最近，一房二賣又頻頻出現(xiàn)在人們的視野當(dāng)中！“購買多年的16套商鋪被開發(fā)商轉(zhuǎn)賣給第三人，錢不退，房也不給！”近日，江西省南昌市購房者趙曉華（化名）反映稱，2015年，他購買了江西明和置業(yè)有限公司（簡稱“明和置業(yè)”）在南昌市東湖區(qū)開發(fā)的勝利路地下空間商城（簡稱“勝利路地下商城”）16套商鋪，至今非但沒有交付，反而被賣給了他人，“像我一樣遭遇‘一房二賣’的購房者還有很多，雖經(jīng)多方努力，但一直未能解決?！敝档靡惶岬氖?，勝利路地下商城并非普通商業(yè)項(xiàng)目，其為人防建設(shè)工程，除了購房人上述提到的“一房二賣”外，其還涉嫌存在“無證”銷售等問題。

然而究其背后的原因，竟然是是在合同中“定金”與“訂金”的文字游戲！盡管趙曉華等購房人在上述介紹中均表示，其向開發(fā)商所交的款項(xiàng)為定金。但記者注意到，趙曉華提供的收款收據(jù)上顯示有“訂金”字樣，不過，在其提供的上述《商鋪定購書》中，該筆款項(xiàng)又確實(shí)顯示為“定金”字樣。趙曉華向記者提供的其支付800萬定金的收款收據(jù)，但該收據(jù)上實(shí)際寫的是“訂金”。

對于這一字之差，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅認(rèn)為，“訂金”與“定金”是有很大區(qū)別的，一般來說，如果收款方違約，收取的“訂金”要及時(shí)返還給交款人，但要是收取了“定金”，就要向交款人雙倍返還定金。此外，無論是交了“訂金”還是“定金”，都可以向收款的違約人要求賠償一定損失。

那么，趙曉華手中的收款收據(jù)和《商鋪定購書》中顯示了不同字樣，又該如何認(rèn)定交款性質(zhì)？對此，王佳紅認(rèn)為，《商鋪定購書》上顯示的是“定金”，而收款收據(jù)是對《商鋪定購書》中一項(xiàng)義務(wù)的履行程序，這筆款項(xiàng)的性質(zhì)要以《商鋪定購書》為準(zhǔn)。此外，從公平角度來看，如果開發(fā)商未盡到相關(guān)通知義務(wù)就將房子賣給他人，也應(yīng)該對其違法行為進(jìn)行“懲罰”，此種情形下，以“定金”性質(zhì)認(rèn)定這筆款項(xiàng)比較合理。

除此之外，該商鋪涉嫌“未取證先銷售”。除了“定金”和“訂金”之謎待解之外，事實(shí)上，上述購房者所述的勝利路地下商城項(xiàng)目，并非是一個(gè)普通的商業(yè)項(xiàng)目，特殊之處在于，其是“平戰(zhàn)結(jié)合式人防工程”。同時(shí)，該項(xiàng)目在早期還存在涉嫌“未取證先銷售”的問題。

阿福今天就來和大家來聊一下這個(gè)“一房二賣”！

一、什么是一房二賣？

這個(gè)想必大家都能猜到大致的意思，通俗的來講就是，一個(gè)房子賣給了兩個(gè)人。

二、一房二賣中，出賣人可能構(gòu)成詐騙類犯罪

一房二賣行為可能涉及的犯罪為詐騙罪和合同詐騙罪。騙罪是以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法，騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為。合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

如何判斷“一房二賣”的出賣人是否構(gòu)成犯罪，還是需要從“出賣人是否具有以非法占有為目的，購房者是否基于出賣人虛構(gòu)/隱瞞的事實(shí)而存在認(rèn)識錯(cuò)誤或作出錯(cuò)誤的決定；出賣人是否獲益”幾個(gè)方面來考慮，筆者看來，需主要從以下三個(gè)方面來判斷：

首先，如出賣人隱瞞/虛構(gòu)事實(shí)的行為目的，只是為了促進(jìn)交易，那么不宜認(rèn)定為犯罪，如出賣人的目的就是純?yōu)榱双@取非法利益，非法占有他人的購房款，那么出賣人極有可能涉嫌犯罪。

其次，如出賣人雖然實(shí)施了一房二賣行為，但是他愿意向第二手買家交房，并愿意承擔(dān)第一手買家的違約金的，筆者認(rèn)為不應(yīng)認(rèn)定為犯罪。

出賣人確實(shí)向第二手買家交付了房子，可以說明出賣人并非意圖“無對價(jià)”地占有對方房款，而只是愿意承擔(dān)對第一手買家的違約責(zé)任來完成“價(jià)高”的交易而已。這也說明，其與第一手買家發(fā)生糾紛，純粹是為了多獲利，而非完全的“非法占有”。

最后，出賣人實(shí)施一房二賣行為后，如不逃避，有能力、有意愿承擔(dān)責(zé)任的，不應(yīng)認(rèn)定為犯罪行為，即使出賣人將其所得價(jià)款主要是用于維持經(jīng)營或者償還債務(wù)，導(dǎo)致最終無法退款，但只要其不逃避，也不宜認(rèn)定為犯罪，這種情形多出現(xiàn)在開發(fā)商身上，如出賣人實(shí)施一房二賣行為后，隨即就消失不見，那么可以推定其以非法占有為目的的主觀故意，這種情形就必須依法懲處。

三、遇到一房二賣，房屋所有權(quán)到底歸誰？

在一房二賣或者一房多賣的情形下，應(yīng)按照如下原則來處理房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題：

1、兩份合同中，或者多份合同中，一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份或多份合同未作過戶登記，不管房屋是否交付給哪一方，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。

2、兩份或者多份合同都沒有辦理登記，其中出賣人已將標(biāo)的物房屋交付給了一份合同的買受人。這時(shí)，不論合同簽訂的先后順序，先獲得交付的一方獲得所有權(quán)。

3、兩份合同或者多份合同均未辦理所有權(quán)變更登記，且標(biāo)的房屋尚未交付的，屬于合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行簽訂在先的合同。

四、如何避免“一房二賣”？

(一)買房前

1、了解開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度等。

2、看開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是否合法，有沒有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

3、看開發(fā)企業(yè)“五證”是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)銷售許可證》。

4、及時(shí)向律師咨詢購房注意事項(xiàng)。

5、盡量到售樓處購買房子，不要貪圖便宜買低價(jià)房。

　(二)買房時(shí)

1、交購房款和網(wǎng)簽要同步進(jìn)行。簽訂的購房合同必須選用國家工商管理總局和國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房買賣合同》。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方的合法利益;通過備案有效防止一房二賣。

2、要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同，到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動，賣房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，對賣房者一房二賣的行為加以防范。

3、盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。這樣可以避免賣房者一房二賣，詐騙購房者的購房款。

4、房屋交付時(shí)，購房者要向開發(fā)企業(yè)索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

五、遇“一房二賣”時(shí)，購房者應(yīng)如何維權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。可以采取的措施，如下：

（1）首先要判斷能否拿回房子，過戶、交房、房款支付情況、合同簽署時(shí)間都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，過戶優(yōu)先。

（2）如果房子不可能拿回了，比如二賣已經(jīng)過戶了。遇到這種情況要當(dāng)機(jī)立斷，立刻提起解除合同之訴，要求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（3）提起民事訴訟的同時(shí)，最好提起財(cái)產(chǎn)保全，以提高未來執(zhí)行成功率。

（4）遇到這種情況往往和開發(fā)商轉(zhuǎn)移房款有關(guān)系，按照相關(guān)法律規(guī)定，在房屋沒有徹底完工之前，購房款必須用于房屋的建設(shè)，不得挪作他用。

因此可以通過信息公開的方式申請下這個(gè)項(xiàng)目的資金監(jiān)管情況，對于違法挪用行為可以請求相關(guān)部門依法調(diào)查處理。如果不調(diào)查處理，則屬于行政不作為，可以提起相關(guān)的行政訴訟。通過相關(guān)部門給開發(fā)商施加壓力。

（5）提起刑事報(bào)案，雖然立案可能性不大，但是可以作為施壓的一種手段，而且報(bào)案的時(shí)候務(wù)必要求公安機(jī)關(guān)給一個(gè)報(bào)案回執(zhí)單。