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【原】深度 | 西安社區(qū)業(yè)主“馴服物業(yè)”十年史

 全現(xiàn)在APP 2020-11-03


編者按：
如同一個(gè)中年人無(wú)法說(shuō)出第一縷皺紋爬上額頭的時(shí)間，一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，也很難給自己所在小區(qū)的衰敗定出一個(gè)確切的時(shí)間點(diǎn)。
1998年，中國(guó)啟動(dòng)商品房市場(chǎng)，第一批普遍意義上的“商品房”上市。大批的中國(guó)人開始第一次擁有自己名下的房產(chǎn)，成為“業(yè)主”。如今，20多年過(guò)去，對(duì)早期的小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們可能傾盡半生積蓄買下的商品房，已到“中年”，樓房質(zhì)量、水電管道、電梯綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，都開始出現(xiàn)老化。隨之而來(lái)的，是業(yè)主與物業(yè)的矛盾爆發(fā)，一批先行的業(yè)主，權(quán)利意識(shí)也漸漸蘇醒。
在西安南郊，恰恰都是在2011年前后，兩個(gè)相距8公里的小區(qū)，居民因小區(qū)出現(xiàn)的各種問(wèn)題，而與物業(yè)結(jié)下“梁子”并開始纏斗。在以拒繳物業(yè)費(fèi)等激烈方式表達(dá)不滿和憤怒之后，業(yè)主們開始“覺醒”。他們拿著《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，要求“業(yè)主們自己說(shuō)了算”，“在小區(qū)里挺直腰板做主人”。
但無(wú)論是召開業(yè)主大會(huì)，還是進(jìn)行業(yè)主選舉，以及“罷免老物業(yè)、選聘新物業(yè)”的過(guò)程，都經(jīng)年累月，極為艱難。
10年之后，這兩個(gè)小區(qū)的業(yè)主，只有一個(gè)成功“馴服”了物業(yè)，并真正在小區(qū)里“當(dāng)家作主”。而另一個(gè)有3萬(wàn)多居民的小區(qū)，雖然業(yè)主委員會(huì)已運(yùn)轉(zhuǎn)到第三屆，業(yè)主們與物業(yè)的關(guān)系依然是劍拔弩張。過(guò)了合同期的老物業(yè)拒絕離場(chǎng)，而業(yè)主們投票選出的新物業(yè)，徘徊場(chǎng)外，難以入駐。
業(yè)主自治領(lǐng)域的專家陳鳳山說(shuō)，“成功的小區(qū)，都有幸運(yùn)的偶然。失敗的，幾乎都是必然?！边@兩個(gè)小區(qū)的處境，也是當(dāng)下中國(guó)小區(qū)業(yè)主自治實(shí)踐的真實(shí)寫照。
 作者 | 龐礴
編輯 | 措雪
全文共 12665 字，閱讀大約需要 24 分鐘

在多雨的秋天開始以前，位于西安市雁塔路中段的心晴雅苑小區(qū)，75歲的李建華打算與紫昕物業(yè)工程部的負(fù)責(zé)人談?wù)劇?/span>
小區(qū)四棟樓，其中三棟的樓頂已在前些年做過(guò)防水處理，2號(hào)樓則在最近一年出現(xiàn)問(wèn)題，樓頂?shù)姆浪幚?，需要在秋雨?lái)臨以前完工。
李建華，是心晴雅苑業(yè)主委員會(huì)前兩屆的成員，以及本屆監(jiān)事會(huì)（全稱業(yè)主監(jiān)事會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督、審查、評(píng)價(jià)業(yè)委會(huì)工作）成員。從業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)向監(jiān)事會(huì)，是為了減輕她的工作量。她年紀(jì)大了，心臟時(shí)常不適，來(lái)開會(huì)、值班時(shí)，常帶著速效救心丸。
她曾是個(gè)預(yù)算工程師，對(duì)報(bào)價(jià)、看圖紙的工作門兒清。小區(qū)另外三棟樓的防水工程也有她參與——因此，在看到物業(yè)工程部的負(fù)責(zé)人報(bào)出施工面積需要500平方米時(shí)，她馬上急了。工程就要開始，她火急火燎地拿出2號(hào)樓樓頂?shù)钠矫鎴D準(zhǔn)備質(zhì)證。爭(zhēng)論沒持續(xù)多久，李建華就把面積砍到250平米?！?00平米行嗎？”對(duì)方試探著問(wèn)了問(wèn)，但李建華沒同意，對(duì)方也就作罷。
這不過(guò)是這間會(huì)議室里無(wú)數(shù)次爭(zhēng)吵中再正常不過(guò)的一次。在心晴雅苑小區(qū)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種建設(shè)，業(yè)主委員會(huì)有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)。
心晴雅苑小區(qū)入口處（圖：龐礴）
01 ////

獨(dú)此一份的物業(yè)服務(wù)合同

“物業(yè)相當(dāng)于小區(qū)的管家，而這個(gè)管家，是我們?nèi)w業(yè)主聘來(lái)的，是為我們服務(wù)的，小區(qū)的事兒，當(dāng)然要由我們小區(qū)業(yè)主說(shuō)了算！”業(yè)委會(huì)主任周洪斌快人快語(yǔ)，嗓門特大。
2017年7月1日，當(dāng)紫昕物業(yè)的工作人員列隊(duì)進(jìn)入心晴雅苑時(shí)，副總經(jīng)理郭艷心懷忐忑。她想的是“以后還不知道怎樣呢”——這個(gè)有4棟樓、236戶居民的小區(qū)，是郭艷心里的“惡婆婆”。在此之前的6年里，心晴雅苑小區(qū)的業(yè)主們，不僅投票罷免了前期物業(yè)公司，在微博上招標(biāo)聘請(qǐng)了新物業(yè)公司。在合同期滿之后，又解雇了新物業(yè)公司，最終又決定聘請(qǐng)紫昕。
不僅如此，業(yè)主們與前期物業(yè)打贏了包括一、二審和執(zhí)行程序在內(nèi)的8場(chǎng)“官司”，從開發(fā)商手里搶回了物業(yè)用樓，以及包括停車場(chǎng)、電梯廣告等在內(nèi)的400多萬(wàn)元共有收益。業(yè)委會(huì)拆“違建”、業(yè)委會(huì)強(qiáng)勢(shì)維權(quán)的各種消息，時(shí)不時(shí)地傳出來(lái)。
他們雙方簽下的物業(yè)服務(wù)合同，在全陜西獨(dú)此一份。
區(qū)別于廣泛使用的費(fèi)用固定、盈虧自理的小區(qū)物業(yè)“包干制”，紫昕與心晴雅苑簽訂的是“酬金制”，這使得心晴雅苑成為西北第一家由全體業(yè)主采用“酬金制”聘請(qǐng)物業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)全面監(jiān)督物業(yè)履行職責(zé)的小區(qū)。
按照“酬金制”，在為小區(qū)提供的每一項(xiàng)服務(wù)中，紫昕物業(yè)列出自己的預(yù)算，另外再加10%，作為服務(wù)酬金。這意味著紫昕物業(yè)需要向業(yè)委會(huì)公開所有支出，并接受對(duì)方的討價(jià)還價(jià)。過(guò)去兩年，紫昕物業(yè)在心晴雅苑每年獲得的酬金，只有10萬(wàn)元左右，相比那些利潤(rùn)豐厚的物業(yè)公司，可以用“微薄”來(lái)形容。
雙方的爭(zhēng)論時(shí)時(shí)會(huì)發(fā)生，尤其是在出年預(yù)算、月預(yù)算時(shí)。紫昕物業(yè)的現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理馬辰辰常常聽見業(yè)委會(huì)主任周洪斌與前任項(xiàng)目經(jīng)理在隔壁爭(zhēng)吵。2018年，周洪斌把紫昕物業(yè)的160萬(wàn)預(yù)算壓縮到了140萬(wàn)，物業(yè)為此砍掉了消防設(shè)施和自行車棚整修等項(xiàng)目。后來(lái)，這些必要的項(xiàng)目又陸陸續(xù)續(xù)加回來(lái)。據(jù)馬辰辰介紹，到2018年底，物業(yè)的人工成本超支，不得不從所得的酬金里出了9萬(wàn)元——這一年下來(lái)，公司的收益只有不到一萬(wàn)。
而在另一次爭(zhēng)論里，周洪斌要求物業(yè)的年度預(yù)算與決算之間誤差不超過(guò)3%，對(duì)此，馬辰辰強(qiáng)烈反對(duì)，“一個(gè)月的預(yù)算就十幾萬(wàn)，有不少是臨時(shí)產(chǎn)生的人工費(fèi)用，怎么可能？” 
事實(shí)證明，這樣擺在桌面上的爭(zhēng)執(zhí)和對(duì)立，于小區(qū)的業(yè)主們是有益的。在以往的小區(qū)物業(yè)“包干制”下，業(yè)委會(huì)無(wú)從知道寫在合同上的服務(wù)項(xiàng)目是否被履行。在一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)多年的小區(qū)，二次供水水箱、化糞池、監(jiān)控系統(tǒng)和消防器械都需要定時(shí)清理維護(hù)，但業(yè)主們無(wú)法確定，那些看不到的角落是否被物業(yè)照料得當(dāng)。而在心晴雅苑小區(qū)，物業(yè)所有的服務(wù)項(xiàng)目，全部在年初的預(yù)算里被列出來(lái)，在執(zhí)行時(shí)，也常有業(yè)委會(huì)成員在場(chǎng)監(jiān)督。
周洪斌在下班后路過(guò)小區(qū)里的花叢時(shí)順手澆水，如今這些植物成為小區(qū)一景。
“酬金制”之下，物業(yè)必須向業(yè)主公開全部的賬目。物業(yè)的一些代收代繳費(fèi)用的工作就很難有貓膩發(fā)生。
以停車費(fèi)為例，業(yè)委會(huì)秘書代云彬的工作電腦里裝著一個(gè)自動(dòng)計(jì)數(shù)系統(tǒng)，系統(tǒng)連著小區(qū)門口的攝像頭，每一輛進(jìn)場(chǎng)車輛的費(fèi)用都被明確記錄下來(lái)，到晚上，代云彬就到保安的崗?fù)だ锊橘M(fèi)；而為了保證類似的收費(fèi)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題，紫昕物業(yè)每隔一段時(shí)間，還會(huì)把幾個(gè)保安的崗位輪換一番。
除了馴化出一個(gè)“好物業(yè)”，業(yè)主們不再為物業(yè)“鬧心”之外，心晴雅苑的業(yè)主們還獲得了業(yè)主自治的收益。在小區(qū)實(shí)行3年的物業(yè)酬金制后，2019年當(dāng)年，小區(qū)的總收入達(dá)到了205萬(wàn)元，其中包括屬于每一位業(yè)主的共有收益——停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)等85萬(wàn)元。
有了錢，工作更好辦了。在基礎(chǔ)服務(wù)之外，由業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，物業(yè)先后完成幾十項(xiàng)更新改造項(xiàng)目，這個(gè)衰敗中的老舊小區(qū)，轉(zhuǎn)入維修護(hù)理的良性循環(huán)。而且，這些項(xiàng)目的費(fèi)用，沒有動(dòng)用小區(qū)一分錢的大修資金，都是從業(yè)主們的共有收益中支出。
在西安，來(lái)心晴雅苑參觀的其它小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員很難不感到羨慕。而機(jī)關(guān)刊物派出的記者、市政策調(diào)研室和社會(huì)科學(xué)院的研究員，都希望以心晴雅苑作為樣本，尋求小區(qū)居民自治的道路。9月19日下午，西安市碑林區(qū)一位人大代表帶隊(duì)來(lái)小區(qū)參觀，語(yǔ)氣里滿是羨慕——他所在的小區(qū)，業(yè)委會(huì)剛剛成立，想罷免、更換物業(yè)，幾乎是遙遙無(wú)期。

02 ////

拉鋸戰(zhàn)中 ，業(yè)主自治的“基本盤”

讓人羨慕的好物業(yè)，不是憑空降落的。從2004年開始有業(yè)主維權(quán)，到2011年8月第一次召開業(yè)主大會(huì)，罷免老物業(yè)，選聘新物業(yè)，再到2017年正式開始實(shí)施“酬金制”。心晴雅苑業(yè)主們的“奪權(quán)史”，也是一部小區(qū)物業(yè)的“馴化史”。雖然其間困難重重，但畢竟是成功了。
而同在西安南郊，8公里之外的融僑馨苑小區(qū)，就沒有那么幸運(yùn)。如今，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主自治正卡在一個(gè)尷尬的節(jié)點(diǎn)上。
這是一個(gè)有6880戶、居民人口總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)的超大小區(qū)。這個(gè)數(shù)字，相當(dāng)于陜西省2018年一個(gè)鄉(xiāng)的平均人口（注：根據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月31日，陜西省有3926萬(wàn)人，含1311個(gè)鄉(xiāng)級(jí)行政區(qū)劃單位，平均每個(gè)鄉(xiāng)行政區(qū)劃有3萬(wàn)人）。
這個(gè)超大小區(qū)的業(yè)主們，也是在2011年前后與前期物業(yè)（開發(fā)商交房時(shí)留下的物業(yè)）發(fā)生矛盾開始維權(quán)的。2016年6月底，小區(qū)與第二任物業(yè)的合同結(jié)束。2018年1月，業(yè)主們通過(guò)業(yè)主大會(huì)，選聘了萬(wàn)科作為新任物業(yè)公司。但直到2020年10月，前任的金輝物業(yè)仍不肯搬走，新物業(yè)也無(wú)法入住?！皬?qiáng)買強(qiáng)賣。”在小區(qū)住了10年的熱心業(yè)主尹潔這么總結(jié)。
2018年的業(yè)主大會(huì)之后，融僑馨苑業(yè)委會(huì)宣布與金輝物業(yè)解除合同，以酬金制選聘萬(wàn)科物業(yè)。但會(huì)議結(jié)束不久，金輝物業(yè)就在小區(qū)的廣場(chǎng)上貼出公告，宣布對(duì)投票結(jié)果“不承認(rèn)、不接受、不執(zhí)行”，并評(píng)論稱：“‘酬金制’并沒有多少業(yè)主真正了解，更何況是鮮有先例的’賬戶共管’下的’酬金制’。上述制度在西安地區(qū)幾乎沒有成功經(jīng)驗(yàn)，融僑馨苑小區(qū)體量巨大，將小區(qū)作為試驗(yàn)田，其后果不是廣大業(yè)主能夠承受的?！?/span>
金輝繼續(xù)以“正主”的身份在小區(qū)催費(fèi)、運(yùn)轉(zhuǎn)。但尹潔認(rèn)為，強(qiáng)賣的服務(wù)不香——她很少在除了收費(fèi)停車場(chǎng)以外的地方看見保安，電梯里的攝像頭有一些不知所蹤，而那些在崗的攝像頭也老不在工作狀態(tài)；供暖季，家里的氣溫怎么也上不去。從2010年左右冬天在家里要穿短袖、單褲，到如今，冬天在室內(nèi)也不得不套上毛衣和馬甲。
因?yàn)闆]有合同關(guān)系，業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)的監(jiān)督也無(wú)從談起，雙方甚至已經(jīng)多年都是零交流的狀態(tài)。業(yè)委會(huì)辦公室的工作人員說(shuō)，她給物業(yè)送去以業(yè)委會(huì)名義發(fā)出的紅頭文件，函才放下，人一轉(zhuǎn)身，背后就傳來(lái)撕紙、扔紙的聲音。
沒人知道這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)會(huì)在什么時(shí)候結(jié)束。
心晴雅苑小區(qū)的小花園里，傍晚時(shí)分會(huì)有老年人鍛煉身體。他們雖然并不了解周洪斌的工作，但會(huì)為她投贊成票。
對(duì)一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)論熱心業(yè)主的雄心有多大，想要成立業(yè)委會(huì)、罷免前期物業(yè)、選聘新的物業(yè)，都必須獲取大多數(shù)業(yè)主的支持——根據(jù)各地制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，只有獲得業(yè)主人數(shù)過(guò)半，以及贊成業(yè)主占有的建筑面積過(guò)半，業(yè)委會(huì)的選舉才作數(shù)。
在心晴雅苑，業(yè)委會(huì)的基本盤是穩(wěn)固的。有236戶人家的這個(gè)小區(qū)里，已連任三屆業(yè)委會(huì)主任的周洪斌，時(shí)常遇到向她打招呼的居民。在小區(qū)花園里鍛煉身體的老人，會(huì)老遠(yuǎn)向她招手。老人們大多不知道業(yè)委會(huì)做了什么，但他們對(duì)周洪斌和業(yè)委會(huì)都很支持?！爸苤魅蔚囊磺袥Q定我們都支持，她的觀點(diǎn)我們都認(rèn)同，”一位滿頭白發(fā)的75歲老人這么說(shuō)。
這位老人參加過(guò)小區(qū)的三屆業(yè)委會(huì)選舉，以及選聘物業(yè)的業(yè)主大會(huì)等。但在過(guò)去的幾年間，她并沒有上過(guò)小區(qū)里的物業(yè)樓，不知道樓道里張貼了業(yè)委會(huì)公開的所有賬目，也不大明白業(yè)委會(huì)用公共收益維修了多少公共設(shè)備，然而出自對(duì)周洪斌的信任，她每一次都會(huì)同意業(yè)委會(huì)的決定。他們大多數(shù)是1號(hào)樓的居民，也是業(yè)委會(huì)的“基本盤”。
1號(hào)樓是隔壁的駐地部隊(duì)——總參測(cè)繪部一次購(gòu)買用來(lái)安置軍人及家屬的經(jīng)濟(jì)適用房。里面有72戶業(yè)主——超過(guò)了小區(qū)業(yè)主總數(shù)的四分之一。而其它的三棟樓，租住的商戶過(guò)半，因小區(qū)緊臨西安最大的電腦城，許多房子都被電子產(chǎn)品經(jīng)銷商租用。
2009年前后，心晴雅苑小區(qū)的雜草越長(zhǎng)越高，高樓外墻的瓷磚開始脫落，電梯頻頻出現(xiàn)故障。業(yè)主們頻繁地向當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司投訴，而真正點(diǎn)燃眾怒的是停車費(fèi)漲價(jià)，每月從150元直接漲到450元。2011年，在小區(qū)的空地上，參與維權(quán)的李建華提出，如果想成立業(yè)委會(huì)，沒有1號(hào)樓的居民是不可能的，她在1號(hào)樓找到一位領(lǐng)導(dǎo)，要求他們加入維權(quán)隊(duì)伍。
當(dāng)時(shí)的周洪斌還沒退休。她剪著短發(fā)，外表干練利落，是負(fù)責(zé)部隊(duì)科研管理的正師級(jí)干部。此前，她已經(jīng)在這個(gè)小區(qū)住了7年多，工作繁忙，總在出差，即便平時(shí)在西安，也是早出晚歸。那時(shí)的她，推開小區(qū)與部隊(duì)大院之間的門就去上班，車也停在部隊(duì)院里，無(wú)從發(fā)現(xiàn)小區(qū)細(xì)微的改變。但2009年開始，小區(qū)里頻繁出現(xiàn)的失竊事件，讓她開始有些不安心。
2011年的這個(gè)下午，在和一位居住在1號(hào)樓的退休領(lǐng)導(dǎo)談話之后，周洪斌決定接受“組織安排的任務(wù)”，“照顧好小區(qū)的事，也是替部隊(duì)解難?！彼忉屨f(shuō)。得到組織支持的周洪斌有了穩(wěn)固的“基本盤”。再加上她熱情干練的風(fēng)格，幾個(gè)月后，順利當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任，并連任三屆，十年間將小區(qū)的業(yè)主自治做得風(fēng)生水起。過(guò)程中，她不只關(guān)注心晴雅苑，也熱心全國(guó)范圍內(nèi)的業(yè)主自治。2011年，她就開通博客和微博，熱衷于和全國(guó)各地的業(yè)委會(huì)組織交流經(jīng)驗(yàn)。
但在一些業(yè)主活動(dòng)者的眼中，心晴雅苑的成功幾乎是不可復(fù)制的。除了有周洪斌這樣一位強(qiáng)勢(shì)、熱情的業(yè)委會(huì)主任，心晴雅苑還有自己獨(dú)特的一些條件。
隔壁部隊(duì)的坐鎮(zhèn)，讓業(yè)委會(huì)獲得了不少底氣，李建華還記得第一屆業(yè)委會(huì)一無(wú)所有，就連開會(huì)時(shí)的桌椅板凳，都是軍人們打開小門，從隔壁的院子里運(yùn)過(guò)來(lái)的，材料也是由周洪斌帶到部隊(duì)單位打印。另外，在一號(hào)樓軍人出身的業(yè)主們帶動(dòng)下，無(wú)論是業(yè)委會(huì)選舉還是物業(yè)公司選聘，以及拆除違建等大事的投票，效率都很高。另外一個(gè)得天獨(dú)厚的條件，就是小區(qū)規(guī)模小，總共只有4棟樓，召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，哪怕人工“掃樓”去發(fā)選票，成本也不會(huì)太高。
而融僑馨苑就沒有這么好的運(yùn)氣——或者說(shuō)，絕大多數(shù)大型小區(qū)都沒有這么好的運(yùn)氣。3萬(wàn)多居民里既沒有單位集體購(gòu)買的樓宇，也不會(huì)有受單位之托的業(yè)委會(huì)主任。業(yè)委會(huì)辦公室主任李玉說(shuō)，發(fā)選票的時(shí)候好不容易見到業(yè)主了，卻被推脫說(shuō)“回頭再填、回頭再投”，一回頭，就再也見不到人了。
在融僑馨苑第三屆業(yè)委會(huì)開始選舉之后，候選人的照片和資料被貼到廣場(chǎng)中心的桁架上，仍然有人抱怨不知道候選人是誰(shuí)；在業(yè)委會(huì)選舉結(jié)束之后，依然有業(yè)主在微信群里對(duì)業(yè)委會(huì)主任的身份提出疑問(wèn)。而這些對(duì)小區(qū)公共事務(wù)不甚關(guān)注的業(yè)主，是選舉難以推進(jìn)、投票數(shù)難以過(guò)半的主要因素。
心晴雅苑的地下車庫(kù)曾被前期物業(yè)外租牟利（圖源：受訪者供圖）

03 ////

小區(qū)保衛(wèi)戰(zhàn) ，也是奶酪爭(zhēng)奪戰(zhàn)

心晴雅苑小區(qū)選出了周洪斌，對(duì)于前期物業(yè)來(lái)說(shuō)，她是個(gè)難纏的角色。從2011年起，在小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)的戰(zhàn)役里，每一個(gè)高光時(shí)刻，周洪斌都是女主角——2018年1月就是這些時(shí)刻之一。在一個(gè)晨光尚未來(lái)臨的凌晨5點(diǎn)，她穿著一件粉紅羽絨服，頭上裹一條大紅圍巾，到小區(qū)門口迎來(lái)雇請(qǐng)的25個(gè)高壯的年輕男保安。他們平均比周洪斌高出一頭都不止，跟在她身后列隊(duì)進(jìn)入小區(qū)的地下車庫(kù)。
這是一場(chǎng)車庫(kù)保衛(wèi)戰(zhàn)。根據(jù)業(yè)委會(huì)從房產(chǎn)住建局獲得的小區(qū)圖紙，地下車庫(kù)是屬于小區(qū)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。但自心晴雅苑小區(qū)建成之后，地下車庫(kù)就一直被前期物業(yè)出租，車庫(kù)甚至被改建成倉(cāng)庫(kù)，租給小區(qū)里做電子產(chǎn)品生意的業(yè)主，而業(yè)委會(huì)無(wú)從得知收益的數(shù)額。2012年，前期物業(yè)已被業(yè)主委員會(huì)解聘，卻并沒有退出小區(qū)，此后6年里，仍一直獲益于地下車庫(kù)的出租生意。
2013年，心晴雅苑業(yè)主委員會(huì)起訴了小區(qū)的前期物業(yè)，并在其后的一審、二審訴訟中，收回了小區(qū)的配套物業(yè)樓等共有收益。在拉鋸戰(zhàn)的八場(chǎng)“官司”里，周洪斌有七場(chǎng)都出庭了，剩下一場(chǎng)她覺得穩(wěn)贏，就沒有到場(chǎng)，結(jié)果，事后一位業(yè)委會(huì)成員告訴她：“沒有你，氣場(chǎng)都不一樣了?！敝芎楸笤谌魏螆?chǎng)合都不憚?dòng)诟呗曊f(shuō)話，如果對(duì)峙有升級(jí)成暴力沖突的跡象，她會(huì)高聲說(shuō)，“我是軍官，我外公是國(guó)家級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人，”聽到這些話的人難免會(huì)對(duì)她產(chǎn)生忌憚。她所說(shuō)的，也是事實(shí)。
在周洪斌率領(lǐng)小區(qū)業(yè)主們罷免老物業(yè)，奪回物業(yè)樓之后，前期物業(yè)公司仍不愿離場(chǎng)。小區(qū)里的地下車庫(kù)、地上停車場(chǎng)、以及商鋪，電梯和布告欄的廣告，都是利益所在，也是物業(yè)公司“賴”在小區(qū)的理由。
無(wú)論是融僑馨苑的物業(yè)，還是心晴雅苑此前的兩任物業(yè)公司，都曾用同一個(gè)理由作為服務(wù)質(zhì)量下滑的理由，“不賺錢，甚至還虧錢”。確實(shí)，在許多矛盾重重的小區(qū)，業(yè)主們以拒繳物業(yè)費(fèi)作為抗?fàn)?，也給物業(yè)公司留下了口實(shí)。尹潔也拒繳物業(yè)費(fèi)。一次，在物業(yè)公司上門收繳時(shí)，她直接說(shuō)：“要是不賺錢，你們可以離場(chǎng)，正好我們選聘的新物業(yè)還等著進(jìn)場(chǎng)呢?！?/span>
對(duì)于在心晴雅苑拿固定薪金的紫昕物業(yè)來(lái)說(shuō)，這一行確實(shí)利潤(rùn)微薄。馬辰辰算了一筆賬，小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是每平米1.2元，而商戶的標(biāo)準(zhǔn)則是2.5元，加上每年的停車費(fèi)、垃圾費(fèi)收入，物業(yè)費(fèi)每年的總收入是110萬(wàn)元左右。在西安市，物業(yè)費(fèi)只有三檔，分別是0.9元，1.2元和1.5元，多年沒有漲過(guò)。然而人工和物料的成本年年上漲。在過(guò)去的3年間，紫昕報(bào)出的年度預(yù)算從140萬(wàn)漲到170萬(wàn)。在萬(wàn)科等新建成的樓盤，物業(yè)會(huì)加收“特殊服務(wù)費(fèi)”以彌補(bǔ)收入缺口，但是老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)漲起來(lái)往往困難——根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)需要召開業(yè)主大會(huì)，獲得雙過(guò)半的支持。
另一方面，在包干制下，小區(qū)物業(yè)往往需要向總公司上繳一定收入——這個(gè)比例業(yè)主們幾乎無(wú)從得知。馬辰辰說(shuō)，心晴雅苑小區(qū)聘請(qǐng)的第二任物業(yè)（實(shí)行包干制）的工作人員曾告訴他，小區(qū)近三分之一的收入都上繳到了總公司。
物業(yè)公司總是要盈利。而壓縮成本、增加利潤(rùn)是企業(yè)盈利的必然選擇。這顯然和小區(qū)業(yè)主們的期待——盡可能少的支出，盡可能好的服務(wù)相矛盾。
有業(yè)主專家認(rèn)為，相對(duì)于物業(yè)行業(yè)普遍采用的“包干制”，酬金制下的物業(yè)公司獲取利潤(rùn)雖然有限，卻因小區(qū)的一切收支都在明處，有效減少了和業(yè)主的矛盾，也卸下了物業(yè)公司隨著小區(qū)老化不得不背起的沉重負(fù)擔(dān)等，是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的雙贏制度。這也許可以解釋為什么紫昕物業(yè)雖然受到心晴雅苑的嚴(yán)格監(jiān)督，但仍堅(jiān)持提供服務(wù)。
此外，在心晴雅苑這樣一個(gè)有樣板意義、前來(lái)“取經(jīng)者”絡(luò)繹不絕的業(yè)主自治小區(qū)，紫昕如果有好的表現(xiàn)，得到業(yè)委會(huì)認(rèn)可，也可能被推薦到在其它小區(qū)，推廣酬金制模式。
截止到2020年，心晴雅苑小區(qū)的業(yè)主，從小區(qū)車庫(kù)、電梯廣告、地下室出租等獲得的共有收益，累計(jì)已多達(dá)400多萬(wàn)元。
9年間，用這些錢，小區(qū)投入硬件建設(shè)150多項(xiàng)，包括重建小區(qū)大門、更新監(jiān)控系統(tǒng)、樓頂防水維修、更新小區(qū)綠化等等，按照周洪斌的話，將一個(gè)迅速衰敗的小區(qū)，修復(fù)成了各種設(shè)施設(shè)備基本完好的美好家園。
這一切離不開業(yè)主們權(quán)利意識(shí)的蘇醒。根據(jù)《物權(quán)法》第72條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，例如車庫(kù)、地面停車位等，都享有權(quán)利，也承擔(dān)義務(wù)。而這些權(quán)利，一旦業(yè)主開始踐行，通過(guò)業(yè)主自治，就是一筆筆從物業(yè)手里拿回來(lái)的“真金白銀”。
在中國(guó)，大部分商品房小區(qū)的業(yè)主們，并沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。以西安為例，5000多個(gè)住宅小區(qū)里，成立業(yè)主委員會(huì)的只有400多個(gè)，占比還不到十分之一。而這些成立的業(yè)委會(huì)，正常運(yùn)行的比例又很小。

04 ////

拿回小區(qū)共有收益 ，業(yè)委會(huì)有了“彈藥”

在拿回地下停車場(chǎng)以前，周洪斌在小區(qū)里張貼了業(yè)委會(huì)的紅頭文件，宣告業(yè)委會(huì)將自2018年1月1日起收回地下車庫(kù)的管理權(quán)和使用權(quán)，要求車主在1月15日以前到辦公室登記。此前，業(yè)委會(huì)多年向陜西省、西安市和碑林區(qū)的人民防空辦公室、市住房保障和房屋管理局（下稱房管局）等單位投訴，并得到了人防辦要求整改地下車庫(kù)、房管局要求前期物業(yè)退出小區(qū)的通知。
但政府的通知并沒有任何處罰效力——2016年，周洪斌在西安市房管局申請(qǐng)了信息公開，得到的回答是，西安市未處理過(guò)任何一起物業(yè)違規(guī)行為。
于是，在這個(gè)冬天，一個(gè)毫無(wú)征兆的清晨，周洪斌率領(lǐng)著25個(gè)保安和幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)入地下車庫(kù)。他們將地庫(kù)里前期物業(yè)的辦公室清理一空，辦公桌、連著電線的監(jiān)控鏡頭，和地庫(kù)門口的可移動(dòng)保安亭，統(tǒng)統(tǒng)被搬到小區(qū)入口的水泥墻邊，等物業(yè)的工作人員聞?dòng)嵹s到，他們的陣地已全然失守。
物業(yè)也找來(lái)了幫手，中午剛過(guò)，一群陌生男人開始在小區(qū)院里徘徊，聚集在地下車庫(kù)門口，推著移動(dòng)保安亭靠近停車桿，打算奪回車庫(kù)。對(duì)峙終究沒有升級(jí)成沖突——雙方都報(bào)了警，周洪斌還打了公安監(jiān)督熱線。物業(yè)的幫手們?cè)诰斓絹?lái)之前散了場(chǎng)，而地下車庫(kù)以這樣的方式回到了業(yè)委會(huì)的手中。
就在前一年，周洪斌以相似的方式，在一個(gè)秋日的清晨拆掉了前期物業(yè)留下來(lái)的違建餐廳，等這間餐廳的老板趕到小區(qū)，屋子的屋頂、墻壁都只剩下一堆鐵皮。
而在融僑馨苑，2011年，第一屆業(yè)委會(huì)成立后，除了收回共有收益的第一步進(jìn)行得比較順利之外，其余的每一步都進(jìn)展的舉步維艱。
當(dāng)選了第二屆業(yè)委會(huì)主任的張淼說(shuō)，在選聘新物業(yè)前的過(guò)渡期，前期物業(yè)的態(tài)度顯得很溫和，他們讓出了全部的電梯廣告收益，以及20%的地面停車收益作為業(yè)主的共有收益——這距離《物權(quán)法》里規(guī)定的“建筑物專有部分以外的共有部分”概念仍差得很遠(yuǎn)，但對(duì)于當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是一筆不小的收入。
這些共有收益不是白白交出的，作為交換條件，第一屆業(yè)委會(huì)與金輝物業(yè)公司又簽下兩年半的服務(wù)合同——兩個(gè)物業(yè)公司本來(lái)同屬于一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)，名義上的更換物業(yè)公司不過(guò)是左右手之間的交接。
這一次的“軟弱”帶來(lái)了后患。
隨著時(shí)間流逝，小區(qū)需要維修的項(xiàng)目越來(lái)越多，包干制下，金輝物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾越來(lái)越嚴(yán)重，當(dāng)年承諾的地面停車收益，沒能入業(yè)委會(huì)的賬，至于小區(qū)的共有收益到底有多大規(guī)模，業(yè)主也表示無(wú)從知曉。
2016年6月，金輝物業(yè)與融僑馨苑的合同到期，業(yè)委會(huì)開始公開選聘物業(yè)，并召開業(yè)主大會(huì)投票。而此時(shí)，當(dāng)年收回部分共有財(cái)產(chǎn)，是業(yè)委會(huì)唯一的“彈藥”，也就是唯一的收入。多年關(guān)心業(yè)委會(huì)工作的尹潔說(shuō)，第一屆業(yè)委會(huì)留下26萬(wàn)的資產(chǎn)，到第二屆業(yè)委會(huì)卸任，業(yè)委會(huì)已經(jīng)有了50萬(wàn)元，而這成為選舉業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)公司時(shí)召開業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)資金。所以，雖然到今天，“革命”尚未成功，但每一步艱難的付出，哪怕收獲微弱，也是給未來(lái)打下了一個(gè)基礎(chǔ)。
周洪斌將物業(yè)管理相關(guān)的法律文件總結(jié)打印成書，如今已經(jīng)翻舊。

05 ////

小區(qū)選舉 ，或明或暗的影響因素

在融僑馨苑，每一次業(yè)委會(huì)的選舉都是一場(chǎng)斗智斗勇的競(jìng)賽——從選舉到結(jié)束，周期長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多月，預(yù)算高達(dá)15萬(wàn)左右，幾乎每一張選票都需要反復(fù)催促；即便是這樣，每一次業(yè)委會(huì)換屆的第一次選舉都很難達(dá)到雙過(guò)半。
影響選舉的因素或明或暗。如今的業(yè)委會(huì)辦公室主任李玉，曾是第三屆業(yè)委會(huì)選舉籌備組組長(zhǎng)，她發(fā)現(xiàn)，盡管在過(guò)去的三年間，小區(qū)保安日漸稀少，但只要從業(yè)委會(huì)換屆投票開始，小區(qū)的保安就突然多了起來(lái)?？吹交I備組成員拿著票箱掃樓、收發(fā)選票，保安就尾隨著，業(yè)主一開門，保安就挺著胸膛迎上去，也不動(dòng)手，只是愣愣地站著；有的保安還會(huì)掏出手機(jī)來(lái)錄像、拍照，一些業(yè)主見此情況，馬上關(guān)了門，連選票也不要了。
曾經(jīng)有一段時(shí)間，李玉每天早上一下樓，就有個(gè)年輕的保安等著她。還拿出手機(jī)拍她收發(fā)選票，李玉就拿出手機(jī)拍回去。后來(lái)她終于受不了，搶過(guò)保安的手機(jī)，警告他：“這次我不摔，下次你再拍我，就不是這個(gè)處理方法了?！北０彩諗苛它c(diǎn)，但還是在幾步之外跟著她。
有熱心業(yè)主在樓下支一張桌子，擺兩張凳子作為固定投票點(diǎn)，保安就趕過(guò)來(lái)，說(shuō)不能違規(guī)在小區(qū)里擺攤。李玉記得，有保安說(shuō)：“這不是你們的地方?！薄斑@是我們的地盤——你們嫌棄小區(qū)這不好那不好，為什么不賣了房子去別處??？”
而事實(shí)上，保安的恐嚇一定程度影響了選舉。打算投票的業(yè)主時(shí)常感到困擾，因?yàn)閾?dān)心被報(bào)復(fù)，一些業(yè)主收起選票，說(shuō)一句“回頭填好再投票”，就快步離開或者關(guān)上家門。
另一方面，業(yè)主里偏向物業(yè)公司的人也不少。融僑馨苑業(yè)委會(huì)的成員管他們叫“Vip”——這是一個(gè)業(yè)主無(wú)意間在停車系統(tǒng)上看到的特殊標(biāo)記。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，這些人往往是地產(chǎn)商的朋友或有特殊關(guān)系的人。他們?cè)谖飿I(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目上獲得不少優(yōu)惠，希望前期物業(yè)能長(zhǎng)期留在小區(qū)。
李玉說(shuō)，在老年人集中的小廣場(chǎng)上，老年的Vip們往往會(huì)向其他老人散布所謂“重要消息”，比如業(yè)委會(huì)的成員貪污過(guò)百萬(wàn)，比如他們是收了其他物業(yè)公司的錢，才對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)百般挑剔。這些消息越傳越廣，雖是謠言卻有人相信。到第三屆業(yè)委會(huì)換屆選舉的投票時(shí)，一個(gè)老人就直接沖過(guò)來(lái)，搶走票箱，希望能阻止他心中“腐敗”的業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生，業(yè)委會(huì)不得不報(bào)警以要求老人歸還票箱。而另一天，一個(gè)熱心業(yè)主發(fā)了張圖在業(yè)主群里——一位小區(qū)的老年業(yè)主在隔壁小區(qū)的打印店里，印了厚厚一疊“小字報(bào)”。果不其然，小字報(bào)在第二天一早就出現(xiàn)在小區(qū)的各個(gè)樓宇內(nèi)。
盡管如此，在艱難的兩次投票之后，新一屆的業(yè)委會(huì)還是當(dāng)選了。業(yè)委會(huì)成員的照片、信息被張貼在小區(qū)的中心的桁架上公示，但沒過(guò)幾天，就被人涂上紅漆、畫了叉。
開票結(jié)果出來(lái)之后的一天早上，李玉在樓下又被年輕保安尾隨。此時(shí)，投票結(jié)果出了，但沒人通知保安，他的跟蹤任務(wù)已經(jīng)結(jié)束。
融僑馨苑小區(qū)小廣場(chǎng)上的桁架，曾是業(yè)委會(huì)選舉時(shí)公示信息的地方，現(xiàn)在是金輝物業(yè)的宣傳欄。


06 ////

被否定的選舉結(jié)果

在與物業(yè)的這場(chǎng)“奪權(quán)”戰(zhàn)里，業(yè)委會(huì)和籌備組發(fā)起的業(yè)主大會(huì)選舉需要有關(guān)部門的認(rèn)同，街道辦、法院都是至關(guān)重要的角色。依照法律，業(yè)委會(huì)的選舉是業(yè)主自治行為，不過(guò)在現(xiàn)實(shí)中，無(wú)論是業(yè)委會(huì)選舉的議事規(guī)則制定，還是業(yè)委會(huì)選舉、物業(yè)選聘結(jié)果，相關(guān)的政府部門，都有一票否決權(quán)。
在李玉擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)期間，第一個(gè)工作就是制定議事規(guī)則，其中包括業(yè)委會(huì)候選人資格認(rèn)定、投票方式等?；I備組成員希望盡可能簡(jiǎn)化投票流程、放低候選人門檻，但街道辦的工作人員不這么認(rèn)為。以候選人資格為例，最初的規(guī)則是如果房本上只有丈夫的名字，妻子可以帶著丈夫?qū)懙奈袝鴧⒓舆x舉、成為業(yè)委會(huì)成員。在過(guò)去兩屆，這樣的門檻一直未變，但到這一屆，房本上沒有名字的家庭成員就不能參選了。
如今的融僑馨苑小區(qū)業(yè)委會(huì)，女性成員過(guò)半，這也是客觀條件所限——在這個(gè)主要由“中產(chǎn)”者構(gòu)成的小區(qū)里，丈夫往往負(fù)責(zé)養(yǎng)家糊口，無(wú)暇參與公共事務(wù)，而女性多負(fù)責(zé)家務(wù)，對(duì)小區(qū)的問(wèn)題感受也更直觀。但那些在房本上沒有名字的女性，因?yàn)閷?duì)候選人資格的限制，不得不退出業(yè)委會(huì)，只能以熱心業(yè)主的身份參加小區(qū)事務(wù)。
這場(chǎng)選舉，議事規(guī)則的制定延宕數(shù)月。街道辦的工作人員逐條審查，終于在2018年12月底公示、通過(guò)，然后在次年春天開始選舉。
投票從2019年4月12日開始，5月19日便結(jié)束，街道辦拒絕了籌備組關(guān)于延長(zhǎng)投票時(shí)間的要求，直接要求開票。開票的第二天，街道辦的工作人員召集籌備組的成員開會(huì)，表示這一次投票無(wú)效——開票箱統(tǒng)計(jì)之后，發(fā)現(xiàn)只有投票人數(shù)過(guò)半，而投票者所占的小區(qū)建筑面積并未過(guò)半。究其原因，一是因?yàn)橐徊糠诌x票被街道辦認(rèn)定為不合格——一部分業(yè)主在選票上寫明，自己服從多數(shù)人的選擇。這100多張選票直接被街道劃為無(wú)效；二是選舉結(jié)束得太倉(cāng)促，還有200多選票尚未收回。這兩者直接影響到了“雙過(guò)半”的結(jié)果。
李玉說(shuō)心都涼了。但也只能如此，選舉委員會(huì)不得不為同一個(gè)議題，組織第二次選舉。
按照西安市房管局《西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，“街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，將業(yè)主大會(huì)活動(dòng)納入社區(qū)活動(dòng)范疇”。
但中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、和諧社區(qū)發(fā)展中心副理事長(zhǎng)陳幽泓認(rèn)為，街道辦是政府的派出機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)是群眾自治組織，兩者并不是上下級(jí)關(guān)系。這種指導(dǎo)，業(yè)委會(huì)也可以不采納。
她舉例，2003年，深圳市住建局罷免了景洲大廈業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)委會(huì)主任鄒家健。當(dāng)時(shí)消息傳得很快，第二天見了報(bào)，消息轟動(dòng)全國(guó)，沒過(guò)幾天，景洲大廈召開業(yè)主大會(huì)重新選舉業(yè)委會(huì)，鄒家健再次當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任。
2016年和2017年的年底，融僑馨苑業(yè)委會(huì)也舉行了兩次對(duì)物業(yè)公司的選聘。第一年未達(dá)到《物權(quán)法》規(guī)定的雙三分之二，因而無(wú)效。第二年則成功選聘了萬(wàn)科物業(yè)。
金輝物業(yè)公開提出反對(duì)意見，他們?cè)?018年1月15日發(fā)表公開聲明，認(rèn)為這個(gè)業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果與他們?cè)?017年發(fā)布的意見征集相左，據(jù)稱，他們向業(yè)主發(fā)出了“融僑馨苑《物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽相關(guān)意見征求表”，而調(diào)查結(jié)果中獲得了雙過(guò)半的支持。
他們還認(rèn)為選聘的程序不合理，例如究竟是選聘還是續(xù)聘，以及選聘方式，都需要召開業(yè)主大會(huì)。而這些理由被一位業(yè)主采納。2019年，融僑馨苑一位業(yè)主將業(yè)委會(huì)告上法庭，認(rèn)為業(yè)委會(huì)選聘萬(wàn)科的過(guò)程有問(wèn)題。在兩次審理后，西安市中院支持了這個(gè)業(yè)主——支持的理由之一是，表決的選票上，對(duì)選聘方式?jīng)]有給出足夠多的選擇。而且這張表決的選票，卻是在街道辦的建議下制定的。
對(duì)選舉流程的不滿也出現(xiàn)在聲明和這位業(yè)主的起訴書里。聲明里說(shuō)，“每天填寫好的表決票何人回收，以何種方式封存保管，放在什么地方，會(huì)不會(huì)發(fā)生丟失、損毀、涂改、冒名添票等等，這些都沒有任何第三方的監(jiān)管，如何保障。”
多年研究小區(qū)治理的專家陳鳳山認(rèn)為這個(gè)結(jié)果不令人滿意——上述選項(xiàng)就寫在同一張選票上， “如果這位業(yè)主當(dāng)時(shí)反對(duì)，完全可以征集20%業(yè)主的意見，發(fā)起議題上議，這是議事規(guī)則里寫明的——一旦你發(fā)起，業(yè)委會(huì)就要受理?！?/span>
在業(yè)委會(huì)任職期間，第二屆業(yè)委會(huì)主任張淼被物業(yè)公司的人用502膠水灌過(guò)鎖眼，也被物業(yè)公司的人以貪污業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)為由告到了工作單位。如今，卸任后的張淼已經(jīng)沒那么生氣，他說(shuō)，“立場(chǎng)上的不同，我現(xiàn)在完全可以理解?！?/span>
張淼也表示，在業(yè)委會(huì)的選舉和行權(quán)上，法律規(guī)定缺乏現(xiàn)實(shí)生活中的可操作性。比如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》，都沒有明確規(guī)定業(yè)主投票的細(xì)則，這些空白地帶往往需要籌備組、業(yè)委會(huì)的人來(lái)填補(bǔ)，而這些自行制定的規(guī)則，就很可能被街辦，或者法院判定為不合理?！霸谝恍r(shí)候，街道確實(shí)沒有為難業(yè)委會(huì)——但也只是因?yàn)樗麄儾幌霝殡y你?！?/span>
前述那個(gè)業(yè)主的訴訟，直接影響到了融僑馨苑小區(qū)選出的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)。如今，業(yè)主委員會(huì)向省高院提起再審，已經(jīng)立案。
雖然步履維艱，但融僑馨苑業(yè)委會(huì)和熱心業(yè)主，仍然努力從物業(yè)手里將小區(qū)的一些權(quán)益接管了過(guò)來(lái)。
國(guó)家電網(wǎng)的改造工程，曾在小區(qū)里遇到不小的阻攔——第三屆業(yè)委會(huì)主任李淑寧說(shuō)，物業(yè)公司掌握著小區(qū)里所有配電箱的鑰匙，他們不愿意交出鑰匙，因而小區(qū)電路的改造時(shí)間一再拖延。在有電網(wǎng)工作人員、街道辦、居委會(huì)、物業(yè)和業(yè)委會(huì)的一次協(xié)調(diào)會(huì)上，李淑寧直接提出要召開業(yè)主大會(huì)：“要不物業(yè)的人可以問(wèn)問(wèn)街道辦的同志，召開一次業(yè)主大會(huì)需要多長(zhǎng)時(shí)間？”最終，在街道辦、居委會(huì)和其他部門的施壓下，物業(yè)交出了配電箱的鑰匙。
李淑寧聽工程改造的人說(shuō)，配電箱已經(jīng)很久沒做過(guò)清理，里面灰塵攢了厚厚一層，幾乎要影響供電。

07 ////

小區(qū)“善治” ，以及年輕人的加入

在過(guò)去的3年間，馬辰辰能感受到，心晴雅苑小區(qū)對(duì)物業(yè)公司的接納度在逐步提高。物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率在去年就到了100%，這是很罕見的數(shù)據(jù)。他在去年年底看了自己的微信進(jìn)出賬記錄，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里通過(guò)微信轉(zhuǎn)賬繳物業(yè)費(fèi)的就有30多萬(wàn)元。業(yè)主的私人轉(zhuǎn)賬，讓他有一種自己和物業(yè)公司被業(yè)主們信任的感覺。
在過(guò)去的半年間，周飛宇的主要工作是將小區(qū)的所有硬件設(shè)備登記在冊(cè)。
而代云彬?qū)ξ飿I(yè)的謹(jǐn)慎履職也感到滿意——她記得去年某幾天，發(fā)現(xiàn)停車費(fèi)的收取有所下降。她還沒來(lái)得及向馬辰辰提出疑問(wèn)，那個(gè)保安就被調(diào)離崗位，停車費(fèi)再?zèng)]出過(guò)問(wèn)題，雙方都對(duì)這件小事心照不宣。
不過(guò)，在心晴雅苑，依然有一些殘留問(wèn)題還未解決，例如2、3、4號(hào)樓的地下室至今依然作為開發(fā)商資產(chǎn)被出租，周洪斌希望能把這一部分共有收益也拿回來(lái)，她已經(jīng)聯(lián)系了律師，希望以訴訟解決問(wèn)題。但她也不知道自己最終能否解決這些問(wèn)題。在當(dāng)完這一屆業(yè)委會(huì)主任之后，她有意退出，不再參與業(yè)委會(huì)競(jìng)選。原因是她同在部隊(duì)工作的丈夫，近來(lái)會(huì)更換與新職級(jí)相對(duì)應(yīng)的住房，她很有可能搬離心晴雅苑。
在心晴雅苑小區(qū)的業(yè)主自治事業(yè)中，至今，1號(hào)樓業(yè)主的參與度仍然是四棟樓里最高的。周洪斌推行過(guò)層長(zhǎng)制——每一層的4戶人家選出一個(gè)層長(zhǎng)，層長(zhǎng)平時(shí)收集意見，業(yè)主大會(huì)的時(shí)候收集選票，可以提高議事效率。李建華說(shuō)，如今只有1號(hào)樓的層長(zhǎng)比較活躍，而其它樓的層長(zhǎng)們的聲音逐漸消失。
但這或許是因?yàn)樾那缪旁返木S權(quán)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。在周洪斌看來(lái)，自己已經(jīng)為小區(qū)搭建起一套堅(jiān)固的、可以持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的制度，只要業(yè)主們有足夠的熱情和時(shí)間關(guān)心小區(qū)，小區(qū)的共有收益就不會(huì)被侵占，而物業(yè)公司的表現(xiàn)也會(huì)是穩(wěn)定的。她看好一位1號(hào)樓的年輕人，那是一個(gè)同樣對(duì)公共事務(wù)熱心的業(yè)主，希望他能成為下一屆的業(yè)委會(huì)成員或者主任。
而周飛宇也是在第三屆也才加入業(yè)委會(huì)的年輕人。她曾是個(gè)外科手術(shù)室的護(hù)士，也和朋友承包過(guò)工程，因?yàn)閮鹤由眢w不好而成了全職媽媽。如今，周洪斌交給她一項(xiàng)新的任務(wù)——在小區(qū)樓宇結(jié)束封閉后的半年里，拿著圖紙?jiān)谛^(qū)里走一遍，把小區(qū)的監(jiān)控、發(fā)電機(jī)，以及每棟樓的配電箱、電梯間、消防措施、排污泵等設(shè)施全部登記在圖紙上，并且將設(shè)備的更新時(shí)間全部記錄在一個(gè)Excel文件里，這樣就可以嚴(yán)格按照時(shí)間進(jìn)行檢修。
在這個(gè)檢修的過(guò)程里，樓宇更多的問(wèn)題暴露出來(lái)——排污泵不知道什么時(shí)候遺失了不少，要么是開發(fā)商“缺斤短兩”，或者是前兩任物業(yè)維護(hù)不善；消防設(shè)施里的水槍頭因?yàn)槭卿X制的，已經(jīng)不知被誰(shuí)拿去賣了。
周飛宇將這些統(tǒng)統(tǒng)登記在冊(cè)，準(zhǔn)備寫進(jìn)未來(lái)的預(yù)算里。她下一步的計(jì)劃是給每個(gè)設(shè)備都貼個(gè)二維碼，這樣檢修的時(shí)間就能隨時(shí)更新。

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