1600年前，有一位叫樂尊的僧人，云游來到敦煌。在一座山腳下停下來休息時，夕陽照在對面的三危山上，剎那間金光萬道。

僧人被眼前的情景極大地感染了，便決定留下來，請人在山上開鑿石窟，用以修行。這是敦煌的第一座石窟。此后，無數(shù)后繼者效仿樂尊的模式，繼續(xù)開鑿石窟，雕塑佛像，繪制壁畫。

千年之后，這里成為世界文化遺產(chǎn)——莫高窟。所謂的偉大，往往就是無數(shù)普通人在長期主義的復利下，不斷積累成奇跡。時間幫助了他們，他們也成為時間的朋友。

對于企業(yè)來說，長期主義的理論同樣適用。一家企業(yè)，從零星員工到大樹成林，當中所要傾注的努力，投入的心血，非長期主義堅守者無法達成。

10月29日，在歷經(jīng)200多天的等待后，老牌房企金輝終于登陸港交所，迎來企業(yè)發(fā)展歷程中又一高光時刻。此次金輝控股IPO每股定價4.3港元/股，接近IPO定價區(qū)間上限，并在路演階段就獲得了機構投資的超額認購。上市當天，金輝更是報收4.36港元，上漲1.4%，實現(xiàn)了開門紅。

而無論是逆市之下進入資本市場，還是在業(yè)績上的不俗表現(xiàn)，金輝在過往24年發(fā)展中所取得的成就，背后正是長期主義復利積累成奇跡的最好寫照。

逆市闖關

2020年，突如其來的新冠疫情讓絕大部分企業(yè)都背負沉重的經(jīng)營壓力，但善于在危機中抓住機遇的企業(yè)，往往會率先復蘇，并且占據(jù)新一輪發(fā)展的制高點。

由于A股市場監(jiān)管政策的偏轉，近三年來，內陸房地產(chǎn)掀起赴港IPO熱潮。2018、2019年，在港股完成IPO的企業(yè)分別達到7家和6家。

步入2020年，受疫情對房企資金鏈的深度影響，房企赴港IPO的熱度更甚。據(jù)《一點財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，截止9月末，僅是排隊申請赴港上市的房企就達到12家，包括海倫堡中國、奧山控股、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、實地地產(chǎn)及祥生控股等。

遺憾的是，雖然中小房企們擠破頭想叩響港交所大門，但成功在港IPO的房企數(shù)量卻出現(xiàn)了“縮水”，房企赴港上市進程明顯放緩，難度有所提升。

數(shù)據(jù)顯示，截止9月底，僅有匯景控股和港龍地產(chǎn)兩家房企成功上市。而在新冠疫情全球爆發(fā)、資本市場經(jīng)歷巨震的特殊時期，赴港掛牌地產(chǎn)公司都遭遇股市震蕩時刻，匯景控股和港龍地產(chǎn)均出現(xiàn)股份認購不足的情況。

“房企在港上市進程趨緩離不開港交所和企業(yè)兩方面原因。一方面，最近幾年赴港上市房企增多，港交所有了更多可對標指標。房企之間存在規(guī)模大小、土儲多寡、財務健康與否等多方面區(qū)別，上市難易程度也有所不同?！钡谝惶酱骶S斯高級董事、華北區(qū)估價部業(yè)務負責人胡建明曾如是指出。

2020年的上市環(huán)境對于房企來說并不友好，有媒體甚至感嘆，“港交所的大門正在收窄，中小房企已然徘徊在生死線上！”

在這樣的背景下，金輝控股卻逆市殺出，成功掛牌港交所。根據(jù)港交所信息顯示：金輝控股股票代碼為9993，成為匯景控股和港龍地產(chǎn)后，年內第三家港股IPO的內陸房企。

根據(jù)金輝控股披露的文件，本次金輝控股最終的發(fā)行定價為4.3港元/股，此次IPO募資金額為25.8億港元，定價位于接近區(qū)間上限，其中香港公開發(fā)售認購倍數(shù)達1.72倍，有效認購申請超過16.500份，受到機構及個人投資者的大力熱捧。

何以幸運

與一眾苦苦徘徊在港交所門前的房企相比，已經(jīng)成功“魚躍龍門”的金輝無疑是幸運的。但“所有好運皆有因果”。金輝的“幸運”背后是其一路以來對長期主義的堅守。

1999年，金輝獨立操盤的第一個項目——“錦江花園”正式落成并一炮而紅。隨后幾年間，金輝先后在福州開發(fā)落地了多個項目，迅速在福建房企商戰(zhàn)中占據(jù)一席之地。

在福建打響知名度之后，不甘心拘于一隅的金輝開始尋求福建之外的擴張。2004年左右，金輝先后進入重慶、西安、南京、合肥、上海等市場，成為繼萬科、中海等龍頭房企以外謀求全國化發(fā)展的房企。

在正榮、融信等閩系房企到2016年前后才紛紛把總部搬到上海情形下，早在2009年，金輝就將總部放在了北京，成為了第一批將總部遷往北京核心區(qū)的閩系房企。

敢為中小房企之先謀求全國化發(fā)展，早早便將總部由福建遷至北京，金輝作為一家企業(yè)的前瞻性在這兩件事上顯露無疑。

在一眾給人印象大膽、激進的閩系房企中，奉行走自己道路的金輝并沒有很強烈的閩系標簽，穩(wěn)健是其一直以來最為重要的發(fā)展底色。

一方面，金輝一直將發(fā)展布局的重點放在風險系數(shù)更低的核心一二線城市，布局北京、上海等一線城市以及蘇州、南京、合肥、重慶、成都、西安、福州、杭州等二線核心城市及區(qū)域中心型城市；

另一方面，在自身擴張的過程中，金輝從不“剁手”拿地王，而是張弛有度，堅守著自己的戰(zhàn)略布局和穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，在板塊擴張過程中嚴格把控成本，出價地塊中溢價率大都保持在溢價30%以下。

拿地時控制溢價，才能在產(chǎn)品端提高溢價話語權。旺盛的產(chǎn)品力也是金輝非常鮮明的優(yōu)勢。

以七大質感美學標準，占據(jù)城市核心區(qū)域，帶來高端質感美學人居體驗的“銘著系”；以“科技”“舒適”“藝術”為核心生活價值，致力于為城市高階人群打造美好社區(qū)的舒適改善型產(chǎn)品系——“云系”；以臻于細節(jié)的5U價值體系，為城市青年銳意而來的“優(yōu)步系”。

三大產(chǎn)品線涵蓋了目前市場上多元化的需求，金輝更在同步打造更新更細化的優(yōu)質產(chǎn)品線；同時金輝結合“金輝幸福家”體系，從看房接待、簽約入住及物業(yè)服務等方面為每一位客戶提供高質量的服務，收獲了市場的認可度和美譽度。

投資上的自律和產(chǎn)品上的用心助力金輝規(guī)模和利潤的雙增長。根據(jù)克而瑞2017年~2019年銷售數(shù)據(jù)顯示：金輝分別實現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億、888.6億，距離千億大關一步之遙。據(jù)中指數(shù)據(jù)發(fā)布的“2019年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜”，按簽約銷售額計，金輝控股排名第40位。

招股書則顯示，在上述三個時間維度上，金輝控股持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的收益分別為117.77億元、159.71億元、259.63億元，復合年增長率高達48.5%；凈利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復合年增長率10%。

即便是進入房地產(chǎn)發(fā)展的白銀時代，有質量的增長依然是金輝的真實寫照。

長期主義的勝利

高瓴資本創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官在其創(chuàng)作的《價值》一書中曾經(jīng)提到長期主義的三個理念：

長期主義的第一個理念是保持初心。正所謂不忘初心，方得始終；第二理念是不斷升級迭代，不管是企業(yè)還是個人，一時的成功，更多靠的是運氣或者偶然機遇。但要想一直保持行業(yè)領先地位，就需要不斷升級迭代；第三個理念是沒有“終局”。沒有永遠的終點，這個終點是下一個的起點。只有以終為始，才會看得更遠。

復盤金輝過往24年的發(fā)展歷程，無論是其穩(wěn)中有進的經(jīng)營風格、規(guī)模與利潤之間的合理平衡、對于有質量增長的長期堅持，還是對于全周期產(chǎn)品的用心打造、精耕細作，無疑是長期主義理念堅守者和踐行者的真實寫照。

對于長期主義的堅守，助推了金輝過往24年的穩(wěn)健發(fā)展，也成就其終在港交所上市，為未來的發(fā)展開拓了想象空間。

國際評級機構惠譽認為，在成功實現(xiàn)上市之后，預計金輝公司的透明度和治理能力都將得到提升，公司的市場地位和財務杠桿都將有所改善。

一方面，隨著強勁的銷售收入和管理層意圖控制土地購置支出，金輝的杠桿率將持續(xù)優(yōu)化。金輝計劃，在2020年和2021年將40％~50％的土地銷售收入用于土地收購，符合去杠桿化目標范圍。如果金輝能夠在今年內IPO，到2020年底杠桿率將進一步降低。

另一方面，上市將有助于金輝減少對信托和非銀行金融機構（NBFI）貸款的依賴，并減少了短期債務占總債務的百分比。到2020年中期期末，信托和NBFI貸款從2018年的42%降至總借貸的21%。短期債務（包括一年內可發(fā)行的債券）也從2018年的54%下降至2020年中期總債務的37%，財務結構更趨穩(wěn)健

基于此，惠譽確認金輝集團的“B”公司評級，評級展望則從“穩(wěn)定”調整至“正面”。

根據(jù)公開信息，資本市場多家國內外評級機構也曾給予金輝集團較高的主體信用評級，其中國際知名評級機構標普在2019年10月給予金輝集團長期主體信用評級“B”，評級展望為“正面”；而聯(lián)合信用評級有限公司則在2019年5月給予金輝集團主體信用等級為AA+，這也是尚未上市的規(guī)模房企所獲得的最高主體信用評級。

招股書顯示，截至2020年7月31日，金輝在華南，西南，西北和華東的30個城市以及長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)擁有160個項目，總土地儲備達到2908萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備占比達到93.3%。

土儲即“糧草”，這些土地儲備集中在省會城市和直轄市，能夠支撐金輝未來三年的開發(fā)需求。未來可持續(xù)的合同銷售增長和土地收購的靈活性，將是金輝在資本市場預期不斷提升的豐富彈藥。

業(yè)內人士認為，鑒于金輝已有的土儲規(guī)模與質量，以及在產(chǎn)品打造上已經(jīng)形成的完善體系和市場口碑，伴隨著金輝成功上市獲得資本市場助力，預計金輝的財務穩(wěn)健性將進一步提升，企業(yè)也將在未來步入新臺階，千億規(guī)模指日可待。

結語

一直以來，長期主義被投資者奉為圭臬。

最經(jīng)典的莫過于巴菲特的滾雪球理論：“復利有點像從山上往下滾雪球。最開始時雪球很小，但是往下滾的時間足夠長（從我買入第一只股票至今，我的山坡有53年這么長），而且雪球黏得適當緊，最后雪球會很大很大?！?/span>

對于長期主義的堅守，讓金輝在過去24年的發(fā)展中走得既穩(wěn)且好，滾出了一個各方面都恰到好處的“雪球”，并成功“滾”進了港交所的大門。站在新的起點上，金輝也已經(jīng)在謀劃更深遠的未來。金輝管理層在多個場合均強調，“千億”對于金輝來說，只是企業(yè)規(guī)模化發(fā)展中跨越的一個“數(shù)字”，金輝更長遠的目標是要做成百年企業(yè)，實現(xiàn) “用心建好房，讓家更美好”的企業(yè)使命。