隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，對(duì)中國(guó)人來說，房子不僅象征著家，同時(shí)也代表著一筆巨大的財(cái)富。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前房產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)家庭財(cái)富的70%以上。因此，對(duì)于很多普通家庭來說，父母辛辛苦苦打拼了一輩子，最后留給子女最大的財(cái)富可能就是房子。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，如何把這樣一筆巨大的資產(chǎn)最大限度地而且很順利地傳承給孩子卻不是一件容易的事情，隨著父母的離去，很多家庭因?yàn)榉慨a(chǎn)繼承與分割問題而引發(fā)矛盾，甚至最后“對(duì)簿公堂”。

之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與中國(guó)人的傳統(tǒng)思維觀念密切相關(guān)。人們認(rèn)為立遺囑是一件不吉利的事情，父母在世并且身體康健時(shí)，作為子女，往往不知如何開口，而且多數(shù)老年人內(nèi)心也比較忌諱，生前大都不愿意談及此類問題?；谶@個(gè)原因，在房產(chǎn)過戶當(dāng)中，身后繼承算是最常見的方式了。當(dāng)然，除此之外，不少人也會(huì)選擇買賣方式過戶和贈(zèng)予方式過戶兩種方式。不過，盡管過戶方式很多，但在實(shí)際生活中，很多人對(duì)于房產(chǎn)繼承的問題仍舊一知半解，這也是導(dǎo)致問題不斷出現(xiàn)的原因之一。

不過，從2021年1月1日起，新中國(guó)第一部以法典命名的法律——民典法，就要正式開始實(shí)施了。與以往的一些法律相比，民法典對(duì)于房子繼承問題作了更加細(xì)致的修正和完善。伴隨“新規(guī)”來襲，房子不用爭(zhēng)了，以后再鬧也沒用了，無(wú)論是父母還是子女都有必要提前了解。

一、繼承方式過戶迎來“大變化”

第一、新增代位繼承。在現(xiàn)有《繼承法》中，遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序繼承人為配偶、子女、父母，第二順序?yàn)樾值芙忝?、祖父母、外祖父母。但是，民法典在原有的基礎(chǔ)之上新增了代位繼承，依據(jù)最新的規(guī)定，侄、甥也可以繼承房產(chǎn)。筆者認(rèn)為，此舉大大避免了因?yàn)闆]有法定繼承人而導(dǎo)致遺產(chǎn)收歸國(guó)有，加大了對(duì)私產(chǎn)的保護(hù)力度。

不妨通過一個(gè)例子，對(duì)比一下現(xiàn)有的《繼承法》和民法典之間的區(qū)別。比如，老王父母早亡，一生未婚，哥哥前些年去世，如今身邊只剩下了一個(gè)弟弟，還有哥哥留下的一個(gè)兒子。如果按照現(xiàn)有的《繼承法》，老往去世時(shí)，由于沒有第一順序繼承人，所以房產(chǎn)由弟弟繼承即可。但是按照民法典，由于新增了代位繼承，房產(chǎn)則由弟弟和哥哥的兒子共同繼承。

第二、關(guān)于遺囑效力。根據(jù)現(xiàn)有《繼承法》來看，公證遺囑效力最高。但是，依據(jù)明年開始實(shí)施的民法典，刪除了“公證遺囑效力優(yōu)先”規(guī)定，如果有多份遺囑，而且內(nèi)容發(fā)生相抵觸的情況時(shí)，以最后確立的那份遺囑為準(zhǔn)。除此之外，民法典還調(diào)整了遺囑形式，將《繼承法》中的錄音遺囑修正為錄音錄像遺囑，同時(shí)還新增了打印遺囑。在筆者看來，遺囑形式的調(diào)整體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的特點(diǎn)，順應(yīng)了科技發(fā)展的趨勢(shì)。

筆者認(rèn)為，關(guān)于遺囑效力的調(diào)整是一個(gè)非常大的變動(dòng)，非常值得關(guān)注。我們通過一個(gè)例子來了解：李大爺有兩個(gè)兒子和一個(gè)女兒，早些年，他曾公證了一份遺囑，去世后房產(chǎn)由兒子和女兒平分。但是，李大爺去世前的幾年，一直由女兒和大兒子照顧，小兒子不聞不問，所以李大爺又立了一份遺囑，房產(chǎn)由大兒子和女兒平分。不過，由于第二份遺囑沒有經(jīng)過公證，所以李大爺去世后，兒女們做房產(chǎn)分割時(shí)，小兒子根本不同意。

很顯然，按照現(xiàn)有《繼承法》來看，基于公證遺囑效力最高的原則，李大爺?shù)牡诙葸z囑是無(wú)效的。但是，按照民典法來看，法院在判定各份遺囑之間的效力時(shí)，公證遺囑已經(jīng)沒有了優(yōu)先性，而是以最后訂立的遺囑為準(zhǔn)。說得通俗一點(diǎn)，伴隨民法典的正式實(shí)施，小兒子再鬧也根本沒有用了。筆者認(rèn)為，這一調(diào)整，體現(xiàn)了遺囑人的意愿，也更加體現(xiàn)了法律的人性化和溫情。

第三、繼承權(quán)的喪失與寬恕制度。根據(jù)現(xiàn)行《繼承法》，發(fā)生傷害、遺棄、虐待被繼承人，以及偽造、篡改或者銷毀遺囑等行為，都將喪失繼承權(quán)。但是，民法典又新增了兩點(diǎn)：一是以脅迫被繼承人修改遺囑的也將喪失繼承權(quán)。二是新增了繼承人寬恕制度，這是很大的變化。什么意思呢？說得通俗一點(diǎn)，即使喪失了繼承權(quán)，也要給繼承人改過的機(jī)會(huì)。正所謂，知錯(cuò)就改，善莫大焉，浪子回頭金也不換，所以只要能悔過自新，而且被繼承人也同意了，那么就有恢復(fù)繼承權(quán)的機(jī)會(huì)。

同樣，我們以一個(gè)例子來做下說明。在老伴去世后，劉阿姨身邊只剩下了一個(gè)兒子和一個(gè)女兒，但兒子并不孝順，平時(shí)都是女兒照顧自己，所以在制訂遺囑的時(shí)候，劉阿姨打算把房產(chǎn)全部留給女兒。不過，過了幾年，兒子逐漸意識(shí)到了自己的錯(cuò)誤，并且確實(shí)也有了悔改的表現(xiàn)，劉阿姨也原諒了自己的兒子?；谶@種情況，劉阿姨的兒子就可以逐步恢復(fù)對(duì)房產(chǎn)的繼承權(quán)。

第四、新增遺產(chǎn)管理人角色?！睹穹ǖ洹返?145條至第1149條，明確提出遺產(chǎn)管理人的角色，同時(shí)也指出了遺產(chǎn)管理人的職責(zé)。根據(jù)規(guī)定，基于公平公正透明的原則，民政部門、村民委員會(huì)、律師等等都可以擔(dān)任遺產(chǎn)管理人，所以建議立遺囑人在訂立遺囑的時(shí)候最好應(yīng)該明確一下，這樣就可以確保遺產(chǎn)得到妥善處理，從而有效維護(hù)繼承人、債權(quán)人的利益。實(shí)際上，在筆者看來，遺產(chǎn)管理人就是一個(gè)“主事”的人，在繼承開始之后，牽頭協(xié)助完成所有繼承工作，這樣就避免了房產(chǎn)繼承中出現(xiàn)的各種不必要的麻煩。這一點(diǎn)很好理解，就不再贅述。

房產(chǎn)繼承過戶，作為日常生活中最常見的過戶方式之一，伴隨民典法的實(shí)施，如今有了更詳細(xì)、更全面的規(guī)定，相信此舉可以有效解決很多家庭面臨的房產(chǎn)繼承問題。除此之外，在房產(chǎn)過戶的過程當(dāng)中，我們往往還會(huì)考慮到過戶成本的大小。因此，說完了身后繼承過戶，接下來，我們簡(jiǎn)單說一說另外兩種大家比較關(guān)心也比較常見的過戶方式，即房產(chǎn)贈(zèng)予過戶和房產(chǎn)買賣過戶，至于選擇哪一種，大家可自行斟酌。

二、房產(chǎn)贈(zèng)予過戶和房產(chǎn)買賣過戶

辦理房屋贈(zèng)予，一般流程是，贈(zèng)予人與受贈(zèng)人之間需要訂立房屋贈(zèng)予的書面合同，然后雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同等材料，按照規(guī)定繳納的相關(guān)稅費(fèi)，并進(jìn)行公證。最后，受贈(zèng)人憑借贈(zèng)予書、產(chǎn)權(quán)證、公證書、契稅收據(jù)等文件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。在贈(zèng)予過程中，由于父母和子女是近親屬關(guān)系，而且父母是無(wú)償贈(zèng)予子女的，所以免收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

具體來看，辦理房屋贈(zèng)予產(chǎn)生的費(fèi)用主要有公證費(fèi)、登記費(fèi)、契稅、印花稅等等，其中契稅比例為房屋評(píng)估價(jià)值的3%，占據(jù)大頭。我們以一套100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，房屋贈(zèng)予產(chǎn)生的稅費(fèi)加起來約3萬(wàn)元，比較固定。

對(duì)買賣過戶，大家都比較了解，這是二手房市場(chǎng)最常見的一種過戶方式。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果房產(chǎn)證已滿五年并且是唯一住房，住房面積也小于90平方米，那么免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，刨掉一些雜七雜八的費(fèi)用后，基本只需繳納1.%的契稅。顯然，同樣是一套100萬(wàn)的房子，只需繳納1萬(wàn)多的稅費(fèi)，這要比贈(zèng)予過戶的方式更省錢。

不過，如果房產(chǎn)證未滿五年并且非唯一住戶，住房面積也大于90平方米了，繳納的稅費(fèi)可能就比較多了，一般來說，主要包括3%的契稅，房產(chǎn)買賣之間差額部分20%的個(gè)稅，以及5%-6%左右的營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是，賣出價(jià)與買入價(jià)的差額越大，出售時(shí)繳納的稅費(fèi)也就越多。

最后總結(jié)一下，伴隨民法典的正式實(shí)施，繼承過戶有了更全面的補(bǔ)充和規(guī)定，明年開始，房子不用爭(zhēng)了，再鬧也沒有用。當(dāng)然了，對(duì)比三種過戶方式，可以發(fā)現(xiàn)，繼承過戶是稅費(fèi)支出最低的，但在這個(gè)過程中，存在不少不確定性因素，所以需要提前做好規(guī)劃，立好遺囑。此外，贈(zèng)予過戶的稅費(fèi)是固定的，而買賣過戶則需要根據(jù)房產(chǎn)證的年限以及是否為唯一住房來判定，所以到底選擇哪一種，大家可以結(jié)合自身情況來選擇。最后，祝福天下父母都身體健康！