|
上一節(jié)我們詳細(xì)講了一個招拍掛項目的動態(tài)測算，那么這一節(jié)的主題是動態(tài)測算的評價指標(biāo)——IRR 我認(rèn)為投資人員對于IRR只需要知道三件事： 什么是IRR? 怎么算？報錯的情況怎么辦 IRR（又叫內(nèi)部收益率） 百度定義：內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return (IRR)），就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率 金融教科書上講就是NPV=0時候的折現(xiàn)率 是不是感覺很復(fù)雜 其實我覺得對于IRR只需要知道三件事就可以了： 第一、什么是IRR？ 我自己總結(jié)的, 簡單來說，，一個項目的IRR就是自有資金投入的年化收益率 就跟你買理財產(chǎn)品，上面標(biāo)的“年化收益率”差不多一個意思 這是滾動的，復(fù)利的 第二、怎么計算IRR? 不要用手算，直接excel用公式“=IRR(現(xiàn)金流)” 一秒鐘出來 以上圖為例：先列出2019年~2023年現(xiàn)金流，再用IRR公式 公式是'=IRR（現(xiàn)金流）' 這個IRR計算結(jié)果是12% 那么在房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表里怎么計算IRR？ 這里需要注意兩點： 1、我們的動態(tài)測算表是季度數(shù)據(jù)，如果要算年度的IRR，公式如下 年度IRR=季度IRR*4 或者 年度IRR=（1+季度IRR）^4-1 （后面這個考慮了復(fù)利，更準(zhǔn)確些） 2、IRR分為全投資IRR，和融資后IRR 全投資IRR指的是不考慮融資的，現(xiàn)金流取的是“經(jīng)營性凈現(xiàn)金流” 融資后IRR指的是對外融資以后的，現(xiàn)金流取的是“融資后凈現(xiàn)金流” 以我們上次做的動態(tài)測算為例： 計算過程如圖: 全投資IRR=（1+IRR(經(jīng)營性現(xiàn)金流)）4-1，最后結(jié)果是54% 融資后IRR=（1+IRR(融資后現(xiàn)金流)）4-1，最后結(jié)果是80% 那么全投資IRR和融資后IRR誰更高呢？ 一般來講，如果融資利息<全投資IRR， 那么融資后IRR>全投資IRR 相當(dāng)于，本身項目很賺錢，你借了更便宜的錢，用了杠桿，自有資金的回報率變得更高 相反，如果融資利息>全投資IRR， 那么融資后IRR可能<全投資IRR 也就是說，本身項目不太賺錢，結(jié)果你還借了很貴的錢來運(yùn)作這個項目，那自有資金更不賺錢了 所以記住一句話：   第三、IRR報錯或者算錯怎么辦？ 我們先看兩個例子： 第一個IRR算不出來 第二個IRR算出來了，但肯定是錯的，因為這個現(xiàn)金流合計6000萬，相當(dāng)于賺了6000萬，結(jié)果內(nèi)部回報率還是負(fù)的，不可能嘛 以上這些是因為你算錯了嗎？ 其實并沒有！ 這些現(xiàn)象全部都是正！常！的！ 因為IRR這個指標(biāo)本來就不是一個100%靠譜的指標(biāo)！ 如果要想IRR準(zhǔn)確靠譜，現(xiàn)金流要滿足一個條件，就是先負(fù)后正，也就是說前面都是投入，后面都收獲 如果不滿足這個條件，那么IRR有可能靠譜，有可能是多解，有可能報錯算不出來 而很不幸，房地產(chǎn)項目恰恰很難滿足這個條件！ 因為房地產(chǎn)項目都是后期清稅的，大部分項目是先負(fù)，后正，后負(fù) 以我們上節(jié)的動態(tài)現(xiàn)金流為例 前面是負(fù)的（投入土地款和建安成本），中間是正的（有銷售回款和融資款進(jìn)來），最后是負(fù)的（還融資，清稅、以及付工程尾款）。這種情況下，IRR是有可能出現(xiàn)錯誤的答案，或者報錯。 那么我們實操中，現(xiàn)金流不符合先負(fù)后正，應(yīng)該怎么解決呢？ 換個指標(biāo)？ 當(dāng)然也沒問題，公司自己用別的指標(biāo)或者創(chuàng)造幾個指標(biāo)，可能更準(zhǔn)確，比如NPV就不錯 但是尷尬的地方在于，你出去跟別人溝通，很可能理解不同 特別是金融機(jī)構(gòu)，基本都是要看IRR的 所以我個人認(rèn)為還是要算IRR, 在此基礎(chǔ)上再加別的輔助性指標(biāo) 我個人的實操解決方案如下： 如果出來的數(shù)值是正的，而且邏輯上靠譜，就不用管，這個IRR應(yīng)該是對的 如果出來的數(shù)值明顯不對，或者根本算不出來，那么可以調(diào)現(xiàn)金流強(qiáng)行計算 我的方法是把現(xiàn)金流粘到另外一個地方，把后面那些負(fù)的改到前面去，相當(dāng)于提前還融資，提前清稅，強(qiáng)行讓IRR能算得出來 由于支出提前了，這樣算出來的IRR肯定比真實的IRR低，只能湊合用，算是保守計算 這種方法比較流氓，是無奈之舉，如果大家有更好的修正辦法，請留言給我 以上就是我認(rèn)為房地產(chǎn)投資人員需要知道的所有IRR知識  下面說個題外話，計算IRR在生活中非常有用，可以拿來算你的理財產(chǎn)品，保險產(chǎn)品 比如某個分紅類保險產(chǎn)品，每年存1萬，存10年，從第5年開始每年可以領(lǐng)一些資金，本金到60歲可以全部取出 初一看超劃算啊，本金都可以取，每年還可以領(lǐng)錢 但是你自己用IRR拉一下現(xiàn)金流，IRR可能還不如銀行固定存款利息 另一個題外話是：現(xiàn)金流還可以在家庭理財中應(yīng)用 我會每年做一次家庭的現(xiàn)金流量表預(yù)測，當(dāng)然都是大數(shù)，不會去預(yù)測每個月買菜要花多少錢，每年年初做收入、支出、投資的大數(shù)，得到一個預(yù)測值 然后每個月填一次實際的累計凈現(xiàn)金流作為比對。 這樣對于自己的家庭財務(wù)狀況會有清晰的了解，也便于適時調(diào)整投資和支出構(gòu)成 這一節(jié)IRR需要知道的三件事，比較輕松。下一節(jié)也是一個輕松的話題，我們來看一下怎么快速比較不同項目的現(xiàn)金流，也會順便說一下對房地產(chǎn)這個行業(yè)性質(zhì)的理解：） |
|
|
