相信大家對物業(yè)費(fèi)這個詞都不陌生。在日本購置房產(chǎn)時，業(yè)主也同樣需要按月向公寓所屬的物業(yè)公司繳納“管理修繕金”。對于大部分中國業(yè)主來說，國內(nèi)的物業(yè)費(fèi)還算可以接受，但到了日本，中國投資者們普遍會覺得日本按月繳納的“管理修繕金”是一筆不小的數(shù)字。

那么日本的物業(yè)費(fèi)除了平均消費(fèi)水平之外，究竟“貴”在哪里呢？其實(shí)，它被日本人用來做房產(chǎn)的保養(yǎng)啦！

日本與中國在房屋物業(yè)管理方式上最大的不同就日本的物業(yè)公司有著“未雨綢繆”的觀念。這也是日本“管理修繕金”收費(fèi)高的一個主要原因，業(yè)主能夠得到非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

在我國，物業(yè)往往是“哪里不行就修哪里”，只有真的出問題了，物業(yè)公司才會想辦法去修理。甚至有時候處理問題也是推三阻四，扯皮拖拉，令業(yè)主們大為惱火。

然而日本政府提出了一個“百年建筑物”的計劃，志在讓每一棟大樓的使用壽命可以達(dá)到100年。因此，對建筑物經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)就成了關(guān)鍵。在這份計劃下，公寓的管理公司會預(yù)先制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計劃，并書面告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾十年的大樓管理。

這項(xiàng)計劃表的運(yùn)作周期可以長達(dá)50年！日本物業(yè)管理行業(yè)還有一條不成文的規(guī)矩：不管下水道有沒有堵，1年必須使用高壓清洗裝置全部疏通1次；屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補(bǔ)修一次，10年大修一次；外墻一般是10年全部翻新1次；電梯是3個月檢查1次，15年更換1次；房間里面的消防探測系統(tǒng)是1年檢修1次。

日本的物業(yè)管理公司會完全按照預(yù)先制定的修理計劃，進(jìn)行預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩，防患于未然。

房東在日本每月繳納的管理修繕金其實(shí)是由“管理費(fèi)”和“修繕積立金”這兩部分費(fèi)用構(gòu)成的。

“管理費(fèi)”等同于國內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，用來維護(hù)或管理公寓大廈內(nèi)的公共區(qū)域的費(fèi)用。這筆費(fèi)用將按照“平等均分”的原則，根據(jù)每戶業(yè)主的房屋面積大小來向每一戶業(yè)主征收。

“管理費(fèi)”金額取決于公寓大小、是否有電梯、公共區(qū)域的大小以及是否有管理員常駐等因素。如果公共區(qū)域內(nèi)有健身房、游泳池和專門的管理員辦公室等，費(fèi)用可能會更高。

“修繕積立金”又稱“維修基金”，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同管理。需要使用時，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)支付。

這筆錢會被存入一個用于整個建筑物的定期維護(hù)費(fèi)用的賬戶中，它們是根據(jù)公寓物業(yè)公司制定的長期修繕計劃所需的費(fèi)用，長期向房屋所有者集資來的。為了準(zhǔn)備未來必要的大規(guī)模維修費(fèi)，當(dāng)建筑物越老，每月的維修基金也會越高。

當(dāng)您要購買一間全新的公寓時，您需要一次性先支付一筆維修基金；如果您購買二手公寓，則必須按月支付被規(guī)定的維修基金。

但是，如果前任所有者遲繳或欠繳維修基金，那么您作為下一個所有者將必須負(fù)責(zé)向管委會支付任何未支付的費(fèi)用。因此作為在公寓購買時事前調(diào)查的一部分，買家應(yīng)檢查當(dāng)前所有者是否有任何未繳費(fèi)用。

日本物業(yè)費(fèi)用又可以為業(yè)主們帶來怎樣物超所值的服務(wù)呢？

1.公共區(qū)域的電梯、自動門、樓道燈和監(jiān)控等設(shè)備，確保其正常運(yùn)行，以保障業(yè)主的正常生活起居。

2.物業(yè)管理員需要每天專門打掃公共衛(wèi)生、消毒殺菌，進(jìn)行垃圾處理，對公共部分的花草進(jìn)行修剪照料等，全方位保證生活區(qū)域的美觀和舒心。

3.物業(yè)管理公司需要定期委派專業(yè)人士來檢查樓體以及電梯、電力、燃?xì)獾认嚓P(guān)設(shè)施，對老舊或者損壞的地方及時進(jìn)行修復(fù)和更換。就在上周，JP就收到客人的管理公司來信，通知對所有業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)電箱的更新。不需要出電箱費(fèi)用和人工費(fèi)，安裝檢查一步到位。當(dāng)?shù)卣鹫鸺?的時候，電箱就會自動拉閘。業(yè)主對這樣的更新又怎么會不理解呢~

4.由于日本公寓樓體外觀10年左右就會重新粉刷翻新一次，因此許多30年以上的公寓樓看上去都不會顯得陳舊老氣。

一般越高檔小區(qū)的，這筆保養(yǎng)房產(chǎn)的“管理修繕金”收費(fèi)就越高。但與此同時，物業(yè)管理公司會在這些小區(qū)中設(shè)立專門的物業(yè)辦公室。派駐幾名工作人員管理，以保障周期性維護(hù)工作可以最高效地進(jìn)行，也可以第一時間應(yīng)對突發(fā)情況。

就像愛美人士一樣，保養(yǎng)的錢花到位，也會有專業(yè)的人來打理皮膚問題。這么一想，令人肉疼的物業(yè)費(fèi)，是不是很好理解呢！