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2021年1月1日開始《民法典》將取代《合同法》，對房產(chǎn)租賃法規(guī)做出了重大修訂?？傮w來說，它更有益于維護租客的居住權益，而且部分條款對“二房東”來說，影響不小……

01

設立居住權的住宅不得出租！

什么意思呢？就是你如果租住了被設立了居住權的住宅，你的租賃合同將被視為無效。

在2021年以前，沒有房屋有居住權，因為法律法規(guī)沒有規(guī)定。但是，從2021年開始，將設置大量具有居住權的房屋，這些房屋將被視為租房雷區(qū)，因為法律法規(guī)不允許租賃！

這點對“二房東”來說影響比較明顯，由于二房東收房量大，但對房產(chǎn)性質(zhì)往往并不一定非常了解，如果業(yè)主的房子沒有居住權，后期一定會有不少麻煩。

02

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的

出租人可以解除合同

出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

這意思是二房東如果不經(jīng)過房東同意就將房產(chǎn)租賃給第三人的，房東有權解除租賃合同。但是如果房東知道二房東出租給第三人，而且在6個月內(nèi)沒有提出異議的，房東就不能再單方面解除租賃合同。

這條有兩點，第一，如果二房東在收房時瞞著房東做“二房東業(yè)務”，那業(yè)主在發(fā)現(xiàn)時，從法律層面可以直接解除合同。

其次，這點實際上給租客帶來更高的風險，租客在不確定是不是業(yè)主（大房東）的情況下，就有可能在今后的租住期內(nèi)被業(yè)主（大房東）趕出去。

03

租房人享有優(yōu)先租賃權

一般來說，除非租客住的特別不滿意，否則租客是不愿意搬家的，會增加很多成本和費用。

但在現(xiàn)實生活中，合同到期后，房東/二房東具有絕對的主導權，想租給誰就租給誰，如果不租給原有的租客，租客只能在各處尋找新房子了。

這條實際上就是規(guī)避了房東在期滿后單方面不再續(xù)租的情況發(fā)生，保障了租客的利益，租客在到期后有優(yōu)先續(xù)租權，房東在到期后要租給別人之前，須問詢原租客的租賃意愿！

PS：想法很美好，這條實行的難度，著實不小~

04

房屋權屬有爭議或被查封，可以退租！

關于房屋所有權的爭議，或者由于訴訟糾紛，房屋被司法機關查封，甚至被出租人拍賣的房屋，都嚴重影響了租房者的生活安寧權。

新法律保護了租客的合法權益，明確：當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

這條相對來說對“二房東”和租客來說是利好消息，假如碰到有爭議的房源，起碼在法律上是支持你退租的！

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