當(dāng)投資中出現(xiàn)看項(xiàng)目要么扎堆要么晾著，形成這種現(xiàn)象原因上期有分析到是缺乏人員分工、缺乏地域分工、沒有形成年輕員工的成長(zhǎng)機(jī)制。那么如何管理投資團(tuán)隊(duì)？?jī)?yōu)秀的投資人員又需要具備哪些特質(zhì)？我們接著分析：

管理投資團(tuán)隊(duì)，還要從識(shí)別每個(gè)投資人員的特點(diǎn)開始。我接觸過很多投資人員，從顧問機(jī)構(gòu)出來的，從金融機(jī)構(gòu)出來的，從私募股權(quán)機(jī)構(gòu)出來，從房企出來的投資人員都各有不同。有些人擅長(zhǎng)交易，有些人擅長(zhǎng)關(guān)系，有些人擅長(zhǎng)技術(shù)和模型，有些人具有理論水平，有些人是“野生”的，從石頭縫里蹦出來的，有些人擅長(zhǎng)法律，有些人擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)，有些人擅長(zhǎng)工程。我們管理投資團(tuán)隊(duì)，要從識(shí)別這些不同投資人員開始。也因?yàn)榇耍业絻?yōu)秀的投資人員并不容易。

在我看來，一個(gè)優(yōu)秀的投資人員需要具備以下幾種特質(zhì)：

一是要成為這個(gè)行業(yè)的專家。這是我一直非常堅(jiān)持的，我們以前在德隆的時(shí)候，要招一名行業(yè)研究員都需要他是這個(gè)行業(yè)的專家才可以，而現(xiàn)在更多的去看他是否是名校，是否是大的機(jī)構(gòu)背書等等；

二是你要有自己的投資風(fēng)格和投資邏輯。投資風(fēng)格和投資邏輯不是幾天就能形成的，一定是經(jīng)過不同的行業(yè)周期，經(jīng)過不同的企業(yè)類型，經(jīng)過不同的區(qū)域投資經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過不同的投資品種和投資形式，也就是說，他只有身經(jīng)百戰(zhàn)，才能逐步形成自己的風(fēng)格和邏輯。

三是你要有很強(qiáng)的識(shí)別價(jià)值和創(chuàng)造價(jià)值的能力。沒有一個(gè)項(xiàng)目是天生屬于你的，你需要在不同的時(shí)間點(diǎn)，不同的城市，不同的項(xiàng)目中找到最大的價(jià)值，如果不能找到，能否創(chuàng)造最大的價(jià)值。就像我們拿的很多項(xiàng)目一樣，我經(jīng)常說“看得到項(xiàng)目的未來，才有未來”。

四是你要有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)投資思維和能力。創(chuàng)造價(jià)值，就意味著你一定比別人看得深、看得遠(yuǎn)，你會(huì)問每個(gè)項(xiàng)目很多為什么，而不是用做交易、做顧問的眼光去看項(xiàng)目，也不是單純從金融和私募機(jī)構(gòu)的眼光去看項(xiàng)目，你需要用產(chǎn)業(yè)投資的眼光去看項(xiàng)目。一旦你具有了產(chǎn)業(yè)投資的思維和能力，你對(duì)機(jī)會(huì)、戰(zhàn)略、布局、價(jià)值，對(duì)商業(yè)模式，本質(zhì)和常識(shí)就有了更深的認(rèn)識(shí)，你做的投資就會(huì)比別人更深，更遠(yuǎn)，也更會(huì)理解機(jī)會(huì)，尤其是大機(jī)會(huì)，大戰(zhàn)略，大布局。

審視布局

新進(jìn)城市基本上都交學(xué)費(fèi)

一個(gè)多月前，西部省份的區(qū)域龍頭房企老板帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)和我交流，他們當(dāng)時(shí)就提到，他們?cè)噲D去一些省外的城市，但半年過去沒拿到項(xiàng)目又撤了回來。這種現(xiàn)象非常普遍，其原因也十分明顯：

一是由于企業(yè)的自身實(shí)力，無法找到合適、優(yōu)秀的投資人員。中小房企招人時(shí)，都是對(duì)標(biāo)規(guī)模房企，既要優(yōu)秀，各方面都優(yōu)秀，還要便宜，這樣的招聘思路基本上不可能找到合適且優(yōu)秀的人才。沒有合適的人才，投資從何說起？

二是雖然找到了優(yōu)秀的人才，但是無法存活。那些中小房企，不管其規(guī)模多少，不管其是否區(qū)域龍頭，老員工占比較大。尤其是過去從二三線城市起家的房企，普遍都存在家的文化，老員工很多。那些入職的新員工一開始很難融入到老的文化中，再加上中小房企的千億夢(mèng)，他們根本沒有時(shí)間做融合，就被派出去，其結(jié)果可以想象，絕大部分待了不到3個(gè)月可能就離職。

那么，中小房企該怎么辦？那些做房地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)又該怎么辦？在交流中我提出了如下建議：

一是要讓省內(nèi)各個(gè)城市公司主動(dòng)拓展省外另一個(gè)城市或區(qū)域。對(duì)于規(guī)模房企而言，一個(gè)省就是一個(gè)區(qū)域公司，對(duì)于區(qū)域內(nèi)房企而言，一個(gè)省可能存在很多城市公司，這些城市公司的規(guī)模都不是很大，可能10億-30億左右的規(guī)模，這些規(guī)模的城市公司自身就面臨發(fā)展壯大的問題，此時(shí)，可以實(shí)行“1+1”模式讓它們進(jìn)行省外拓展。其優(yōu)勢(shì)在于它們熟悉公司文化、體系和系統(tǒng)，利于降低溝通成本，快速布局。

二是要讓集團(tuán)高管和各個(gè)中心總對(duì)口掛鉤省外布局的城市和區(qū)域。在一個(gè)需要快速?zèng)_規(guī)模的企業(yè)里，一方面要強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工，另一方面更需要強(qiáng)調(diào)形成投資的合力。新就職的投資人員無法快速熟悉和適應(yīng)公司的體系和文化，此時(shí)若每個(gè)高管和中心總都與每個(gè)負(fù)責(zé)拓展的區(qū)域掛鉤，既便于投資獲得最大支持，減少溝通成本和時(shí)間，也助于布局的落地。

三是要形成全員投資的局面。快速?zèng)_規(guī)模的房企，應(yīng)該形成全員做投資的局面，鼓勵(lì)所有員工上報(bào)項(xiàng)目信息和項(xiàng)目資源。公司要建立這樣的激勵(lì)機(jī)制，每個(gè)員工都有自己的資源和渠道，過去由于強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工，公司并不鼓勵(lì)員工跨越本專業(yè)分工以外的資源交集，加之投資比較敏感，為了避嫌更不愿意實(shí)現(xiàn)共享和分享。中小房企要想實(shí)現(xiàn)彎道超車，就要打破常規(guī)，創(chuàng)新組織文化，形成新的全員投資的局面。

審視投資

幾乎沒有一個(gè)投資是一樣的

做的投資越多會(huì)發(fā)現(xiàn)很難找到一樣的、可以快速?gòu)?fù)制的投資模型，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)存在這樣或那樣的區(qū)別，在城市、地點(diǎn)、區(qū)域、周圍環(huán)境、產(chǎn)品、價(jià)格、股權(quán)、債權(quán)債務(wù)等各個(gè)方面都存在著明顯的差異。這些差異一方面說明了投資的難度和復(fù)雜性，另一方面也說明了投資的意義和價(jià)值。如何做好每一個(gè)投資？除了個(gè)性化投資之外，我們還需要考慮投資的一些基本原則。

首先是風(fēng)險(xiǎn)性的管理。任何一個(gè)項(xiàng)目，我們首先要看的是其風(fēng)險(xiǎn)和安全的考量。比如，我們?cè)谠O(shè)計(jì)和中小房企合作的時(shí)候，我一直強(qiáng)調(diào)的是并表和操盤，為什么不能讓小企業(yè)操盤？因?yàn)樾∑髽I(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，信用評(píng)級(jí)也不夠，如果出現(xiàn)突發(fā)事項(xiàng)，很有可能造成這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題。再比如，我們?cè)谑召?gòu)過程中，為什么特別警惕那些在民間有高息融資的項(xiàng)目，這也和我們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理有關(guān)。

其次是投資回報(bào)和收益的管理。我看過很多不同類型的項(xiàng)目，也接觸過很多過去做商管、資管的，甚至過去不是房地產(chǎn)行業(yè)的人做投資，很多人說起這個(gè)項(xiàng)目的未來頭頭是道，但他們都忽略了這個(gè)項(xiàng)目是否值得投資，不僅在于它是否找了世界著名的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，還在于這個(gè)項(xiàng)目錢怎么進(jìn)出，怎么賺錢這些基本的投資邏輯。離開這些基本邏輯，我們就偏離了投資的基本面。

第三是熟悉每類投資品種的商業(yè)模式和本質(zhì)。中小房企，喜歡房地產(chǎn)的一些投資機(jī)構(gòu)往往還喜歡投資不同的房地產(chǎn)品種，但我們?cè)谕顿Y每一個(gè)品種的時(shí)候，我們得熟悉這些品種的商業(yè)模式，比如二房東模式，旅游地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，商業(yè)綜合體，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，舊城改造，住宅地產(chǎn)等等。就像中國(guó)人打乒乓球一樣，誰都可以上去掄拍子，開始總是很容易，可是要打好卻十分艱難。所以，我們投資每一個(gè)投資品種都需要避免，沒有充分論證，沒有深思熟慮就沖進(jìn)去，結(jié)果發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這么簡(jiǎn)單。

第四是明確在每個(gè)項(xiàng)目中自身的角色以及是否有盈利模式。房地產(chǎn)投資是一個(gè)很大的行業(yè)，圍繞投資有各種角色出現(xiàn)。一些機(jī)構(gòu)也進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，但他們?cè)诿總€(gè)項(xiàng)目中可能承擔(dān)的角色不同。比如，有很多機(jī)構(gòu)圍繞保險(xiǎn)公司開展業(yè)務(wù)，他們幫助保險(xiǎn)公司找項(xiàng)目，在這個(gè)過程中，機(jī)構(gòu)需要認(rèn)真審視自己的角色，是一個(gè)投資中介，還是和保險(xiǎn)公司共同GP去管理一定規(guī)模的投資基金，這些角色都千差萬別，機(jī)構(gòu)需要認(rèn)真審視這個(gè)問題，并盡早給予明確，這樣才能知道如何配置團(tuán)隊(duì)，如何安排時(shí)間，如何整合資源。很多機(jī)構(gòu)最怕的就是不知道自己的角色和盈利模式在哪里，造成大量的時(shí)間和財(cái)力上的浪費(fèi)，做大量的無用功。還有朋友來找我，他們?cè)趲椭恍┓科笥卯a(chǎn)業(yè)去勾地。我問他，你的角色是什么？你的盈利模式在哪里？我說，如果你只能收成功費(fèi)的話，這樣的模式不可持續(xù)。你能做的就是幫助房企或者投資機(jī)構(gòu)完成勾地的策劃方案，還有就是幫助實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的引入，至于如何勾地房企比你們熟，勾地是否成功你根本無法決定，所以你提供的最主要的是智力和專業(yè)服務(wù)，那么你應(yīng)該收取的是智力服務(wù)的費(fèi)用以及勾地成功后的費(fèi)用。因此，只有房企認(rèn)可這種盈利模式，你才能將這個(gè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)自己的收益，否則，你花了大量的時(shí)間去開辟這個(gè)業(yè)務(wù)，最后發(fā)現(xiàn)是走不通的。

結(jié)語

房地產(chǎn)的投資，時(shí)間越長(zhǎng)，越會(huì)心生敬畏。房地產(chǎn)的投資管理，是一個(gè)比較復(fù)合的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，但本文就想從身邊的投資小事開始，去關(guān)注和解決投資管理中的小問題。我們可以看到，要解決這些小問題，其實(shí)并不簡(jiǎn)單，小問題中可以看到關(guān)于投資的大本質(zhì)。有效的投資管理，讓我們從解決這些小問題開始起步，我相信這些涉及房地產(chǎn)投資本質(zhì)的小問題，一定能給我們的投資管理帶來質(zhì)的飛躍。

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