金禧策略|公募REITs正式啟動 激活國內(nèi)不動產(chǎn)市場

近日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

中國REITs歷經(jīng)十幾年探索磨礪，2005年11月中國商務(wù)部明確提出“開放國內(nèi)REITs融資渠道”的建議，但由于立法立案環(huán)節(jié)各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國實體資產(chǎn)的存量管理問題尚不突出，中國REITs遲遲未能形成明確的方案和形態(tài)。

不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts, 簡稱“REITs”）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。截至2019年底全球REITs規(guī)模超2萬億美元，其中約65%來自美國，在其他國家REITs仍屬相對新興的資本市場品種。中國是第40個設(shè)立REITs工具的國家/地區(qū)。

近年來，我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實踐中，也積累了不少私募REITs案例和經(jīng)驗，為公募REITs市場發(fā)展打下基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)期，中國公募REITs將依據(jù)全球標準化REITs基本特點，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權(quán)益型導(dǎo)向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，按照有助于實現(xiàn)降低主體杠桿率、盤活存量資產(chǎn)、完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制的方向推動實施。

基建類REITs聚焦重點行業(yè)交運、環(huán)保、公用事業(yè)丶新基建。其試點的意義主要是以下：
第一丶“防風(fēng)險、去杠桿”，基建類REITs試點是深入金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、進一步發(fā)展直接融資的體現(xiàn)，REITs萬億藍海市場即將開啟。

第二丶“穩(wěn)投資、補短板”，基建類REITs試點的落地將進一步促進基建項目的實施，提高財政政策刺激投資的效果，穩(wěn)定投資、穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟。

第三丶對普通投資者來說，基建類REITs試點的落地將提供一種高分紅的投資品種，在無風(fēng)險收益率逐漸降低的大背景下，REITs可能將成為居民儲蓄的一大轉(zhuǎn)移方向。

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