一、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建

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輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)特性，注定團(tuán)隊(duì)規(guī)模不會(huì)很大；但園區(qū)運(yùn)營(yíng)繁瑣的工作，又對(duì)組別配置提出了極高的要求。所以，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)將任務(wù)拆解分類(lèi)、細(xì)化到每個(gè)部門(mén)、每個(gè)人的。

一個(gè)功能完善的園區(qū)團(tuán)隊(duì)，由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，下設(shè)招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)監(jiān)督和辦公室四個(gè)部門(mén)。

運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)基本構(gòu)成

下面一一分解各部門(mén)的任務(wù)：

項(xiàng)目總經(jīng)理是項(xiàng)目的「代言人」，也是項(xiàng)目的業(yè)務(wù)中臺(tái)。

主要職責(zé)：1、全面主持招商運(yùn)營(yíng)工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的戰(zhàn)略線(xiàn)條管理，對(duì)總體項(xiàng)目負(fù)責(zé)；2、協(xié)調(diào)與政府、同行和大客戶(hù)等的關(guān)系，樹(shù)立項(xiàng)目及個(gè)人品牌形象，為項(xiàng)目發(fā)展提供資源支撐；3、負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的商務(wù)談判；4、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人員管理。

項(xiàng)目副經(jīng)理與總經(jīng)理的不同，在于總經(jīng)理多偏向于項(xiàng)目管理，在戰(zhàn)略層面制定總體發(fā)展計(jì)劃；副經(jīng)理多以項(xiàng)目為導(dǎo)向，深入項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等負(fù)責(zé)，同時(shí)在重大決策上給予總經(jīng)理意見(jiàn)建議。

招商部是園區(qū)的「錢(qián)袋子」，對(duì)招商指標(biāo)負(fù)責(zé)。

主要職責(zé)：1、負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目招商管理工作及招商（才）任務(wù)指標(biāo)；2、拓展整合各類(lèi)招商資源，維護(hù)關(guān)系；3、提出招商計(jì)劃，組織實(shí)施招商活動(dòng)及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作；4、負(fù)責(zé)客戶(hù)的跟蹤聯(lián)絡(luò)、談判和合同的簽訂、管理；5、負(fù)責(zé)入園企業(yè)的布局，制定并落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策（若是政府項(xiàng)目，則負(fù)責(zé)提出建議由政府決策）。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)部是園區(qū)的「心臟」，活躍園區(qū)氣氛，維系（入駐）客戶(hù)關(guān)系，配合招商工作開(kāi)展。

主要職責(zé)：1、負(fù)責(zé)園區(qū)的活動(dòng)策劃、物料準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行；2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌建設(shè)、總體營(yíng)銷(xiāo)宣傳；3、負(fù)責(zé)入駐客戶(hù)的關(guān)系處理，根據(jù)客戶(hù)需求，對(duì)園區(qū)軟硬環(huán)境進(jìn)行改善；4、負(fù)責(zé)客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)接待、展廳介紹等；5、負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的其他服務(wù)工作；6、負(fù)責(zé)園區(qū)合作機(jī)構(gòu)的拓展，園區(qū)服務(wù)平臺(tái)的搭建；7、負(fù)責(zé)協(xié)助企業(yè)完成企業(yè)注冊(cè)、政策申報(bào)等；8、負(fù)責(zé)企業(yè)租金的收取，協(xié)助企業(yè)兌現(xiàn)優(yōu)惠政策；9、負(fù)責(zé)園區(qū)主體的各項(xiàng)申報(bào)、運(yùn)營(yíng)報(bào)告撰寫(xiě)等。

物業(yè)監(jiān)督部是園區(qū)的「守護(hù)者」，負(fù)責(zé)考核監(jiān)督物業(yè)公司，并配合運(yùn)營(yíng)部門(mén)需求，與物業(yè)公司協(xié)調(diào)對(duì)接。

主要職責(zé)：1、負(fù)責(zé)巡查園區(qū)品質(zhì)，向物業(yè)反饋改正意見(jiàn)并監(jiān)督實(shí)施；2、制定獎(jiǎng)懲機(jī)制、對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核與監(jiān)督；3、對(duì)接客戶(hù)反饋的（物業(yè)）問(wèn)題。

辦公室是園區(qū)的「后勤保障」，負(fù)責(zé)園區(qū)的各項(xiàng)內(nèi)勤工作，根據(jù)園區(qū)規(guī)模大小，設(shè)置財(cái)務(wù)、人事、法務(wù)、行政等功能，篇幅有限就不多展開(kāi)。

二、服務(wù)體系規(guī)劃

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優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)不僅能夠收獲良好的客戶(hù)關(guān)系，還能為創(chuàng)造股權(quán)投資機(jī)會(huì)、提升園區(qū)續(xù)租率等，為園區(qū)創(chuàng)造收益。一套合理的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方案，是園區(qū)成功發(fā)展的基礎(chǔ)。

園區(qū)基本服務(wù)體系

第一項(xiàng)基本服務(wù)，是企業(yè)辦公的必備要素，也是園區(qū)的基礎(chǔ)工作。

基礎(chǔ)服務(wù)分類(lèi)

待園區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)周期后，再根據(jù)園區(qū)整體需要和企業(yè)現(xiàn)實(shí)需求，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)，補(bǔ)充、更新商業(yè)店鋪及綜合配套設(shè)施，提升園區(qū)綜合服務(wù)水平等。

第二項(xiàng)增值服務(wù)，是園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也是一個(gè)園區(qū)價(jià)值的終極體現(xiàn)，而此類(lèi)增值服務(wù)，都以平臺(tái)為載體去實(shí)現(xiàn)。

增值服務(wù)分類(lèi)

具體來(lái)講：

1、經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、工商財(cái)稅代理、企業(yè)管理咨詢(xún)、法律事務(wù)咨詢(xún)等；

2、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，包括技術(shù)的試驗(yàn)化驗(yàn)、檢測(cè)認(rèn)證、合作技術(shù)研發(fā)、加工、制造等；

3、金融服務(wù)平臺(tái)，包括企業(yè)股權(quán)融資、債券融資、科技信貸、上市輔導(dǎo)等；

4、創(chuàng)業(yè)教育平臺(tái)，包括創(chuàng)業(yè)活動(dòng)、路演大賽、創(chuàng)業(yè)系列課程、精細(xì)孵化等；

5、市場(chǎng)服務(wù)平臺(tái)，包括行業(yè)咨詢(xún)、市場(chǎng)渠道拓展、代理銷(xiāo)售、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃等；

6、知識(shí)分享平臺(tái)，包括專(zhuān)家公開(kāi)課、行業(yè)沙龍、創(chuàng)業(yè)咖啡、論壇等；

7、信息服務(wù)平臺(tái)，包括行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、行業(yè)研報(bào)、科技信息交流、競(jìng)品信息數(shù)據(jù)庫(kù)、產(chǎn)業(yè)地圖等；

8、人才服務(wù)平臺(tái)，包括檔案管理、人事代理、人才征信、人力資源外包等；

9、政策申報(bào)平臺(tái)，包括政策申報(bào)、政策咨詢(xún)、政企對(duì)接等；

10、行政服務(wù)平臺(tái)，包括企業(yè)接待、商務(wù)資源對(duì)接、公共資源共享等；

一般來(lái)說(shuō)，園區(qū)可以通過(guò)三種途徑搭建園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)：

1、整合社會(huì)資源與政府資源，聯(lián)手中介咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)，共同搭建公共服務(wù)平臺(tái)，這也是最常見(jiàn)的方式；

2、「生物醫(yī)藥園」、「北斗產(chǎn)業(yè)園」等專(zhuān)業(yè)型園區(qū)，可以自主搭建專(zhuān)業(yè)化公共服務(wù)平臺(tái)，例如生物醫(yī)藥園的公共實(shí)驗(yàn)室/化驗(yàn)室，軟件園的軟件檢測(cè)中心等；

3、高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的「園中園」，可借「大園區(qū)」的公共服務(wù)平臺(tái)為己用。

第三項(xiàng)是園區(qū)的創(chuàng)新服務(wù)能力，能實(shí)打?qū)嵶龊眠@點(diǎn)的，基本可以說(shuō)已經(jīng)邁入一流園區(qū)行列。

創(chuàng)新服務(wù)分類(lèi)

運(yùn)營(yíng)管理制度及流程

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園區(qū)管理中，流程質(zhì)量決定項(xiàng)目的運(yùn)行效率，也決定園區(qū)滿(mǎn)足客戶(hù)需求的能力，并最終決定園區(qū)的運(yùn)營(yíng)能力。

需制定的運(yùn)營(yíng)管理制度及流程包括但不限于：

1、入駐企業(yè)篩選標(biāo)準(zhǔn)；

2、項(xiàng)目入駐、孵化及退出管理流程；

3、政策申報(bào)、企業(yè)輔導(dǎo)培訓(xùn)等企業(yè)輔導(dǎo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

4、公共秘書(shū)、商務(wù)代理等行政辦公服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

5、項(xiàng)目保潔、綠化、維修等物業(yè)管理制度；

6、各類(lèi)增值服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

7、投資監(jiān)督管理辦法；

8、企業(yè)裝修管理流程；

9、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)月報(bào)、季報(bào)、半年報(bào)、年報(bào)；

10、入駐企業(yè)管理辦法（分級(jí)巡診服務(wù)、日常走訪(fǎng)制度）；

11、入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息及數(shù)據(jù)收集與檔案管理辦法；

12、入駐企業(yè)公約；

13、與政府各有關(guān)部門(mén)的日常對(duì)接與溝通機(jī)制；

14、入駐企業(yè)特定需求的回應(yīng)與服務(wù)對(duì)接機(jī)制；

15、項(xiàng)目租金、水電、物業(yè)費(fèi)的收繳管理制度；

16、與政府、客戶(hù)等的日常聯(lián)絡(luò)制度。