買房最重要的是什么？當(dāng)然是地段。最好的地段是哪里？當(dāng)然在城市的中心。人流量大，配套好，燈紅酒綠、紙醉金迷、觥籌交錯(cuò)。那么，我們是不是閉著眼睛買入“城市中心”可以了？

不可以的。因?yàn)槟闶峭顿Y的，你要買的是“性價(jià)比”，圖的是回報(bào)率。

性價(jià)比看的是相對(duì)值，不是絕對(duì)值。你買500萬的房子，漲到600萬，那不叫性價(jià)比。你買200萬的房子，漲到300萬，400萬，那才叫性價(jià)比。

一、城市的中心，它是會(huì)轉(zhuǎn)移的

當(dāng)下的很多縣城，一般都是一個(gè)老城，一個(gè)新城。

新城是一張白紙，開發(fā)建設(shè)相對(duì)容易。市縣政府、圖書館、博物館、科技館、商業(yè)綜合體、人民醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校等等，公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一般也都搬遷到了新區(qū)。道路開闊，高樓大廈林立。

新城區(qū)的新樓盤扎堆。恒大、碧桂園等品牌開發(fā)商進(jìn)入三四線城市，帶來了全新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與物業(yè)，提高了當(dāng)?shù)厝说难酃夂涂谖丁Ｄ贻p人買婚房，大部分都在新城區(qū)。因?yàn)樾鲁菂^(qū)漂亮、洋氣、不堵車。更重要的是，因?yàn)槌鞘行×?，新城區(qū)其實(shí)也不遠(yuǎn)，上班開車也只要20分鐘。

而老城市的更新改造是很費(fèi)力的。因此，老城區(qū)的面貌改善幾乎維持在上個(gè)世紀(jì)時(shí)期，成片的樓梯房、平房、紅磚樓，幾乎沒有拆遷。居住者也幾乎都是中老年人，道路狹窄，除了最熱鬧的一兩條街和一些老字號(hào)店鋪外，人氣不旺，年輕的購(gòu)買力基本都被新城區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)吸引走了。

城市少有的堵車一般都發(fā)生在老城區(qū)，原因不是車子太多，人太多，而是因?yàn)槔铣菂^(qū)路實(shí)在太窄，停車位也十分缺乏。

人口不增長(zhǎng)，但是新區(qū)、新城的房子卻在不斷建造中，那么新區(qū)、新城的人口從哪里來？只能從老城把人挖過來。因此只要新區(qū)越是發(fā)展，老城就越發(fā)落魄。

這種現(xiàn)象在一二線城市雖然不那么突出。但是城市的中心，它也是會(huì)擴(kuò)展的。老的城市中心，它的面貌是沒有多大的改善余地的。但是新的城市中心，它會(huì)成長(zhǎng)的，它的升值潛力，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城區(qū)的。

20年前，武漢的中心在江漢路、在武展。20年后，江漢路、武展人流車流依然很旺，但其實(shí)面貌并沒有多大改善，業(yè)態(tài)也逐步跟不上新的需求和形勢(shì)。原來比較偏僻荒涼的地方，二七片區(qū)、后湖片區(qū)、古田片區(qū)、王家灣片區(qū)、四新片區(qū)、南湖片區(qū)，一個(gè)個(gè)擴(kuò)展“成熟”。

更是不可思議的是，武漢僅僅用20年，從無到有，造就一座新城—光谷。光谷建設(shè)速度和人口增長(zhǎng)，在武漢各區(qū)排第一，人氣已經(jīng)超過了老城區(qū)。

二、新城有很大的不確定性

因?yàn)槭紫刃鲁牵嬖诘暮艽蟛淮_定性。

新城的基建和配套是要很貴的。未必每個(gè)新城、每個(gè)開發(fā)區(qū)，政府都能持續(xù)的砸錢。就算能砸錢，新城和開放區(qū)也未必能成長(zhǎng)起來。新城，其實(shí)變成鬼城的情況也是很多的。

原因也很簡(jiǎn)單，從奧派來講，一個(gè)新城的成長(zhǎng)，它不是政府部門“規(guī)劃”，它是由于相對(duì)自由的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)展起來的。就像改革開放40年，造就了奇跡般的深圳。這個(gè)奇跡，是自由市場(chǎng)給的，不是宏大的戰(zhàn)略規(guī)劃給的，不是產(chǎn)業(yè)政策給的，不是精細(xì)化治理給的。

其次，新城即使能起來，很多時(shí)候，也因?yàn)椤俺醋鳌?，它的價(jià)格提前起來了，已經(jīng)為未來支付了“溢價(jià)”。比如武漢的長(zhǎng)江新城，價(jià)格到了1萬2，但配套其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如盤龍城。比如武漢的光谷東，價(jià)格到了1萬8，但目前其實(shí)配套還很缺少，不如三環(huán)內(nèi)成熟的社區(qū)。這個(gè)時(shí)候，你又何苦呢。

三、遠(yuǎn)郊不要碰

既然老城區(qū)不要碰，那么遠(yuǎn)郊呢？有一種特殊的樓盤，叫遠(yuǎn)郊CEO。

這樣的樓盤，它的賣點(diǎn)是什么呢？

是靜謐。遠(yuǎn)離喧囂的城市，森林公園、天然氧吧、私密尊享。

是排場(chǎng)。你看我的豪宅大門多氣派，保安見到天天敬禮，歐式花園噴水池，完美縮放德國(guó)新天鵝堡，法國(guó)楓丹白露宮……

親友之間最好有“你家住哪??？”--“我住陽光威尼斯”---“哦，那可挺好啊，聽說花園噴泉很大呢！”這種具有很強(qiáng)辨識(shí)度的對(duì)話。令人倍有面子。

你在買的一刻心動(dòng)，但是等你交房了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)是沒法住的，或者居住及其不方便的。為什么？因?yàn)橄∪钡牟皇强諝?、不是森林、不是靜謐，稀缺的是人。

有人的地方，才會(huì)有配套。住在遠(yuǎn)郊CEO，吃早飯?jiān)趺崔k？能像以前一樣，穿著睡衣拖鞋，在樓下買熱干面、面窩嗎？

你說無所謂，可以一個(gè)星期采購(gòu)一次，或者點(diǎn)外賣。那么孩子上學(xué)怎么辦？上班怎么辦？車子雖然是可以開的，但人最多可以忍受的通勤距離在1個(gè)小時(shí)。超過1個(gè)小時(shí)，那點(diǎn)面子的自豪感早就被開車的疲勞所沖散了。你忍心，每天與親愛的被窩少擁抱1個(gè)小時(shí)嗎？

那么，我們?cè)趺磁袛噙@個(gè)樓盤，是不是遠(yuǎn)郊CEO呢？這里面有一個(gè)比較簡(jiǎn)單的方法。一般來說，離一線城市的中心不要超過25公里，二線城市的中心不要超過15公里。超過這個(gè)距離，一般來說已經(jīng)到了城市的輻射極限。

四、買成長(zhǎng)性高的近郊樓盤

城市的中心會(huì)轉(zhuǎn)移，遠(yuǎn)郊不要碰，那么買哪里呢？對(duì)的，買成長(zhǎng)性高的近郊樓盤。

近郊樓盤，看中的是它的成長(zhǎng)性、它的未來，它的短期“反轉(zhuǎn)”。

近郊樓盤，它昨天可能還是偏僻荒涼的角落，少人問津，價(jià)格低廉。但是過幾年，配套、人流就起來了，慢慢的也成為了一個(gè)次中心。而樓盤的價(jià)格，在短時(shí)間內(nèi)也有較大幅度的提升。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确剑@就好像一普普通通的學(xué)生，考進(jìn)的是二本大學(xué)，突然學(xué)校改造升級(jí)，或者合并，搖身一變，變成了一本大學(xué)。雖然現(xiàn)在學(xué)歷也不值錢了，但是這個(gè)便宜還是挺實(shí)惠的。

買近郊樓盤不難，難的是如何辨別它的成長(zhǎng)性，如何判斷性價(jià)比。這個(gè)其實(shí)沒有武林秘籍可言。

首先你對(duì)所在城市的形態(tài)、結(jié)構(gòu)、規(guī)劃有所了解。其次，你要需要腳踏實(shí)地，看房“兩百套”，建立你心中的價(jià)格體系。

就武漢而已，比如說之前的白沙洲，就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，嚴(yán)格來說，白沙洲在三環(huán)內(nèi)，是屬于中心城區(qū)，并不是近郊。

2019年初，三環(huán)內(nèi)的白沙洲，毛坯價(jià)格才1萬出頭，精裝修1萬2。2017、2018年的時(shí)候更便宜，毛坯9000。

之所以被當(dāng)?shù)厝讼訔?，因?yàn)槟莻€(gè)地方原來是城郊結(jié)合部，環(huán)境嘈雜，凌亂。主干道因?yàn)楸淮筘涇嚨哪雺海涌油萃?，開車過去就像做過山車。

但是人家是三環(huán)內(nèi)，絕對(duì)位置擺在那里，也是大武昌和大光谷的溢出區(qū)域。而那個(gè)時(shí)候，四環(huán)內(nèi)金銀湖、盤龍城、廟山等片區(qū)，價(jià)格已經(jīng)接近或者超過了白沙洲。

果然到了2019年底，2020年初，白沙洲房?jī)r(jià)很快就上去了，目前已經(jīng)到了1萬5，1萬6。

五、總結(jié)

以上地段的選擇，只是一個(gè)概論。買哪里，跟城市的具體形態(tài)有關(guān)，也跟具體的樓盤、價(jià)格等等因素有關(guān)，不能一概而論。

你買的永遠(yuǎn)是“性價(jià)比”。沒有秘訣，老老實(shí)實(shí)，看房“兩百套”。