以下為正文：

繼之前的越秀區(qū)名校兩房踩盤記，其實(shí)這段時(shí)間的我除了東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)，還看了東山淘金家園、方圓江灣水戀等等的500-600w左右的二手兩房。

通過(guò)在看房期間的個(gè)體與個(gè)體之間的接觸所獲得的感知，結(jié)合我對(duì)身邊老城區(qū)房產(chǎn)買家的觀察，得出了以下結(jié)論：

越秀二手房最終只會(huì)淪為收藏品。買賣雙方皆因喜好而交易，業(yè)主報(bào)出心水價(jià)，買家接受心頭好。

首先我們要先明確目前越秀老城區(qū)房地產(chǎn)買賣雙方需求的核心：

一， 買家買房的核心需求是學(xué)位、學(xué)位和學(xué)位；

二， 業(yè)主賣房的主要原因是后代成家，變現(xiàn)投入改善型新居；

下面我從微觀角度來(lái)敘述一下買賣雙方的一些見(jiàn)聞：

一，業(yè)主：心頭高、無(wú)迫切出讓需求。據(jù)我了解，目前越秀老城區(qū)大部分房產(chǎn)現(xiàn)居業(yè)主均以自住為主，而且大多擁有多處房產(chǎn)。

變現(xiàn)主要是因?yàn)槔现挟a(chǎn)年歲漸長(zhǎng)，對(duì)房產(chǎn)的需求逐漸下降、按月付息定期存款收益已上漲至與同等價(jià)值的房產(chǎn)租金收入相約，更省下打理、翻修、收租的折騰。

但由于他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值提升的期望還是較高，變現(xiàn)迫切性低，故議價(jià)空間相對(duì)較低，還價(jià)不理想干脆不賣，放著就放著。就像姜太公釣魚，期待有緣人。

而隨著房?jī)r(jià)上漲大幅超越二代資產(chǎn)積累速度，有置換需求導(dǎo)致賣房變現(xiàn)的一代業(yè)主也越來(lái)越少。

二，購(gòu)房者：購(gòu)買力、對(duì)價(jià)格接受的邊際導(dǎo)致的房?jī)r(jià)取向。

就購(gòu)房者需求而言，縱然部分越秀名校的教育質(zhì)量非常吸引，但價(jià)格接受能力也有邊際。

據(jù)我對(duì)身邊因孩子求學(xué)需求從郊區(qū)遷回市區(qū)的朋友觀察，他們可接受的價(jià)格邊際大致徘徊于250-350w左右。

而即使有價(jià)格幅度提高大概100萬(wàn)左右的樓齡更新、小區(qū)環(huán)境更好的住宅他們也不會(huì)選擇，普遍寧可購(gòu)入老一點(diǎn)的房子，花一些錢對(duì)房子內(nèi)部作修葺，也不愿無(wú)情白事花大一百萬(wàn)。

總的來(lái)說(shuō)，他們對(duì)居住條件需求較低、對(duì)溢價(jià)的接受能力也偏低，另一個(gè)是他們主要是沖著學(xué)位而來(lái)，學(xué)位用完釋放之后，即轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，打算在老城區(qū)長(zhǎng)居下去的實(shí)在較少。

這也是部分區(qū)域的老房子漲幅一度跑贏比其更新的小區(qū)住宅的原因之一。如：華僑外國(guó)語(yǔ)小學(xué)學(xué)區(qū)等。

歸根到底，就是置業(yè)者與業(yè)主的對(duì)同一類型資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可度的差距越來(lái)越大。

我認(rèn)為，越秀區(qū)的高價(jià)二手小區(qū)住宅已出現(xiàn)買家不鳥、賣家不急的高不成低不就的尷尬境地。雖然賣價(jià)大概率不會(huì)下跌，但隨著時(shí)間的推移，不漲就是跌，流動(dòng)性不足也得不到合理補(bǔ)償。

再者，伴隨著人的生老病死，出生率下降，空置情況將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，越來(lái)越多的小區(qū)將會(huì)從自住盤慢慢淪為租客盤，加上樓齡漸老，除非有關(guān)部門放寬租售同權(quán)，補(bǔ)充一下租金收益，否則此類資產(chǎn)價(jià)值將越來(lái)越低。

除了高價(jià)的小區(qū)盤，老學(xué)位殼也將面臨較大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。

上面說(shuō)到了，老學(xué)位殼的價(jià)值，主要也是被購(gòu)房者唯一的“學(xué)位”需求支撐著，對(duì)比較新的住宅小區(qū)，地段價(jià)值是相同的，但房產(chǎn)本身的價(jià)值基本為0。

更別說(shuō)再過(guò)幾年，大樓日漸破落，在大多數(shù)老房子沒(méi)有業(yè)委會(huì)、樓長(zhǎng)的情況下，籌資修葺也是極有難度。

綜上，隨著廣州戶籍出生人口的見(jiàn)頂回落，丁克的后浪越來(lái)越多，愿生的前浪年歲漸老，故即便開放三胎，出生率也不足以撐起一個(gè)新高峰。

加上后浪置業(yè)者對(duì)越秀的認(rèn)同感不斷下降。如果說(shuō)高價(jià)的、較新的小區(qū)房產(chǎn)將淪為收藏品，那這種老學(xué)位殼，就是收藏品中的神臺(tái)級(jí)古董珍藏。

如果真的心心念念要買越秀，還有值得購(gòu)買的房產(chǎn)嗎？我認(rèn)為是有的。隨著近郊不斷發(fā)展、GDP增長(zhǎng)極的東遷，版塊資源差異日漸消退，同價(jià)位替代品只增不減，對(duì)于目前資源溢價(jià)占主要權(quán)重的越秀老城區(qū)房產(chǎn)，最終也隨著地段資源稀缺性的消失而變得毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

因此，本人認(rèn)為，你必須接受，越秀房產(chǎn)已是消費(fèi)屬性大于投資屬性。在購(gòu)置時(shí)，必須把產(chǎn)品本身的價(jià)值作為整個(gè)價(jià)值評(píng)估中的核心權(quán)重。

比如說(shuō)：優(yōu)質(zhì)的景觀，如江景房，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)設(shè)施，稀缺的戶型、樓齡盡可能新的樓盤。

例如：東山京士柏頂復(fù)，在片區(qū)內(nèi)基本就只有四套，而近期比較火的粵海拾桂府，就是以景觀、內(nèi)部裝潢、配置為亮點(diǎn)。必須降低地段資源在的價(jià)值權(quán)重。

我相信，在讀者們看房的時(shí)候，只要拋開一切地段論、學(xué)位論去選擇，不難看出一套房產(chǎn)的溢價(jià)是來(lái)自地段優(yōu)勢(shì)，還是產(chǎn)品本身。

球哥說(shuō)兩句

這話題說(shuō)過(guò)很多次了，越秀區(qū)的好房子很貴，非常貴，而且稀少。另一方面，以新廣州人占多數(shù)的新增購(gòu)房群體，更喜歡在廣州大道以東選房。

從而導(dǎo)致越秀區(qū)的房子貴和難賣，去化的時(shí)間會(huì)比東邊長(zhǎng)，雖然難賣，房東也不降價(jià)哦，就一直雙方耗著，一直就是這種狀態(tài)。

正所謂，昨日珠西成往憶，滾滾珠江之水，無(wú)語(yǔ)向東流。

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