目前隨著土地成本不斷攀升和競爭愈加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量通過投資并購或聯(lián)合競買的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。由于各方之間相近的實力和友好合作的意愿，公司各方（以下簡稱“投資公司”）作為股東持有的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司（以下簡稱“項目公司”）的股權(quán)并根據(jù)協(xié)議進行分配，形成各種形式的股權(quán)比例。

根據(jù)以往項目經(jīng)驗，基于投資公司收購房地產(chǎn)項目的主要目的的不同，項目公司被收購后的治理結(jié)構(gòu)可分為四種：“操盤”、“并表”、“操盤+并表”、“不操盤+不并表”，投資公司基于上述目的之不同可做出如下區(qū)分設計：

“操盤”，通常指由投資公司實際主導房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設、銷售和經(jīng)營。操盤方通過其委派或提名的管理人員實質(zhì)享有除各方股東關(guān)注的上述一致決事項之外的其他大部分事項的決策權(quán)并負責項目公司的日常經(jīng)營管理，在各方股東達成一致意見的前提下可以向項目公司收取一定管理費用。

若投資公司收購房地產(chǎn)項目只是開發(fā)、經(jīng)營的需要，沒有將項目公司的報表并入本公司財務報表中的意圖，則可以將項目公司的治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建為該種。就項目公司的治理結(jié)構(gòu)而言，投資公司所享有的操盤權(quán)主可從以下三個方面進行設計：

1.總經(jīng)理負責制

項目公司的總經(jīng)理由投資公司委派或提名，并且項目公司的管理執(zhí)行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制?？偨?jīng)理負責處理項目公司股東會、董事會職權(quán)之外的全部經(jīng)營事務，包括但不限于：

1）主持項目公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實施董事會各項決議；

2）組織實施項目公司年度經(jīng)營計劃、投資和融資方案；

3）批準房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品細化標準、產(chǎn)品的建設方案及深化設計方案；

4）按照招投標管理制度，負責房地產(chǎn)項目的招投標管理；

5）根據(jù)董事會批準的房地產(chǎn)項目整體和年度銷售計劃，批準和組織落實房地產(chǎn)項目的具體銷售方案和具體租賃方案；

6）決定項目公司經(jīng)營計劃的如下調(diào)整事項，包括（i）項目開發(fā)經(jīng)營成本預算較項目公司的年度經(jīng)營計劃所列的開發(fā)經(jīng)營總成本預算超出[*]%范圍以內(nèi)的調(diào)整；（ii）因銷售定價導致項目銷售均價低于項目公司年度經(jīng)營計劃所列的項目銷售均價不超過 [*]%的調(diào)整；（iii）開工、完工、開盤、竣工備案、入住的時間較項目公司的年度經(jīng)營計劃時間推遲不超過[*]日。

此外，在財務支付聯(lián)簽制下，如一方委派的財務管理人員無合理理由拒絕批準審議事項的，總經(jīng)理往往有權(quán)作出最終決定，以保障財務支付的正常進行。項目公司其他管理人員如發(fā)生怠于履行職責、不履行或不正確履行職責的情況時，總經(jīng)理亦有權(quán)單獨就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項做出最終決定。

2.其他管理人員

除財務管理人員外，項目公司總監(jiān)、部門經(jīng)理等其他管理人員，包括但不限于營銷、研發(fā)、報批報建、設計、成本、工程、綜合管理等部門的負責人，通常由投資公司推薦或由項目公司對外招聘擇優(yōu)錄取。

3.管理制度和體系

項目公司的經(jīng)營管理制度和體系通常采用投資公司的制度和體系，包括但不限于目標成本體系、產(chǎn)品方案評審、銷售系統(tǒng)、財務系統(tǒng)、團隊管理評價體系等。

“并表”，通常是指將項目公司報表納入其母公司合并財務報表?！镀髽I(yè)會計準則第33號——合并財務報表》中規(guī)定：“合并財務報表的合并范圍應當以控制為基礎(chǔ)予以確定?？刂?，是指投資方擁有對被投資方的權(quán)力，通過參與被投資方的相關(guān)活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權(quán)力影響其回報金額。本準則所稱相關(guān)活動，是指對被投資方的回報產(chǎn)生重大影響的活動。被投資方的相關(guān)活動應當根據(jù)具體情況進行判斷，通常包括商品或勞務的銷售和購買、金融資產(chǎn)的管理、資產(chǎn)的購買和處置、研究與開發(fā)活動以及融資活動等。”

若投資公司收購房地產(chǎn)項目只是業(yè)績需要，沒有經(jīng)營管理、操盤的意圖，則可以將項目公司的治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建為該種。就項目公司的治理結(jié)構(gòu)而言，投資公司所享有的并表權(quán)主要可通過重大事項一票否決權(quán)來實現(xiàn)。

1.重大事項一票否決權(quán)

實踐中，項目公司一般由操盤方并表。但若在各方股東股比一致的前提下，各方股東通常難以形成對項目公司的單方控制權(quán)，從而實現(xiàn)并表。且完全按照公司法有關(guān)規(guī)定——按照出資比例行使表決權(quán)，容易造成小股東權(quán)益無法保障。因此建議在章程中設立重大事項一票否決權(quán)，項目公司重大事項須經(jīng)全體股東通過，保護投資人作為小股東（通常持股不超過30%）的權(quán)益，防止受到大股東的侵害。

2.所存風險

1） 易導致公司決策機制失靈，引發(fā)公司僵局甚至解散。每位股東都享有“一票否決權(quán)”，使得公司難以作出有效的決策，對公司的進一步發(fā)展、擴大造成了阻礙。同時根據(jù)公司法司法解釋的有關(guān)規(guī)定，公司持續(xù)兩年無法作出有效的股東會決議，且公司經(jīng)營管理發(fā)生嚴重困難的，還有可能導致公司被解散。

2） 易導致股東表決權(quán)的濫用?！耙黄狈駴Q權(quán)”要么是出于對公司大股東的限制，避免公司一人獨大的考慮，要么是公司亟需融資，原股東被迫做出了表決權(quán)的讓步。但無論出于何種考慮，“一票否決權(quán)”也極易淪為那些試圖謀取個人私利的股東，將其作為要挾、交易的籌碼和工具，這對于公司來說無疑是危害巨大的。

3.規(guī)避“一票否決權(quán)”風險的建議

1）律師提前介入公司章程設立“一票否決權(quán)”定的談判。股東之間、股東與投資人之間針對公司章程設立“一票否決權(quán)”的談判時，對其中的風險并不完全了解。投資人讓律師參與其中，既可以在談判之中充分了解“一票否決權(quán)”的風險，避免日后自己因“一票否決權(quán)”陷入被動之中，也可以通過師為各股東提供專業(yè)的意見，打造符合實際需求的各類文件、協(xié)議，節(jié)省大量的談判時間和精力。

2）針對“一票否決權(quán)”設立嚴格的適用時間、適用范圍、適用情形。有效避免因“一票否決權(quán)”的濫用對公司造成的損害。例如針對某一重大決策不能連續(xù)使用“一票否決權(quán)”、某一時間段可以使用“一票否決權(quán)”的次數(shù)等。

3）設立濫用“一票否決權(quán)”的事后追責、賠償制度。某一股東濫用“一票否決權(quán)”勢必會對其他股東以及公司的合法權(quán)益造成損害。事后追責、賠償?shù)闹贫瓤梢詫?quán)益受到損害的股東進行彌補與賠償。例如，股東之間可以通過簽訂協(xié)議的方式來明確“一票否決權(quán)”濫用的具體情形、適用的違約、賠償責任等。

在該種公司治理結(jié)構(gòu)下，投資公司作為房地產(chǎn)項目的收購方，可與其他收購方進行協(xié)商，確認各方所持有的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)比例，如形成51%（投資公司）：49%、34%（投資公司）：33% : 33%等形式的股權(quán)比例。投資各方按照“共同投資、共擔風險、共享收益”的原則進行合作，并按照股權(quán)比例履行投資義務和享有項目公司權(quán)益。

在上述股權(quán)結(jié)構(gòu)下，項目公司治理結(jié)構(gòu)既要兼顧各方權(quán)益，又要有助于高效地推進房地產(chǎn)項目開發(fā)。根據(jù)以往項目經(jīng)驗，建議投資公司對公司治理結(jié)構(gòu)作出如下構(gòu)建：

1.投資公司持股占50%以上

1.1 股東會表決機制——資本多數(shù)決

在該種持股比例情況下，項目公司的股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。在董事會中，投資公司可在董事會中獲得較多的席位，并獲得較多的高管層面席位，以獲得公司的絕對控制權(quán)與重大事項的決策權(quán)。同時，在此種情形下，應嚴格限制合作方不享有一票否決權(quán)。

一般情形下，重大事項包括：

1）公司治理中涉及的普遍重大事項。例如審議年度財務預算方案、決算方案、利潤分配方案和彌補虧損方案，公司增加或減少注冊資本，公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算，以及修改公司章程等。

2）公司治理中涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的事項。包括但不限于：

a.房地產(chǎn)項目整體和年度開發(fā)經(jīng)營計劃，例如開工計劃、完工計劃、成本預算、銷售計劃、租賃計劃和資產(chǎn)處置計劃等。

b.房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營計劃等重大調(diào)整，例如（i）項目開發(fā)經(jīng)營成本預算較項目公司的年度經(jīng)營計劃所列的開發(fā)經(jīng)營總成本預算超出[*]%；（ii）因銷售定價導致項目銷售均價低于項目公司年度經(jīng)營計劃所列的項目銷售均價超過[*]%；（iii）開工、完工、開盤、竣工備案、入住的時間較項目公司的年度經(jīng)營計劃時間推遲超過[*]日 。

c.項目公司的股東借款以及向外提供借款或擔保，例如（i）項目公司股東為履行資金計劃內(nèi)或計劃外的投資義務而提供的借款；（ii）股東或其關(guān)聯(lián)方通過借款方式提取項目公司的盈余資金等。

1.2 財務監(jiān)管

在無法享有全部權(quán)利的情況下，投資公司若想實現(xiàn)“操盤+并表”的并購目的，必須要重視對項目公司的財務監(jiān)管。投資公司作為持股50%以上的股東，可構(gòu)建項目公司財務支付事項多數(shù)決的管理機制。例如（i）由投資公司向項目公司委派財務管理人員，包括財務總監(jiān)、副總監(jiān)、財務經(jīng)理等；（ii）項目公司財務支付實行投資公司委派的財務管理人員簽章制；（iii）項目公司所有銀行賬戶的網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬匯款功能設置U盾，U盾設多級審批權(quán)限，由投資公司委派的財務管理人員控制審核權(quán)限等。

1.3 證章照管理

項目公司的財務專用章、法定代表人章、銀行賬戶預留印鑒等均有投資公司委派的財務管理人員掌控，其余公章、合同專用章等公司的重要印章及營業(yè)執(zhí)照、貸款卡等公司的重要證照會在項目公司保管并按照董事會制定的制度使用。

2.投資公司持股比例低

2.1 股東會表決機制——一致行動決議書

在該種持股比例情形下，為保證項目公司所做出決議與田恒公司的運營意圖相契合，建議投資公司對項目公司的表決機制作出限制，可與合作各方協(xié)商后簽訂《一致行動決議書》。公司決議的作出必須經(jīng)過各方股東的一致決議。若有股東的行為未按照協(xié)議約定一致進行，將會被視為違約，承擔相應的違約責任，如罰金、賠償股份等。

2.2 財務監(jiān)管

在無法享有絕對控制權(quán)的情況下，投資公司應重視對項目公司財務的監(jiān)管?？梢筘攧罩Ц妒马椛系囊恢聸Q，例如（i）各方均向項目公司委派財務管理人員，包括財務總監(jiān)、副總監(jiān)、財務經(jīng)理等；（ii）項目公司財務支付實行各方委派的財務管理人員聯(lián)簽制；（iii）項目公司所有銀行賬戶的網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬匯款功能設置U盾，U盾設多級審批權(quán)限，各方委派的財務管理人員各控制一級審核權(quán)限等。

2.3 證章照管理

在無法享有絕對控制權(quán)的情況下，投資公司可要求項目公司的財務專用章、法定代表人章、銀行賬戶預留印鑒等分別由各方委派的財務管理人員掌控，其余公章、合同專用章等公司的重要印章及營業(yè)執(zhí)照、貸款卡等公司的重要證照會在項目公司保管并按照董事會制定的制度使用。

項目公司管理制度與體系可參考（一）操盤、（二）并表中的相關(guān)建議。

在該種公司治理結(jié)構(gòu)下，投資公司作為房地產(chǎn)項目的收購方，不參與實際管理，只收取投資回報，可有效規(guī)避經(jīng)營風險。在上述股權(quán)結(jié)構(gòu)下，根據(jù)以往項目經(jīng)驗，建議投資公司在協(xié)議中約定不按照出資比例分取紅利，而是按照固定利潤的10%收取紅利。

（以上觀點僅代表作者個人觀點）