疫情來勢洶洶之時，暫時禁止驅(qū)客、房東暫停還貸、強制業(yè)主協(xié)商……

澳洲政府和銀行采取的非常規(guī)措施有效阻止了退租潮、失業(yè)潮、無家可歸潮的發(fā)生。全澳800萬名租客暫時得以保全棲身之所，大量中小型商業(yè)租戶得以繼續(xù)開門營業(yè)。

然而，六個月的大限將至，情況如何？

研究報告指出，40%的私房租客目前拖欠房東租金，9月一到，“死緩”又會變成“死刑”。

對于商業(yè)租戶而言，業(yè)主表示在短短兩個多月的時間里就已經(jīng)“自掏腰包”，給租戶減租超過16億澳元，如果政府要進一步延長租金救濟令的話，自己已經(jīng)無力承擔。

新州一家房企老板說道，凄涼的冬天過去之后，春天才是大屠殺的開始。

當?shù)匾患沂杖菟呢撠熑苏f道：“對于一些人而言，他們生活的世界是崩潰的?！?/span>

3月23日，澳大利亞聯(lián)邦政府宣布了為期六個月的禁止驅(qū)逐租客命令。在接下來的6個月內(nèi)，房東不得因房客無法支付房租而驅(qū)逐租客。

4月初，各州強制性實施《商業(yè)租賃行為守則》（Commercial Tenancies Code of Conduct，以下簡稱：守則）。

按照規(guī)定，受到新冠大流行影響的租戶可以找房東協(xié)商臨時救濟措施。

然而，臨時救濟措施掩蓋了一個日益嚴重的問題：許多房客獲得的“減免”不過是延遲交租而已，而且他們已經(jīng)積欠了數(shù)千澳元的債務，可能永遠也還不上這筆錢。

27歲的杰伊（Jay）說：“我欠了1600澳元，這是很大一筆錢。我愿意在復工之后把錢還上。只是我本以為能在疫情期間能夠得到更多同情，能減免一點房租，結(jié)果并沒有。”

這名生活在悉尼的女孩堪稱模范房客，三年來一直準時付租。但是，她的雇主在疫情中破產(chǎn)，她也因此丟了飯碗，沒了收入。

在一些地區(qū)，租客無法通過修改租房合同來減少租金。這意味著即使與房東談判，也只能延繳而不能免除租金。

即便法律規(guī)定租客可以要求房東減租，但是所需提交的資料復雜，讓很多租客并不能如愿。

例如，生活在悉尼的華人徐女士由于疫情失業(yè)而去找房東商量減租時，房東雖然沒有明確拒絕，但是要求其提供失業(yè)證明、銀行存款記錄、以及其他能夠說明無力繳納房租的文件。

然而，徐女士老公工作的餐廳老板卻不愿開失業(yè)證明，結(jié)果在房東下發(fā)欠款通知書的第二天，兩人就被攆出了家門，被迫在擠在車里過夜。

莫頓（Ewan Morton）曾經(jīng)是悉尼最繁忙的房地產(chǎn)經(jīng)理之一。他開始擔心，凄涼的冬天過后，春天將迎來一場大屠殺。

莫頓說：“全世界都在開始懷疑，9、10月份才是大屠殺真正到來的時候。”

一家收容所的負責人麥肯齊（Michelle Mackenzie）表示，近40%的租戶都拖欠了租金。私人租賃市場上不斷膨脹的債務氣球可能導致無家可歸人數(shù)暴漲。

他說：“這實際上只是推遲了當前的巨大問題。當所有這些支持措施在幾天之內(nèi)紛紛結(jié)束，將會發(fā)生什么？

毫無疑問，對于一部分人而言，世界會崩潰。

新州房產(chǎn)研究所所長蒂姆（Tim McKibbin）表示，房東也面臨困境。他也認為，問題只是“被拖延了，但沒有被真正解決”。

他說：“房客的財務困難是真實的，需要解決。但是，它們的困難被部分或全部轉(zhuǎn)嫁給了房東。這并沒有消除困難，反而加劇了房東面臨的困難?！?/span>

除了私房租客擔心在暫停驅(qū)逐令到期后會被掃地出門外，商業(yè)租戶目前的焦慮感和壓力感也絲毫不少。

作為一家百年老店的接班人，柯尼斯（Stavros Konis）焦慮感爆棚。除了焦慮，沮喪和憤怒的感覺也讓他困擾不已。

原因只有一個，即從祖輩手中繼承的餐廳很有可能在自己手上倒閉。

然而，現(xiàn)實非常殘酷。

他說，由于墨爾本二次封城，房東開出的條件可能讓自己的餐廳無法度過眼下的封鎖時期。

柯尼斯說：“對我來說，眼下的這個形勢非常令人沮喪?！?/span>

“我干這一行已經(jīng)很長時間了。在疫情發(fā)生之前，我的餐廳可以說非常成功。因此，關(guān)了這間餐廳然后另起爐灶，這對我個人是一種侮辱。

“但是，如果我要生存，就必須這樣做。我需要搬到一個房東更好說話、或者說更愿意變通的地方?！?/span>

柯尼斯的餐廳開在墨爾本里士滿的天鵝街上。最開始，這座城市曾經(jīng)是貧窮工人階級扎堆的地方。但是，現(xiàn)如今已發(fā)展成為墨爾本生活蓬勃發(fā)展的標志性城市。

柯尼斯表示，隨著墨爾本第二波疫情高峰開始，餐廳租賃方，Steveway Real Estate公司的物業(yè)經(jīng)理愿意為他提供50％的租金減免優(yōu)惠。

然而，柯尼斯表示自己的收入降幅超過90％，即便是減租50%，自己也無力支付。

他說：“我一直在試圖提高餐廳業(yè)務，但是這需要時間，包括對一家純堂食的餐廳做一些改造，以方便做外賣?！?/span>

不久，科尼斯表示自己收到了物業(yè)公司的一份違約通知書，告知其要么交租，要么搬家，同時還要求收取385澳元的管理費。

他說：“這份違約書無異于扇了我一記耳光。”

“我們?nèi)硕荚谶@里開餐廳，包括我的祖父、我的父親，然后是我自己。我們從來沒有不按時交租的情況?！?/span>

關(guān)于租金減免這件事，購物中心房東也有自己的說法。

澳大利亞購物中心理事會（SCCA）旗下會員包括Scentre Group、Vicinity和Stockland等零售物業(yè)巨頭。

根據(jù)守則的規(guī)定，受到新冠大流行影響的租戶可以找房東協(xié)商臨時救濟措施。

守則由州政府強制執(zhí)行，原則是根據(jù)租戶減少的營業(yè)額比例來減少租金。并且，房東從政府收到的任何優(yōu)惠舉措都應通過減少租金的方式來轉(zhuǎn)嫁給商戶。

澳大利亞購物中心理事會表示，4月至6月期間，總計有87％的中小租戶要求減免租金。

按照規(guī)定，《商業(yè)租賃行為守則》將于9月到期，考慮到經(jīng)濟疲軟前景和可能到來的失業(yè)潮，澳大利亞各級政府正在研究進一步延長該守則的適用期限。

對此，澳大利亞購物中心理事會主席Angus Nardi表示，盡管為購物中心內(nèi)租戶提供援助也符合房東自身的利益，但是，如果《商業(yè)租賃行為守則》到期后進一步延長，房東也無力繼續(xù)為租客提供救濟。

Nardi說：“中小型租戶的生存和發(fā)展符合我們的商業(yè)利益、同時也有助于整個經(jīng)濟的發(fā)展，因為他們提供客戶想要的產(chǎn)品和服務，并有效促進了當?shù)氐木蜆I(yè)?！?/span>

“但是，我們已為中小型零售商戶提供了大量的租金援助，我們無法無力繼續(xù)承擔這么大規(guī)模的援助。因此，對于購物中心業(yè)主而言，守則進一步延期完全超出了他們的承擔能力?！?/span>

“我們一直在努力尋求平衡，但是我們在幫助租戶的同時也面臨自身巨大的財務壓力?！?/span>

“與其他行業(yè)不同，根據(jù)當局要求，我們直接向第三方提供財務援助，這些所需的資金必須由我們利用自身資源來提供，而這些資源現(xiàn)在已經(jīng)用盡了。”

事實上，這種情況在上市房企的財報中也有所反映。

以澳大利亞第二大的購物中心業(yè)主Vicinity Centers為例，截至6月30日的一年內(nèi)，Vicinity凈虧損18億澳元，較上年同期下降620.4％。

據(jù)Vicinity透露，公司和零售商簽署了1700份短期租賃變更協(xié)議。租金豁免也直接影響了該集團的運營資金。

2020財年，Vicinity運營資金為5.203億澳元，較上年下降1.69億澳元。

7月24日，Vicinity發(fā)布公告稱，投資組合價值縮水高達17.9億澳元，占投資組合總值的11.3%。

另外，過去一年，澳大利亞一些主要非上市購物中心基金的回報率為負20％或更低。

例如，QIC購物中心基金規(guī)模為54億澳元，投資標的包括墨爾本的Eastland和悉尼的Castle Towers等購物中心，過去12個月的總回報率為負21.5％。

Lendlease旗下價值44億澳元的零售地產(chǎn)基金“Australian Prime Property Fund Retail”在過去12個月的總回報率為負20.7％。

同樣，GPT的批發(fā)購物中心基金已經(jīng)作出重大減記，旗下39億澳元投資組合在過去12個月內(nèi)的回報率為負21.1％。

時代的一?；?，落在個人頭上，就是一座山。

疫情陰霾籠罩之下，可以說，沒有真正的贏家。

參考來源：

https://www./business/property/rent-relief-cant-continue-say-mall-owners/news-story/74c20d9da380ff82cea43e025ce0d02c

https://www./news/2020-08-16/melbourne-businesses-struggle-to-survive-covid-restrictions/12558802?section=business