作者：吳方榮 姚張燕 張若晴 鄭晗

對于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域而言，新通過的《民法典》中有兩章內(nèi)容對其具有較大影響，分別為《物權(quán)編》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”及《合同編》第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”?！睹穹ǖ洹返囊?guī)范相比現(xiàn)行法律規(guī)范具有許多新的變化，在《民法典》時代下，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉硇聦嵺`、新變化。本文擬針對這兩個章節(jié)的重要變化內(nèi)容，討論對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域管理實踐產(chǎn)生的影響以及物業(yè)服務(wù)人在未來提供物業(yè)服務(wù)過程中需要注意的諸多要點。

一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)內(nèi)容主要規(guī)定在《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）、《物業(yè)管理條例》（2018年修正）、《住宅專項維修資金管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》”）等法律文件中。此次《民法典》對上述民事單行法律、法規(guī)及司法解釋中涉及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分內(nèi)容進行了調(diào)整，并統(tǒng)一規(guī)定在《物權(quán)編》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中?！睹穹ǖ洹反舜螌ι鲜雒袷聠涡蟹?、法規(guī)及司法解釋的調(diào)整主要有以下幾處要點：

（一）以法律形式設(shè)定了居委會指導(dǎo)和協(xié)助設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)委會的法定義務(wù)

• 《民法典》吸收了《物業(yè)管理條例》及地方性法規(guī)中關(guān)于居民委員會指導(dǎo)、設(shè)立業(yè)主大會的規(guī)定，以法律形式設(shè)定了居委會指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的義務(wù)。此前，《物權(quán)法》上僅明確規(guī)定了地方政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會具有指導(dǎo)和協(xié)助義務(wù)，法律上并未直接規(guī)定居委會具有此項義務(wù)。然而居委會對業(yè)主大會的籌備召開作用在《物業(yè)管理條例》及部分地方性法規(guī)中已有所體現(xiàn)，如《浙江省物業(yè)管理條例》中就有類似規(guī)定。[1]實踐中，由于業(yè)主們不熟悉業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉的流程，加之業(yè)主們?nèi)狈y(tǒng)一、專業(yè)的指導(dǎo)而往往導(dǎo)致業(yè)主大會遲遲難以設(shè)立，業(yè)主委員會遲遲未能選舉產(chǎn)生，從而造成業(yè)主權(quán)益難以維護，眾多事關(guān)業(yè)主利益的事項難以有效決策?！睹穹ǖ洹芬苑尚问皆诘胤秸嘘P(guān)部門之外增加了居委會作為指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的法定組織，有助于化解當(dāng)下普遍存在的業(yè)主大會設(shè)立難、業(yè)主委員會選舉難的客觀難題。
• 建議：當(dāng)今業(yè)主的權(quán)利意識逐漸增強，而《民法典》問世后，業(yè)主的權(quán)利得到了更好的保護，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立難度降低，業(yè)主對于物業(yè)管理活動的參與性和能動性增強。在業(yè)主自身內(nèi)部權(quán)利意識強化和國家外部立法保障的雙重影響下，未來業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和規(guī)范性必然有著更高的要求。對于物業(yè)服務(wù)人而言，亟需更加重視物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，提升服務(wù)品質(zhì)，規(guī)范化管理，在提供物業(yè)服務(wù)的過程中尤其需注重合法合規(guī)。

（二）調(diào)整了業(yè)主的共同決定事項及表決規(guī)則

（1）《民法典》將《物權(quán)法》第76條第1款第5項中的“籌集”和“使用”進行了拆分，并分列為兩項，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”不再是重大事項，而是非重大事項，此舉降低了使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金時的表決難度，目的是為了解決實踐中維修資金使用難的問題。

（2）《民法典》將《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第14條第1款的內(nèi)容通過法律形式予以確立，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”納入了需要業(yè)主共同決定的重大事項的范疇。此舉是為了解決實踐中存在的業(yè)委會或者物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)業(yè)主同意，擅自決定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的問題。此后，未經(jīng)業(yè)主表決通過，行為人擅自實施上述行為，業(yè)主可基于物權(quán)請求權(quán)要求行為人排除妨礙、恢復(fù)原狀以及確認處分行為無效和賠償損失等。

（3）《民法典》對業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則進行了重大調(diào)整。首先增加了“表決參與度”這一新要求，業(yè)主規(guī)定的表決事項，均需專有部分面積和人數(shù)“雙過三分之二”的業(yè)主參與表決。其次，總體上降低了事項表決通過的標(biāo)準(zhǔn)，其中對于通過籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動三項重大事項的表決，表述的是“經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，相當(dāng)于是整體專有部分面積占二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意，不再是原來的“雙過三分之二”的表決標(biāo)準(zhǔn)；對于通過其他非重大的事項的表決，表述的是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，實際上相當(dāng)于整體專有部分面積占三分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一以上業(yè)主同意，不再是原來的“雙過半”的表決標(biāo)準(zhǔn)?！睹穹ǖ洹反伺e大幅降低了業(yè)主就共同決定事項作出表決的難度，是有效擺脫實踐中存在的業(yè)主作出決議難，諸多事關(guān)業(yè)主利益的事項無法有效推進這一現(xiàn)實困境的重要舉措。

• 建議：物業(yè)服務(wù)人需注意業(yè)主共同決定事項表決規(guī)則的變化，并且規(guī)范自身的物業(yè)服務(wù)行為。尤其是對于物業(yè)服務(wù)人擬改變業(yè)主共有部分的用途或者利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營性活動，需要經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意通過后方可開展，未經(jīng)表決程序通過不可擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動。

（三）明確了業(yè)主的共同部分經(jīng)營收入歸屬

• 《民法典》吸收了《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第14條第2款的規(guī)定，首次通過法律的形式對業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入的歸屬進行了明確。實踐中，開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)人利用小區(qū)的電梯、通道、外墻面等業(yè)主共有部分從事經(jīng)營性活動的現(xiàn)象較為普遍，然而部分開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)人，存在未將該等經(jīng)營收益在扣除合理成本后用于補充專項維修資金或用于業(yè)主共同決定的其他用途的不規(guī)范行為，導(dǎo)致業(yè)主的利益受損，常因此引發(fā)業(yè)主和開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)人的糾紛。《民法典》此舉將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入納入物權(quán)保護的范疇，若開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)人等主體未經(jīng)業(yè)主表決同意擅自利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營性活動，業(yè)主可基于物權(quán)請求權(quán)要求行為人排除妨害、恢復(fù)原狀，并且可以確認此等處分行為無效，并由行為人對業(yè)主造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任等。
• 建議：物業(yè)服務(wù)人在準(zhǔn)備利用電梯、通道、外墻面等業(yè)主共有部分開展諸如投放廣告、租賃給第三方使用（如設(shè)置快遞柜）、新增停車位等經(jīng)營性活動時，需要先經(jīng)過業(yè)主大會表決同意后方可進行，不得再擅自開展。此外，物業(yè)服務(wù)人對于己方的合理成本支出的憑證需要妥善留存，以便于日后舉證的需要。

二、物業(yè)服務(wù)合同

由于物業(yè)服務(wù)合同在合同主體、簽訂程序、約定內(nèi)容、履約影響等方面有不少特殊性，同時也是影響千家萬戶的重要合同類型。為減少因物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的糾紛，《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同單獨成章，凸顯其重要性?！逗贤帯返诙恼挛飿I(yè)服務(wù)合同一章吸收了《物業(yè)管理條例》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《物業(yè)服務(wù)解釋》”）的相關(guān)規(guī)定并進行了新增及完善，對于物業(yè)服務(wù)關(guān)系的處理及物業(yè)服務(wù)糾紛的解決具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

《民法典》物業(yè)服務(wù)合同一章對物業(yè)服務(wù)合同的定義、內(nèi)容及形式，前期物業(yè)服務(wù)合同的約束力及終止時點，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行的權(quán)利及義務(wù)，業(yè)主繳納物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)聘、解聘及終止等事項作出約定。本次物業(yè)服務(wù)合同入典對于物業(yè)服務(wù)人在提供物業(yè)服務(wù)中需要特別注意以下要點：

（一）明確物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾的效力

• 《民法典》第938條對《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條進行了修訂及完善。首先，明確公開作出服務(wù)承諾的主體為“物業(yè)服務(wù)人”。根據(jù)《民法典》第937條第2款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。其次，對于物業(yè)服務(wù)人作出的服務(wù)承諾，明確是“有利于業(yè)主”的部分認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，約束或限制業(yè)主的則未予認定，改變了《物業(yè)服務(wù)解釋》中“服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則”這一范疇。
• 建議：首先，由于《民法典》未對“公開”的定義和“承諾”的形式做出詳細解釋，謹慎起見，建議物業(yè)服務(wù)人在與業(yè)主進行溝通時，對于力所不能或者超出權(quán)限范圍內(nèi)的事項不要輕易做出許諾，否則該承諾可能會產(chǎn)生違約后果。其次，建議物業(yè)服務(wù)人對于需要約束業(yè)主的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中進行明確，若需要補充，應(yīng)采補充協(xié)議形式，不可再簡單套用原《物業(yè)服務(wù)解釋》條文，單方面在細則中作出規(guī)定。

（二）完善物業(yè)服務(wù)人進行信息公開和報告的義務(wù)

• 雖然《物權(quán)法》對于物業(yè)服務(wù)人的信息公開及報告義務(wù)約定較為簡單，但一些地方性的物業(yè)管理規(guī)定中，對物業(yè)服務(wù)人的公示義務(wù)做了補充，細化明確了物業(yè)服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公示，以及經(jīng)營所得與各項資金的收支情況的公示要求?！睹穹ǖ洹返?43條對物業(yè)服務(wù)人的信息公開內(nèi)容作了更為全面的完善，并要求應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會和業(yè)主委員會報告。
• 建議：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)妥善制定對外公示的規(guī)章制度，督促物業(yè)服務(wù)人員按照規(guī)章制度履行法律法規(guī)明確的公示項，并履行向業(yè)主大會和業(yè)主委員會的報告流程。在履行公示及報告的流程中，注意留痕，及時固定并妥善保存相應(yīng)憑證。

（三）新增催繳物業(yè)費的禁止性行為

• 在目前的行業(yè)情況中，一些物業(yè)服務(wù)人會在合同中明確約定如果業(yè)主不按期繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)采取停水電氣的方式來催收物業(yè)費。在司法實踐中，即便物業(yè)服務(wù)合同有這一類條款，由于供水供電供氣等為業(yè)主與水電氣等第三方公司之間發(fā)生的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)阻礙該法律行為的履行，因此，法院亦傾向于認為此類條款損害了公民的基本生活條件，違反了公序良俗，從而判定為無效條款，如物業(yè)服務(wù)人仍采取這一方式來催收物業(yè)費，則會被認定為合同履行瑕疵，若業(yè)主舉證證明因此受到損失的，法院會判決適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費或物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主支付賠償金。本次《民法典》修訂，對司法實踐中的這一立場進行了明確。
• 建議：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)避免在合同中設(shè)置此類條款，可以設(shè)置其他違約責(zé)任以促進業(yè)主及時繳納物業(yè)款項，如適當(dāng)提高合同違約金金額等。在款項催繳過程中，盡量采取通知、公告等手段，如無效，則依合同約定及法律規(guī)定進行訴訟等法律手段，避免催繳過程中的履行瑕疵帶來不必要的損失。

（四）新增業(yè)主的解聘權(quán)利、續(xù)聘流程、合同終止后的權(quán)利義務(wù)等規(guī)定

1、完善業(yè)主的解聘權(quán)利、通知義務(wù)及相關(guān)責(zé)任

2、新增物業(yè)服務(wù)人的續(xù)聘流程條款

3、新增不定期物業(yè)服務(wù)合同及其解除的明確規(guī)定

4、新增物業(yè)服務(wù)合同終止后、新物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主接管前，原物業(yè)服務(wù)人的繼續(xù)管理義務(wù)。

• 以上條款更多側(cè)重強化對業(yè)主權(quán)益的保護，明確了業(yè)主對定期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)利、解除后果及業(yè)主對不定期物業(yè)合同的任意解除權(quán)，以及在新老物業(yè)服務(wù)人過渡階段的物業(yè)費結(jié)算方式。
• 建議：首先，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全面完善物業(yè)服務(wù)合同條款以保障自身利益，如延長業(yè)主解聘或不同意續(xù)聘通知的提前日期以提前做好準(zhǔn)備工作、清晰界定業(yè)主單方面解除合同應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人支付的損失賠償?shù)姆秶詼p少臨時解聘的損失；其次，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，及時與業(yè)主續(xù)簽或重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以免轉(zhuǎn)換為不定期合同從而賦予業(yè)主任意解除權(quán)；再次，在新老物業(yè)服務(wù)人過渡階段，由于缺少合同的保護，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善留存各項證據(jù)以便后續(xù)與業(yè)主結(jié)算物業(yè)費。

《民法典》對于物業(yè)服務(wù)合同的修訂內(nèi)容為司法機關(guān)裁決此類爭議提供了強有力的法律依據(jù)，建議物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主依照條文妥善履行規(guī)定內(nèi)容，共同構(gòu)建良好社區(qū)環(huán)境。

通過以上的變化解讀，可以明顯看出，《民法典》的問世給物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域帶來了全新的變化，業(yè)主的權(quán)利得到了更全面的保障，也對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)能力提出了更大的挑戰(zhàn)。在《民法典》時代，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競爭必然是物業(yè)服務(wù)人服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)能力、合規(guī)風(fēng)控水平的全面競爭。物業(yè)服務(wù)人只有不斷提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，改善合規(guī)經(jīng)營管理能力，方為在此新局勢之下的取勝之道。

[注]

[1]《浙江省物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：……。

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