn)之前大幅上漲的局面。