“你說我東明路那個(gè)房子，

戶型好，裝修也不差，

從去年到現(xiàn)在，掛出去一年多了，

都降價(jià)好幾次了，

怎么還賣不出去??？”

其實(shí)二手房降價(jià)也難賣這個(gè)問題

不只存在于小樓這個(gè)朋友身上，

今年鄭州房產(chǎn)市場上諸如“二手房賣不掉”，

“今年行情不好”，“鄭州二手房市場不夠活躍”

等聲音不絕于耳，

很多人說鄭州二手房市場已經(jīng)到了“冰封期”。

▲示意圖

鄭州市目前在售的二手房數(shù)量

已經(jīng)突破11萬套大關(guān)，

跟過往的二手房掛牌量相比，

這個(gè)數(shù)字算是天量了，

畢竟破10萬的時(shí)候，

已經(jīng)讓很多人坐立難安。

相比日益增長的掛牌量，

6月份時(shí)，鄭州全市二手房成交量只有7338套，

也就是說目前掛牌量

在無任何新增的情況下就夠賣一年多。

小樓走訪位于農(nóng)業(yè)西路上的某房產(chǎn)中介門店

其店面經(jīng)理吳先生告訴小樓：

“4個(gè)月前，一位老板因著急用錢，

想把一套投資房產(chǎn)賣掉，

最初掛價(jià)是230萬，明顯虛高。

后面我們多次打電話勸他降價(jià)，

因?yàn)榧庇缅X，老板就主動(dòng)降價(jià)6次，

價(jià)格從230萬降到180萬，

但是直到現(xiàn)在依然沒有成交，

我們都替他著急?！?/p>

二手房掛牌量為何越來越多，

而且降價(jià)也難出售呢？

最表面的問題就是交易成本過高。

從目前的交易規(guī)則來看，

二手房的交易成本是居高不下。

除了不滿五的20%差額稅等各種稅費(fèi)，

和更高的首付比例外，

還需要多交1.5%~3%不等的中介費(fèi)。

▲示意圖

自2018年6月以來，鄭州二手房持續(xù)價(jià)格下跌，很多炒房客開始拋售手中的房產(chǎn)，從而造成市面上的房子供過于求。

物以稀為貴，一旦市場商品變多，那么出售就會變得更加困難。

新房優(yōu)勢明顯，極大的吸引了潛在的購房者，無論是無房的剛需一族，還是要改善居住的有房一族，新樓盤無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)配套還是物業(yè)水平都迎合了這些群體的需求。

回過頭來看二手房，不僅戶型陳舊、設(shè)施老化、居住舒適度低，而且也沒有什么改善的空間。

再加上有些開發(fā)商為了回籠資金，降價(jià)出售，樓盤新開的時(shí)候價(jià)格比周圍二手房還低，這也加劇了二手房難賣的現(xiàn)狀。

今年上半年受疫情影響，很多小區(qū)封閉不允許外人進(jìn)入，導(dǎo)致了二手房市場停滯了一段時(shí)間，那段時(shí)間只有掛牌，沒有成交。

雖然現(xiàn)在已經(jīng)回暖，但成交依然不多，再加上過去兩年鄭州市二手房價(jià)也一直處于下跌狀態(tài)，樓市未來行情不確定，在大家買漲不買跌的心態(tài)下，更多數(shù)購房者都選擇觀望，先看下情況再說。

▲示意圖

隨著時(shí)間推移，鄭州市掛牌出售的二手房數(shù)量還會不斷增加，雖然鄭州二手房房價(jià)持續(xù)下跌，但大多集中在老破舊小區(qū)內(nèi)，優(yōu)質(zhì)的二手房資源依然堅(jiān)挺，有的不僅沒降，反而還漲了。

不同區(qū)域的房地產(chǎn)中介跟小樓聊天稱，很多二手房的掛牌價(jià)格相對較高，就算沒有多少人愿意買，不少的業(yè)主也不愿意降價(jià)。

怎么回事呢？不舍得 再等等！

第一，價(jià)格試水。

不管在哪個(gè)城市的二手房市場里面，掛牌的價(jià)格都是參差不齊的，有高有低。

即便是在同一個(gè)小區(qū)同一棟樓里面戶型很相近的兩套房子，他們的掛牌價(jià)也是不會完全一樣。

01.一房一價(jià)。

我們必須明白，二手房市場和新房市場最大的差別就是業(yè)主可以賣也可以不賣。

他不像新房市場開發(fā)商到了一定的時(shí)期，必須把房屋賣出回籠資金，以便開發(fā)其他的新項(xiàng)目。

最主要的是二手房是一房一價(jià)，不同的業(yè)主對自己小區(qū)自己房屋的定價(jià)是不一樣的。

02.探行情。

二手房市場屬于個(gè)體業(yè)主，和我們平時(shí)接觸的新房市場不太一樣，不屬于開發(fā)商。

說到底，有部分二手房的業(yè)主賣房是臨時(shí)決定的，或者是看到價(jià)格上漲過后才決定的。

▲示意圖

但是他們又怕自己把房屋賣虧了，所以前期把二手房的價(jià)格適當(dāng)?shù)膾旄咭稽c(diǎn)，試探一下市場的接受程度，并沒有安心出售。

他們通過這種方式來了解目前二手房的真實(shí)價(jià)格，然后再決定要不要出售。

第二，沒有遇到真正的買家。

買房子對每一個(gè)人來說都是一件特別重大的事情，并不會看一兩遍就下決心把它買了。

通常情況下，一個(gè)人一個(gè)家庭從決定買房到真正買房需要經(jīng)歷很長的時(shí)間，看房周期長達(dá)3~6個(gè)月。

01.初次看房。

很多購買二手房的朋友在初次看房的時(shí)候，不管有沒有看上都會進(jìn)行談價(jià)。

雖然可能沒有辦法和業(yè)主見面，也沒有辦法取得業(yè)主的聯(lián)系方式，但是他們會要求中介去業(yè)主處壓價(jià)。

▲示意圖

作為出售二手房的業(yè)主，是特別討厭中介來壓價(jià)的，一般情況下只會禮貌的回復(fù)，并不會真正意義的降價(jià)。

而且像這種初次看房的朋友，中介也不會誠心的去壓價(jià)，因?yàn)樗靼兹绻晃兜囊髽I(yè)主降價(jià)，會讓業(yè)主非常的反感，認(rèn)為自己不夠?qū)I(yè)，不為他著想。

02.不誠心購買。

另外，和二手房業(yè)主試探市場的行情一樣，有一些購買二手房的人群，也是在拿買家的房子來練練手。

他們并不是誠心的想要購買某一套二手房，而是想要和業(yè)主進(jìn)行交談，通過壓價(jià)來看看具體的市場真實(shí)情況。

一般情況下，他們會選擇一套自己沒有看上的房子，要求中介把業(yè)主約出來談價(jià)格。

然而其實(shí)大家都是聰明人，二手房業(yè)主也知道這些，看到那種不誠心購買的人群，一般不太愛理會自然也就不會降價(jià)了。

的確如此，沒人買的高價(jià)二手房，不代表業(yè)主就得降價(jià)出售。

說到底，二手房市場本來就是一種博弈，中介和業(yè)主的博弈，中介和買家的博弈，買家和賣家的博弈。只有業(yè)主和買房者能夠相對接受的一個(gè)價(jià)格，才能真正的達(dá)成成交的可能。

那么到底什么樣的房子屬于優(yōu)質(zhì)二手房？怎么買房比較保值呢？

現(xiàn)在鄭州市內(nèi)，流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)，基本上可以分為三類：

第一類，房齡在5-10年的成熟板塊次新房小區(qū)。

這類小區(qū)的房子和普通的二手房相比較，房子新、規(guī)劃合理、戶型更好、小區(qū)環(huán)境物業(yè)也都不錯(cuò)。

再和新房相比，次新房房子看得見摸得在，所見即所得，有些還能拎包入住，不用擔(dān)心房子爛尾或交房時(shí)有質(zhì)量問題，周邊配套經(jīng)過幾年的發(fā)展也都比較成熟。

第二類，面積小，總價(jià)相對便宜。

市區(qū)內(nèi)繁華地段房源較多的老舊小區(qū)，這類小區(qū)雖然房齡比較大，但是勝在周邊配套成熟，房子總價(jià)便宜，很多手頭并不富裕的剛需一族選擇購買這類安家。

第三類，好學(xué)校附近的學(xué)區(qū)房。

在過去，鄭州這座城市的人口密度還沒有那么大，孩子上學(xué)的事情沒有成為每個(gè)家庭的難題，家長們追求名校的意識也沒那么強(qiáng)烈。

但是從2011年以后，鄭州的學(xué)區(qū)房市場越來越燥熱，在房價(jià)上漲的時(shí)候，二手學(xué)區(qū)房往往漲幅最大，而在市場低迷的時(shí)候，這類房子依然堅(jiān)挺。

下面我們來看看某二手房網(wǎng)站2020年上半年鄭州市二手房成交小區(qū)排行榜

這些小區(qū)為什么會在各類小區(qū)中脫穎而出，二手房的銷量位居前十呢？通過觀察我們不難發(fā)現(xiàn)：

首先，這些小區(qū)大多數(shù)都是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤。

遠(yuǎn)大、正弘、正商、亞星等都是在鄭州耳熟能詳?shù)拈_發(fā)商，說明大多數(shù)購房者還是更加認(rèn)同品牌大開發(fā)商，畢竟相對于三四線小開發(fā)商，大開發(fā)商的實(shí)力和所建房屋的質(zhì)量更有保障。

其次，二手房的掛牌量比較大。

一般掛牌量較大的小區(qū)說明正在出售的房源較多，可選擇的數(shù)量也更多，購房者也可以慢慢挑選。而且由于掛牌量較大，二手房業(yè)主之間的競爭也比較激烈，所以有些急于賣房的業(yè)主就會降價(jià)出售，這些房子的降價(jià)幅度還是比較可觀的。

然后，都是主城區(qū)的樓盤。

這充分說明購房者還是更看好主城區(qū)，畢竟主城區(qū)出行、生活都較為便利，商業(yè)學(xué)區(qū)等配套更為完善，房子的抗跌性也就更高。

最后，從房子產(chǎn)品本身上看。

這些房子大多是單價(jià)在15000元/㎡左右，面積在80-120，房齡在5-10年左右的次新房。這也從側(cè)面說明了，二手房的購房者剛需一族占多數(shù)。

當(dāng)然除了以上這四點(diǎn)，小區(qū)物業(yè)、周邊交通地鐵等因素也都會對小區(qū)二手房的成交量產(chǎn)生或多或少的影響。