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重磅官宣！鄭州安置房房產(chǎn)證辦理流程來了！

 陪你去看房 2020-07-15


先回答第一個問題：確定肯定的告訴你，安置房可以網(wǎng)簽、可以辦房本！

前提是，辦理房產(chǎn)證需要補繳土地出讓金。最近，關(guān)于土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，政府也再次做了明確。

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5月9日，市政府發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善棚戶區(qū)安置居住用地供應(yīng)的意見》（下稱“意見”）。

里面多處涉及到土地出讓金繳納和房本辦理，劃重點（查看文件全文可直接拉至文章末尾）：

文件截圖

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：

補繳土地價款 (土地出讓金)=房屋所在宗地出讓評估價x 35%—宗地劃撥權(quán)益價

房產(chǎn)證辦理流程：

第一步，區(qū)政府會同大棚戶改造主管部門核算補繳金額；

第二步，確定繳款人；

第三步，區(qū)政府開具繳款通知書。票據(jù)內(nèi)容為“補繳的土地價款 (土地出讓金)” ,票據(jù)上須注明 “XX 號不動產(chǎn)權(quán)利證書對應(yīng)的安置房”。

第四步，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)銀行出具的繳款電子票據(jù)，為安置群眾辦理安置房分攤土地完全產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)利證書。

這應(yīng)該是政府自2017年啟動安置房網(wǎng)簽工作以來，第一次對安置房辦理房產(chǎn)證的細節(jié)和流程加以明確。

在2017年5月19日政府發(fā)布的《關(guān)于試點推進安置房網(wǎng)簽工作的通知》中，曾對安置房網(wǎng)簽價格、建筑規(guī)劃、維修基金、花名冊和稅費做出規(guī)定。

安置房網(wǎng)簽價格。
由項目所在區(qū)（縣、市）人民政府、管委會結(jié)合項目開發(fā)企業(yè)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價綜合確定，并提交市住房保障部門。
稅費減免政策。
屬于棚戶區(qū)改造的安置房，由市棚改辦出具項目認定意見，按照國家稅務(wù)總局出臺的相關(guān)規(guī)定享受稅費減免政策。
網(wǎng)簽合同備案工程流程：
現(xiàn)房實測，實測樓盤表確認 ? 現(xiàn)房銷售備案 ? 首次登記申請（鄭州市不動產(chǎn)登記中心） ? 安置房網(wǎng)簽端口申請 ? 網(wǎng)簽合同備案 ? 拆遷安置房交易確認
更多細節(jié)不再贅述，大家可以自行查詢當(dāng)年文件。

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鄭州木馬村安置房前年公布的網(wǎng)簽流程

安置房網(wǎng)簽試點工作推進很快，三年來進行網(wǎng)簽的安置房范圍和項目逐步擴大。下面看組官方數(shù)據(jù)：

2017年6月至12月，鄭州安置房實現(xiàn)網(wǎng)簽7萬套；
2018年，鄭州安置房網(wǎng)簽數(shù)量11.7萬套；
2019年，鄭州安置房網(wǎng)簽數(shù)量10.1萬套。
今年5月份，在2020年鄭州市政府工作報告中，對今年的網(wǎng)簽?zāi)繕?biāo)進行明確：10萬套！

也就是說，從2017年6月到2019年，兩年半時間內(nèi)，安置房網(wǎng)簽28.8萬套。截止今年年底，鄭州安置房的網(wǎng)簽數(shù)量將達到38.8萬套！

從過去三年的情況來看，每年安置房網(wǎng)簽數(shù)量都保持在10萬往上。

什么概念呢？

2019年，鄭州市全市商品住宅累計銷售216703套。每年安置房的網(wǎng)簽量，相當(dāng)于住宅成交量的一半之多。

更震驚的，是安置房的整體規(guī)模。

在2016年，鄭州市曾公布“過去五年的棚改成績單”，數(shù)據(jù)顯示鄭州共規(guī)劃安置區(qū)434個，安置房115.88萬套。

從2016年2019年，大概每年都會新建幾萬套安置房。根據(jù)粗略計算，現(xiàn)在鄭州市場上的安置房存量高達百萬多套。

影響最大的是租房市場。鄭州租金已經(jīng)連續(xù)三年下滑，安置房是其中一個有力推手。

而將來等到所有安置房陸續(xù)完成網(wǎng)簽、發(fā)證，即便有三分之一的房源流向市場，也會形成規(guī)模巨大的供應(yīng)高峰。

新房市場、二手房市場同樣會受到一定程度的影響。當(dāng)然也不要妄想房價大幅下滑，因為安置房房產(chǎn)證辦理存在幾年周期，另外上市交易也有時間限制。短期內(nèi)，對市場的影響不會太大。

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除了數(shù)量上的沖擊，安置房的房屋品質(zhì)，近年來也一路升級。最近兩年交房的小區(qū)，甚至不乏商品房不如安置房的現(xiàn)象。

安置房的這種顛覆性改變，源自一系列的棚改政策。

2017年2月，鄭州市政府發(fā)布文件，要求提升安置房建設(shè)品質(zhì)。
明確提出：“外立面、管道、門窗必須與商品房使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，高層最多一梯四戶，綠化率不得低于30%。”
三個月后，政府就緊接著發(fā)布了《關(guān)于試點推進安置房網(wǎng)簽工作的通知》，試點辦理安置房不動產(chǎn)證。
2018年3月出臺的棚改文件，再次為安置房護航。
“先安置、后開發(fā)”，有力縮短了安置房的建設(shè)周期、交房周期；“項目開發(fā)地塊供應(yīng)與開工率、回簽率、網(wǎng)簽率掛鉤”，有效提高了安置房網(wǎng)簽、辦證效率。

三套組合拳下來，鄭州安置房的品質(zhì)得到有效保證，尤其是“先安置、后開發(fā)”的政策，使得安置房品質(zhì)無形之中成為同地塊中商品房最有說服力的“樣板間”。

促使開發(fā)商在安置房打造上更為用心，進而通過安置房的品質(zhì)效果，為商品房累積人氣、促進銷售。

安置房網(wǎng)簽，則徹底將安置房市場化激活。安置房一旦取得房產(chǎn)證，就等同于商品房，更易于流通變現(xiàn)。

那么問題來了，既然安置房可以辦理房產(chǎn)證了，那到底能不能買呢？

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首先來看安置房的幾個優(yōu)勢。

1、最明顯的是價格。單價基本是商品房的一半，或者三分之二。購房成本相對較低。

2、位置上，絕大多數(shù)為主城區(qū)，位置好，區(qū)域成熟、配套豐富。

3、很多是現(xiàn)房，看得見摸得著，入住周期短。

4、也就是剛才提到的品質(zhì)升級。比如永威迎賓府、錦藝金水灣的安置房，都非常驚艷。

5、也是最關(guān)鍵的，可以網(wǎng)簽可以辦房產(chǎn)證，更有保證。

看起來很誘人對不對？風(fēng)險不可小視。

1、單價、總價雖然低，但是很多村民要求一次性付清全款，。購房門檻較高。

2、安置房雖然可以網(wǎng)簽、辦證，但是房產(chǎn)證的辦理周期存在較大的不確定性，快的可能兩三年，慢的可能五年。

在產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來之前，房子的所有權(quán)并未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移。買賣雙方只受房屋買賣合同的約束，不受房管局的監(jiān)管。

一旦中間產(chǎn)生任何問題（比如賣方反悔不想賣了，賣方不配合過戶，賣方陷入債務(wù)糾紛等等），都會給后續(xù)帶來很大損失。

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一句話：只要房產(chǎn)證沒下來，再便宜也不要碰！（事實上，即使房本下來，安置房也要五年后才可上市交易。）

眼下鄭州的安置房購買，基本是三個環(huán)節(jié)：與賣方村民、中介簽訂三方協(xié)議→網(wǎng)簽→辦證

簽訂三方協(xié)議的同時，買方需將全部房款和中介費分別交給賣方和中介，如果是現(xiàn)房，簽完協(xié)議就可以裝修入住了；

接下來，就是等村里通知網(wǎng)簽，在網(wǎng)簽時，賣方會配合買方辦理各項事宜。再之后，等待下證。

整個過程，不受房管局監(jiān)管，只受買賣合同約束。每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險。

如果執(zhí)意要買，大家盡量選擇靠譜的村民和靠譜的中介。

買之前，通過各種渠道對賣房的村民和中介做個全面深入的背景調(diào)查。同時，把能想到的各種違約情況和對應(yīng)措施，都寫到買房協(xié)議中。

最后，一定一定要辦理公證手續(xù)！

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