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2020年9月29日，由中國城市公共交通協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同組織編制的《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目通用技術(shù)規(guī)范》正式發(fā)布。這是中國首個(gè)TOD標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了國內(nèi)TOD領(lǐng)域團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的空白。 什么是TOD模式？  TOD（transit-oriented development）是源于美國的一種城市發(fā)展模式，是指以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，此模式以軌道交通站點(diǎn)為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑，進(jìn)行高密度開發(fā)，打造集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的混合功能區(qū)，公共化配置土地資源和公共資源。  TOD基本模型 賦予項(xiàng)目原則的TOD 六大開發(fā)重點(diǎn) 六大開發(fā)重點(diǎn)緊密圍繞TOD模式助力城市升級的宗旨，每個(gè)原則都凸顯TOD模式的特點(diǎn)并最大化其城市價(jià)值。 TOD模式提倡步行。開發(fā)需要保證安全，活力感和舒適性； 優(yōu)先考慮非機(jī)動(dòng)交通網(wǎng)絡(luò)布局。在保證自行車道路網(wǎng)絡(luò)的安全與完整同時(shí)，也為車輛停靠與存放提供充足安全的空間； 創(chuàng)建密集的街道路網(wǎng)。創(chuàng)建滿足從A點(diǎn)到B點(diǎn)，步行和自行車的路線比機(jī)動(dòng)車路線短； 在大容量公共交通附近進(jìn)行開發(fā)。在靠近中轉(zhuǎn)站進(jìn)行較高密度的開發(fā)建設(shè)，可以最大限度地聚集人氣、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)來激活城市； 各業(yè)態(tài)多元開發(fā)。保證用地平衡，住宅、辦公、零售、商業(yè)等功能混合。多元化的使用會(huì)增加當(dāng)?shù)亟值赖幕盍Γ?/span> 增加區(qū)域密度。密集型的城市發(fā)區(qū)必須垂直而不是水平地?cái)U(kuò)張，高密度的生活是非常有吸引力的。  TOD開發(fā)重點(diǎn)內(nèi)容 截至2019年，全國開通軌道交通城市數(shù)已達(dá)40個(gè)，運(yùn)營總長度超過6736公里，并且共有65個(gè)城市的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃獲批，其中63個(gè)城市軌道交通規(guī)劃已在實(shí)施中。萬科、綠地、龍湖、華潤、京投等企業(yè)早已紛紛入局并引領(lǐng)TOD模式對城市進(jìn)化的不斷貢獻(xiàn)，未來，圍繞城市軌道交通建設(shè)的TOD發(fā)展藍(lán)海規(guī)模巨大。 賦予時(shí)代榜樣的TOD 國內(nèi)經(jīng)典案例解析 案例一： 國內(nèi)首個(gè)TOD綜合體——廣州凱達(dá)爾樞紐國際廣場 坐落于廣州東部交通樞紐中心的凱達(dá)爾樞紐國際廣場（ITC），以約36 萬㎡的體量承載了印象城購物中心、萬豪酒店、甲級寫字樓、SOHO空間等4大業(yè)態(tài)，是廣州東部的地標(biāo)項(xiàng)目，也是國內(nèi)首個(gè)TOD綜合體。  凱達(dá)爾樞紐國際廣場 串聯(lián)粵港澳大灣區(qū)核心城市帶，構(gòu)建一小時(shí)經(jīng)濟(jì)閉環(huán)，ITC憑借3條國家鐵路、2條城軌、4條地鐵共9大軌道交通的黃金交通資源，是名副其實(shí)的“流量擔(dān)當(dāng)”，年交通客流可達(dá)2 億人次，成為大灣區(qū)最具商業(yè)價(jià)值的綜合體之一。  大灣區(qū)核心交通樞紐整體布局 以凱達(dá)爾樞紐國際廣場及新塘站為中心，圍繞交通樞紐在廣州東部規(guī)劃新一代信息技術(shù)、新能源汽車、金融科技上下游產(chǎn)業(yè)鏈，形成三大千億級產(chǎn)業(yè)集群。同時(shí)，形成以知識(shí)密集型、資本密集型經(jīng)濟(jì)為核心的廣州東部CBD，城區(qū)、城際、省際三個(gè)層次的“軌道高速生活圈”，實(shí)現(xiàn)整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的全方位貫通，強(qiáng)化廣州“東大門”的交通地位。為廣州服務(wù)珠三角城市群、向東輻射珠江東岸、粵東和長三角城市提供重要戰(zhàn)略支撐。  廣州東部CBD 凱達(dá)爾TOD創(chuàng)造性的采用“車站核+城市走廊”融合商業(yè)樓體設(shè)計(jì)，擁有“四大首層”，接駁巴士站、接駁地鐵站出入口、包含城際軌道入站大廳，站軌道站臺(tái)與裙樓鏈接、國鐵平臺(tái)與新塘高鐵站點(diǎn)無縫連接，打破了傳統(tǒng)軌道路網(wǎng)格局，實(shí)現(xiàn)站城統(tǒng)合、無縫一體，向城市高效導(dǎo)入人流拉動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，快速聯(lián)動(dòng)周邊城市資源，促進(jìn)城際均衡發(fā)展。 案例二： “微縮城市”——杭州萬科天空之城 2019年萬科杭州攜手杭州地鐵，共同進(jìn)行了TOD新時(shí)代的城市實(shí)驗(yàn)“地鐵萬科天空之城”，體量達(dá)134萬㎡，除51萬㎡住宅外，還規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)辦公、小學(xué)、商業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)，構(gòu)建出全場景的消費(fèi)、辦公、生活藍(lán)本，整個(gè)項(xiàng)目堪稱“微縮城市”。 2019年初，萬科杭州提出了“游輪體驗(yàn)”，倡議在城市節(jié)點(diǎn)區(qū)實(shí)踐一站式“微縮型城市”理念，黃龍萬科中心為城市智慧賦能。  黃龍萬科中心 通過結(jié)合車輛段特點(diǎn)，杭州萬科天空之城規(guī)劃出“V軸·一徑·三核心”的空間格局，并實(shí)現(xiàn)了以時(shí)間換空間的布局。通過大量通行時(shí)間的節(jié)約，以及多元業(yè)態(tài)的復(fù)合，形成活動(dòng)組織有效性。  杭州萬科天空之城業(yè)態(tài)布局 杭州萬科天空之城在打造中融入了以互動(dòng)性公園、開放共享空間、城市TOD節(jié)點(diǎn)、公交樞紐，社區(qū)慢行系統(tǒng)等多維度美好生活的復(fù)合場景。真正做到深挖土地價(jià)值、打破城市空間功能的限定，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效率的提高與人際協(xié)作的促進(jìn)。 賦予時(shí)代能量的TOD 優(yōu)勢與意義 隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市交通面臨著重大壓力，TOD能有效緩解，并借助其龐大的交通網(wǎng)絡(luò)，鏈接城市居民與商業(yè)休閑空間，對城市建設(shè)有著重要意義。 01 引導(dǎo)發(fā)展多中心城市格局 TOD模式的推行將改變過去城市發(fā)展單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過在城市近郊區(qū)實(shí)施TOD綜合開發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力；引導(dǎo)優(yōu)化城市空間新形態(tài)：TOD綜合開發(fā)堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營的理念，通過整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實(shí)施，對站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開發(fā)，退讓出更多空間，有效避免城市景觀大同小異的問題。 02 引導(dǎo)提升城市消費(fèi)水平 TOD項(xiàng)目依托軌道交通站點(diǎn)的人流聚集效應(yīng)，圍繞站點(diǎn)打造高密度的商業(yè)空間，植入新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，營造新消費(fèi)場景，留住軌道交通的客流，提升城市消費(fèi)能級。 03 引導(dǎo)緩解大城市不良環(huán)境 一是通過適當(dāng)調(diào)配容積率，優(yōu)化土地資源的利用效率；二是營造舒適宜居、交通便捷的生活環(huán)境，引導(dǎo)人們選擇綠色出行，減少空氣噪音污染；三是通過構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)多種交通方式，有效提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，緩解交通擁堵；引導(dǎo)完成城市綜合轉(zhuǎn)型：解放稀缺和高價(jià)值的城市空間資源，重新分配到更具社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的用途中。  賦予時(shí)代未來的TOD 發(fā)展趨勢 城市格局升級，TOD+時(shí)代到來。 TOD隨著時(shí)代進(jìn)步也在不斷地進(jìn)化，它引導(dǎo)著對效率性和合理性這種現(xiàn)代化趨勢中追求的價(jià)值觀進(jìn)行思想轉(zhuǎn)變，為用戶提供更有價(jià)值的場所，這也是一種營城理念的轉(zhuǎn)變，通過重塑“站城人”關(guān)系，未來TOD+時(shí)代將體現(xiàn)城市對人的關(guān)懷。 1.傳統(tǒng)TOD到TOD+：傳統(tǒng)“軌道+ 物業(yè)、社區(qū)、小鎮(zhèn)、新城”精化為“TOD+城市地標(biāo)、樞紐站點(diǎn)、綠色環(huán)保、運(yùn)動(dòng)健康、產(chǎn)業(yè)鏈等”； 2.宏觀化到精細(xì)化：從宏觀戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化、人性化站點(diǎn)設(shè)計(jì)公交站點(diǎn)、空間設(shè)計(jì)、換乘銜接； 3.探索模式到標(biāo)準(zhǔn)完善：指標(biāo)量化體系評定標(biāo)準(zhǔn)、各要素協(xié)調(diào)管理的不斷完善； 4.新城模式到開放式街區(qū)：由寬路大網(wǎng)新城基建轉(zhuǎn)為空間靈動(dòng)、用戶多樣及功能復(fù)雜的街區(qū)打造。 5.配套商業(yè)到場景式消費(fèi)：將配套商業(yè)利用垂直空間，增加軌道交通營運(yùn)效率，同時(shí)增加收入； 6.基建設(shè)施到區(qū)域升級：提升基礎(chǔ)設(shè)施水平、改善環(huán)境，促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，改變城市功能形象，提升周邊環(huán)境和建筑質(zhì)量； 7.軌道+交通到城市共同體：項(xiàng)目形象由簡單的生活配套提供場所，轉(zhuǎn)為客群定位精準(zhǔn)、更人性化、現(xiàn)代化的城市共同體； 8.傳統(tǒng)行業(yè)到綠色基調(diào)：打造低碳交通系統(tǒng)發(fā)展高效清潔交通工具及建材，建造社區(qū)綠色空間等。  TOD+時(shí)代 綜合來看，TOD模式意味著高質(zhì)量、周到的城市規(guī)劃和土地用地設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)建造形式等，最終實(shí)現(xiàn)從以汽車為中心的城市社區(qū)，轉(zhuǎn)向以步行，自行車和公交系統(tǒng)為中心的城市。 伴隨城市的不斷升級，TOD模式也會(huì)不斷升級，未來在反哺地鐵超大規(guī)模網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營、提升可持續(xù)發(fā)展能力、創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位之外，更將真正實(shí)現(xiàn)地鐵上蓋，多方共贏，讓城市生活更美好的良好愿景。 END 點(diǎn)擊進(jìn)入報(bào)名通道 |
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