你好，很高興回答你的問題。

（歡迎關(guān)注@巧談大樓市，帶你了解更多房產(chǎn)知識，讓你買房不再是一頭霧水！）

相信大家應(yīng)該都遇到過這樣的事情，去售樓部買房還沒進(jìn)門，就有人上來詢問：“您好，是第一次來我們這看房子嗎？”沒錯，我也遇到過，那么這到底是怎么回事呢？下面就來談?wù)勥@個問題。

去售樓部看房，一進(jìn)門就有人上前詢問，是否是第一次過來看房，這中間有什么“貓膩”呢？

• 這其中原因其實很簡單，我將其分成兩個方面來說一下。

首先有一點我們要明白，每個行業(yè)都有每一個行業(yè)的規(guī)矩，俗話說，“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)市場自然也不例外。

第一：區(qū)分客源是自訪還是分銷。

1、客源是分銷渠道。

先來和大家解釋一下，分銷客源其實指的是中介帶到售樓部的購房者，簡單來說就是找中介買新房的人。大家應(yīng)該都聽過中介人員說過這句話，“找我們買新房沒有中介費(fèi)”，那事實真的是這樣嗎？我在這就來解釋一下，中介人員每成交一個新房客戶，售樓部都是要給一筆傭金的。因此如果是中介人員帶過來的客戶，售樓部可能會安排別的工作人員，畢竟中介和售樓部之間只是合作關(guān)系，與其給中介，為什么不能給自己人呢？

我之前就遇到過這樣的情況，第一次就是找中介買新房的，結(jié)果那個銷售人員看著就不專業(yè)，后來過了一個月之后，售樓部的銷售人員再次聯(lián)系我，第二次的銷售人員明顯比第一次要專業(yè)很多，然后就定了，后來才知道原來找中介買房和自己去售樓部完全不一樣。

2、客源是自訪上門。

另外如果你是自己去售樓部買房的話，前臺的工作人員也是要確定你是第一次過來看房，還是老客戶了，如果有的話，還需要聯(lián)系直接接待的銷售人員，這樣更有利于成交。

說到這順便也給大家說一下房地產(chǎn)銷售人員的工資劃分，除去最基本的底薪之外，工資的主要來源就是銷售提成，一般來說每賣出一套房子，他們都能拿到3‰ -5‰ ，比如說賣出去一套總價200萬的房子，就能拿到6000元，當(dāng)然該扣的費(fèi)用還是要扣的。

第二：根據(jù)購房者的情況來安排銷售。

其實從另一個方面來說，這一句話也能了解購房者的基本情況，畢竟大部分人這時候往往就會說出自己真實的情況，這樣也有利于銷售人員快速成交，可不要小瞧這句話哦。

1、第一次來看房。

如果你是第一次來看房，那么銷售人員一般都會很細(xì)心的給你介紹情況，說白了還是想給你留下好印象，不過在這個過程中，他們可能也會有意的避開不利的因素，比如說交房時間晚、樓間距小等。

2、之前來看過房。

如果你之前來看過房子，那么前臺的工作人員就會安排之前接待的銷售人員，畢竟你的情況他們都基本了解了，還有一個原因就是為了避免出現(xiàn)重復(fù)接待的情況，避免給你造成不好的影響。

總的來說，去售樓部看房之所以會詢問，是否第一次過來看房，首先就是為了區(qū)分你是自訪還是中介帶來的，其次如果你之前來看過房，為了加快成交速度，往往都會安排之前接待的銷售人員，因此大家在買房的時候一定要根據(jù)自己的情況來選，也額外還要留個心眼。

那我們在購買新房的時候，需要注意哪些方面的問題，才能“避坑”呢？

• 我認(rèn)為在購買新房的時候，要關(guān)注開發(fā)商口碑、同區(qū)域的規(guī)劃、人口流動等這幾個方面。

1、開發(fā)商口碑。

其實現(xiàn)在購買新房最大的問題就是“爛尾”，而在這點上大開發(fā)商做得就好很多了，畢竟現(xiàn)在的開發(fā)商都很看中口碑，特別是大開發(fā)商，在同一個城市往往都不只有一個項目，所以口碑就顯得尤為重要了。

就算是出現(xiàn)了問題，大開發(fā)商處理的速度也是很快的，就買平常買商品一樣，大家都喜歡買品牌的，這難道不是同一個道理嗎！

2、同區(qū)域的規(guī)劃。

大家可以把這點理解成“地段”，同區(qū)域之內(nèi)有沒有農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、學(xué)校等，這些都是日常生活中必不可少的。

不過有一點要提醒大家，部分銷售為了加快成交，可能會把一些僅僅有風(fēng)聲的規(guī)劃拿出來傳導(dǎo)給購房者，所以大家自己也要觀察一下，區(qū)域之內(nèi)是否有這方面的規(guī)劃，以免出現(xiàn)糾紛。

3、人口流動。

關(guān)于這一點我之前就說過，一個項目的發(fā)展?jié)摿ν腿丝谑欠珠_的，就拿市區(qū)和郊區(qū)來比較，市區(qū)的人口是郊區(qū)的2-3倍，房價不也是這種情況嗎！

就拿我所在的無錫為例，市區(qū)的商品房價格至少都在2萬以上，而郊區(qū)基本上都在1萬元左右，當(dāng)然了這需要把學(xué)區(qū)等因素排除在外。

如圖所示，圖中列舉了從1982年-2017年的人口流動情況，以及相對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口比重，從圖中就能看出隨著越來越多的人口流向，特別是2005年-2010年的這10年間，城鎮(zhèn)人口數(shù)量直接增加了7400萬人。

反觀房價也是如此，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2000年全國的商品房均價是每平2112元，經(jīng)過近20年的發(fā)展，到了2019年底就已經(jīng)達(dá)到了9310元。

綜上所述，關(guān)于問題中提到的為什么去售樓部買房，一進(jìn)門就會問是不是第一次來，我認(rèn)為主要有兩個方面的原因，第一就是為了區(qū)分是自訪還是中介帶來的，還有一點就是如果之前有來看過房，也好安排接待的銷售人員，這樣能有利于快速成交。

歡迎大家關(guān)注@巧談大樓市，我每天都會用心更新問答和文章，有什么關(guān)于房產(chǎn)方面的問題，歡迎大家隨時私信，希望能和大家一起交流交流！