去年，我曾經(jīng)推送過一篇龍湖的文章:為什么龍湖在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)是一種特別的存在？坦白說前幾年的龍湖比現(xiàn)在名聲更響亮，要知道那是受到王石和宋衛(wèi)平點(diǎn)名夸獎(jiǎng)的房企。

記得我在地產(chǎn)公司工作時(shí)我們每年出去考察都要尋找龍湖的項(xiàng)目，尤其熱衷學(xué)習(xí)龍湖的景觀，是全國近半開發(fā)商都學(xué)習(xí)的對象。弗朗明戈、東湖郡、葡醍海灣、藍(lán)湖郡、唐寧ONE、滟瀾山、小院青城、原著等全國一系列的產(chǎn)品，不僅學(xué)景觀，還學(xué)他們的建筑和運(yùn)營，經(jīng)常尋找同一家設(shè)計(jì)院。

當(dāng)然隨著全國化的規(guī)模迅速擴(kuò)大，在部分城市，龍湖在品質(zhì)上也出現(xiàn)了一些問題，我近期看的龍湖項(xiàng)目最喜歡的是重慶攬境和舜山府。

隨著這幾年開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計(jì)越來越重視，龍湖顯的不是那么拔尖，希望這個(gè)曾經(jīng)極度喜歡的房企未來繼續(xù)加油。

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2019年，龍湖集團(tuán)要“四條腿走路”了。

一向在豪宅領(lǐng)域長袖善舞的龍湖，提出除住宅開發(fā)之外，還要在商業(yè)運(yùn)營、智慧服務(wù)上加大力度，并在長租公寓上繼續(xù)投入。對于后三條腿，龍湖著重提出2020年底要?jiǎng)?chuàng)造超過60億元的租金收益，和超過50個(gè)商場開業(yè)數(shù)量的目標(biāo)。

2019年龍湖預(yù)計(jì)在售主力項(xiàng)目將達(dá)到207個(gè)，目標(biāo)銷售額2200億元，其中僅有21個(gè)是原著產(chǎn)品系項(xiàng)目，而尚未開業(yè)的純商業(yè)項(xiàng)目則占到47個(gè)。并且在售原著系住宅的進(jìn)駐城市均為二三線，以天街系為代表的商業(yè)項(xiàng)目則在北京、上海、杭州遍地開花。

照此趨勢來看，龍湖商業(yè)運(yùn)營正在加速成為和住宅并重的獨(dú)立業(yè)務(wù)版塊，而龍湖曾經(jīng)引以為傲的原著系等頂豪產(chǎn)品卻被日漸邊緣化。原本為吸引客流、作為住宅配套的商業(yè)產(chǎn)品線從配角唱成了主角，尤其龍湖提出的城市TOD開發(fā)模式和“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略更是以商業(yè)產(chǎn)品線為價(jià)值核心，頗有無心插柳柳成蔭之感，這個(gè)結(jié)果是龍湖在多年前沒預(yù)料到的。

再反觀原著系，這個(gè)龍湖豪宅產(chǎn)品線的巔峰之作，近幾年品質(zhì)卻開始盡顯短板。比如龍湖曾經(jīng)引以為傲并大力推廣的“標(biāo)準(zhǔn)化”現(xiàn)在成了“敏感詞”；曾經(jīng)打動(dòng)無數(shù)女性心的示范區(qū)，如今顏值也已比不上融創(chuàng)；百萬級(jí)的總價(jià)水平也早已偏離了原著系頂級(jí)消費(fèi)人群的客戶定位，而是越來越向再改靠攏。

盡管如此，從歷史發(fā)展的角度看，龍湖原著系、滟瀾系等頂豪產(chǎn)品，還是為其今天的市場格局做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。因?yàn)檎沁@些產(chǎn)品的存在，才讓龍湖品牌和層峰人士、城市精英畫上等號(hào)。盡管產(chǎn)品已經(jīng)略顯過時(shí)，但其精髓卻被繼承，龍湖的品牌形象仍然是精細(xì)化和品質(zhì)化不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的專家。

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龍湖產(chǎn)品系的自然演進(jìn) 和退化

龍湖今天的產(chǎn)品線版圖非常豐富，僅別墅產(chǎn)品線就有藍(lán)湖系、滟瀾系、原著系、山海湖系、香醍系五大產(chǎn)品系列并立；同時(shí)，龍湖將別墅的品質(zhì)感融入洋房產(chǎn)品線設(shè)計(jì)，可按項(xiàng)目的區(qū)位分成別墅式情景系列、生態(tài)型度假系列、城市資源系列、精工型城市系列四大類洋房產(chǎn)品；龍湖所擅長的高層/超高層產(chǎn)品線，可大致分為規(guī)模型和資源型兩類產(chǎn)品；商業(yè)產(chǎn)品線則以天街系為絕對主導(dǎo)品牌，家悅薈和星悅薈作為龍湖服務(wù)高端消費(fèi)長尾市場的窄眾品牌；此外還有長租公寓品牌龍湖冠寓下的三個(gè)子產(chǎn)品系列。

這樣錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)品系架構(gòu)背后，是龍湖經(jīng)年累月地對產(chǎn)品進(jìn)行篩選和積累的漫長進(jìn)化。

1993年，龍湖集團(tuán)在重慶創(chuàng)立，前后用了26年時(shí)間，發(fā)展成為今天同時(shí)擁有300個(gè)住宅及商業(yè)項(xiàng)目的大型地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，可謂厚積薄發(fā)。這26年的時(shí)間，從產(chǎn)品進(jìn)化的維度上看，可以將1997年、2003年、2008年作為龍湖進(jìn)化的三個(gè)分界點(diǎn)。因?yàn)檫@三個(gè)時(shí)點(diǎn)上，龍湖產(chǎn)品線的豐富程度都實(shí)現(xiàn)了一次質(zhì)的飛躍，從而拉動(dòng)龍湖在地位和規(guī)模上實(shí)現(xiàn)新的躍升。

龍湖早期的擴(kuò)張，是采取了“先產(chǎn)品擴(kuò)張，后區(qū)域擴(kuò)張”的戰(zhàn)略。在走出重慶之前，龍湖幾乎將普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等業(yè)態(tài)都做了一遍，從而積累起豐富的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，龍湖還向萬科和新鴻基等全國性品牌學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，比如龍湖產(chǎn)品的重要基因——用戶細(xì)分，就是源自萬科的啟蒙。

回顧1997年, 國家將住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中國房地產(chǎn)亟待轉(zhuǎn)型。認(rèn)準(zhǔn)這一趨勢的龍湖董事長吳亞軍，抱著“先做好再做大”的決心，南下深圳找萬科董事長王石“取經(jīng)”。在萬科，吳亞軍學(xué)到了三點(diǎn)，一是客戶研究，二是項(xiàng)目項(xiàng)目前期策劃，三是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。同年，得道歸來的吳亞軍成功開發(fā)了第一個(gè)中高端物業(yè)重慶龍湖花園南苑。

重慶龍湖花園（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

1999年，龍湖重慶西苑啟動(dòng)，吳亞軍首創(chuàng)了板式圍合、樣板景觀，產(chǎn)品一上市便成為搶手貨，說當(dāng)時(shí)“賣房比賣菜還快”一點(diǎn)也不夸張，龍湖的資金也由此充裕起來。

重慶香樟林（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

此后一直到2003年，都是產(chǎn)品培育階段，在這期間龍湖經(jīng)歷了從單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目到單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目，再到多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目的第一階段自然演進(jìn)，這其中2000年開發(fā)的龍湖香樟林無疑是龍湖在豪宅領(lǐng)域樹起的第一個(gè)標(biāo)桿，據(jù)說曾引發(fā)了某知名業(yè)內(nèi)人士“要看純粹的北美風(fēng)情別墅，不必去美國和加拿大，只需要到重慶香樟林”的感嘆。

2003年開始，龍湖正式開始了以產(chǎn)品品類細(xì)分為主線的多業(yè)態(tài)布局，并推出了首個(gè)洋房產(chǎn)品線作品——龍湖別墅式情景系列，這個(gè)系列下的重慶龍湖弗萊明戈slogan就是“以別墅定義花園洋房”，不但借鑒了別墅打造方式，打破了重慶洋房集約的4-5個(gè)單元拼排，將洋房以獨(dú)棟、雙拼呈現(xiàn)，并且每棟獨(dú)立整體立面設(shè)計(jì)，徹底改變了傳統(tǒng)花園洋房一成不變的單調(diào)立面，大大提升了洋房的舒適度和尊屬性，還營造出濃郁的異國風(fēng)情，此后這個(gè)產(chǎn)品系下的北京花墅香醍也成了龍湖叫響京城的經(jīng)典之作。

2003 年也是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年。這一年，國家確定了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位，同年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破一萬億元，行業(yè)出現(xiàn)投資和需求并存的過熱現(xiàn)象。借著大勢，龍湖雖然并不急于擴(kuò)張規(guī)模，但開始迅速擴(kuò)張產(chǎn)品線，積攢實(shí)力服務(wù)那些不斷涌現(xiàn)的城市新興消費(fèi)人群。

2004年，龍湖將“善待”理念從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)，認(rèn)準(zhǔn)“國內(nèi)新興家庭”這一特殊階層，推出龍湖天街產(chǎn)品系，開創(chuàng)大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心，打造集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的國際時(shí)尚生活都會(huì)，為國內(nèi)新興家庭提供一站式消費(fèi)場所。這條產(chǎn)品系到現(xiàn)在已經(jīng)變成龍湖拿地很好的抓手，并讓項(xiàng)目能做到銷售跟利潤率的平衡。

2006-2007年，龍湖先后推出藍(lán)湖別墅系列，以及規(guī)模型和資源型高層住宅系列。其中藍(lán)湖別墅的項(xiàng)目區(qū)位都選在配套缺乏但交通便利，同時(shí)具備山景或水景的城市近郊，通過占有稀缺資源，為中國第一批有改善型居住需求的富貴之家提供物業(yè)服務(wù)。

重慶春森彼岸（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）龍湖水晶酈城（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

而規(guī)模型和資源型高層住宅則是對應(yīng)不斷擴(kuò)大的城市規(guī)模，通常選址在市區(qū)核心地段，擁有各種稀缺配套資源，打造豪華居住區(qū)，服務(wù)城市精英以及富貴之家的二三次置業(yè)需求。當(dāng)時(shí)推出的重慶春森彼岸和水晶酈城一經(jīng)推出即遭瘋搶。

龍湖得道于萬科而勝于萬科也是在這個(gè)階段。中質(zhì)協(xié)當(dāng)時(shí)組織的客戶滿意度調(diào)查顯示，龍湖當(dāng)時(shí)的客戶滿意度為94分，萬科為64分，且龍湖工程質(zhì)量滿意度為5星級(jí)，萬科僅為1星級(jí)。2006年萬科集團(tuán)二季度例會(huì)上，萬科集團(tuán)總部要求有關(guān)部門到龍湖交流學(xué)習(xí)，調(diào)查萬科與龍湖的差距在什么方面。據(jù)說深圳萬科高層林少洲當(dāng)時(shí)參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進(jìn)屋，當(dāng)他出門再穿自己的皮鞋時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋被掉了個(gè)方向，不由感嘆道龍湖地產(chǎn)這家企業(yè)“很可怕”。

2008年，在中高端住宅開發(fā)積累了十年經(jīng)驗(yàn)的龍湖迎來第三階段的蛻變。龍湖將萬科的合作伙伴管理體系進(jìn)一步升級(jí)，形成具有龍湖品牌特色的精細(xì)化運(yùn)營體系，讓龍湖的細(xì)節(jié)致勝成為現(xiàn)實(shí)。在完善的管理體系下，2008年龍湖開始北上，項(xiàng)目集中進(jìn)駐北京，并一口氣推出了三大產(chǎn)品系列，分別是滟瀾系、原著系和生態(tài)型度假系洋房，開始形成鮮明的龍湖特色。

龍湖西宸原著

龍湖滟瀾系定位是國際化別墅區(qū)，選址副城郊區(qū)，強(qiáng)調(diào)有原生態(tài)自然景觀，居住氣氛好，交通便利，對應(yīng)客群是有改善需求的富貴之家。龍湖原著系則更上層樓，一經(jīng)推出，龍湖在豪宅界的地位和話語權(quán)已經(jīng)無可撼動(dòng)。原著系別墅直接對應(yīng)著市場頂級(jí)購買力客戶，產(chǎn)品核心價(jià)值觀是追求極度舒適、對奢侈產(chǎn)品的享受。在原著系的庭院里，每一棵樹與山石都要經(jīng)過反復(fù)甄選，甚至擺放位置都要經(jīng)過多角度審視。西宸原著項(xiàng)目還特邀清華園林古建方面的博士根據(jù)真實(shí)的中國古代貴族園林恭王府規(guī)制設(shè)計(jì)。

2009年，龍湖如愿在香港聯(lián)交所主板上市，吳亞軍也因此成為了身價(jià)39億美元的新女首富。此后，龍湖繼續(xù)推出城市資源系列洋房以及精工型城市系列洋房，山海湖系及香醍系別墅，以及家悅薈及星悅薈商業(yè)地產(chǎn)，這些產(chǎn)品系大多都對準(zhǔn)了城市精英、富貴之家等社會(huì)精銳階層，滿足他們不同維度的居住需求。

其中在2010年和2011年推出的社區(qū)購物中心星悅薈，以及中高端家居生活購物中心家悅薈，被稱為龍湖除天街之外的商業(yè)產(chǎn)品線“副線”，是因?yàn)檫@兩個(gè)產(chǎn)品更多時(shí)候是對于龍湖商業(yè)多元化的一種補(bǔ)充。而且因?yàn)轶w量、選址等條件限制，星悅薈與家悅薈不能像天街一樣，快速地復(fù)制與布局，體量上也明顯小得多。據(jù)龍湖集團(tuán)公開報(bào)告顯示，截止到2018年，星悅薈在重慶 、北京和西安皆有項(xiàng)目布局，而家悅薈目前則僅有重慶MOCO一個(gè)項(xiàng)目。

龍湖九里晴川效果圖

而龍湖2011年推出的旅游度假產(chǎn)品山海湖系列主打區(qū)域與跨區(qū)域旅游地產(chǎn)消費(fèi)，曾以成都小院青城、煙臺(tái)葡提海灣等項(xiàng)目讓大眾眼前一亮。此后房地產(chǎn)市場進(jìn)入了以規(guī)模競賽為主題的周期，故龍湖沒再將其作為主打產(chǎn)品。沉寂數(shù)年后，這條產(chǎn)品線在今年忽然推出了龍湖·九里晴川項(xiàng)目，但總的來看整條產(chǎn)品線還是大勢已去。

至此，讓人們津津樂道的龍湖產(chǎn)品線版圖最終形成，龍湖的產(chǎn)品擴(kuò)張也告一段落，集團(tuán)轉(zhuǎn)向開始了借助資本力量的規(guī)?？癖?，但事實(shí)和龍湖預(yù)測的卻有些出入。在龍湖的預(yù)想中，各條產(chǎn)品線成熟之后，就要將其對各地輸出，實(shí)現(xiàn)在北京、上海、重慶等城市核心及周邊快速復(fù)制，但沒承想龍湖的高端別墅產(chǎn)品成熟后還沒幾年，整條產(chǎn)品線卻開始走下坡路。

近幾年，龍湖原先別墅產(chǎn)品線，除原著系之外，滟瀾山系、山海湖系都由于周轉(zhuǎn)率低而悄然消失。此外，龍湖的景觀理念、造景手法、后期維護(hù)也被批評(píng)過于繁復(fù)，五維園林被評(píng)價(jià)成“恨不得巴掌大的地方也要塞點(diǎn)兒東西”。同時(shí)，實(shí)踐證明這種過于繁復(fù)的景觀效果耐久性很差，過不了多久，花花綠綠的草花都會(huì)打蔫枯萎，密植的灌木、喬木越長越亂，枯枝敗葉越來越多，業(yè)主打理起來也很費(fèi)勁；因?yàn)樘^繁復(fù)，透風(fēng)性差，必然滋生蚊蟲，業(yè)主在社區(qū)里一不留神就被叮咬——這其實(shí)與人性化追求是相悖的。

與龍湖相反，近年來融創(chuàng)、綠城等都開始走起景觀簡約風(fēng)，這種風(fēng)格不僅成本低、工期短，而且很耐久，也迎合了今年中高端客群的簡約審美觀。地產(chǎn)江湖人才輩出，各領(lǐng)風(fēng)騷，龍湖想再次樹立引領(lǐng)行業(yè)產(chǎn)品風(fēng)潮的地位又要有很長一段路要走了。

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產(chǎn)品線應(yīng)用：龍湖的“積木理論”

盡管龍湖的豪宅產(chǎn)品線近年來出現(xiàn)了效果退化，但其要素和視覺效果卻在其他項(xiàng)目上得到了繼承和展示，這全要?dú)w功于龍湖基于產(chǎn)品庫提出并實(shí)施的“積木理論”。

2009年，龍湖熙湖悅著、和棠瑞著，以及列車新城，分別坐落在房山、平谷和保定高碑店，這是三個(gè)項(xiàng)目具有完全不同的產(chǎn)品特質(zhì)的龍湖產(chǎn)品。

熙湖悅著效果圖

熙湖悅著的建筑類型是疊拼別墅和花園洋房。戶型包括353平米4室3廳2衛(wèi)別墅，和73-83平米的2室2廳1衛(wèi)洋房。別墅總價(jià)800萬元/套起，洋房總價(jià)281萬元/套起；

和棠瑞著是純別墅項(xiàng)目，戶型包括350平米棲水合院和305平米的湖境疊院，價(jià)格690 萬元/套起；

高碑店列車新城是聯(lián)排+洋房品質(zhì)住宅，也有公寓，主力戶型有85平米的2室2廳1衛(wèi)，和105平米的3室2廳1衛(wèi)，價(jià)格在150萬元/套起，這還一個(gè)節(jié)能被動(dòng)式建筑項(xiàng)目，共規(guī)劃樓棟總數(shù)120棟。

同一個(gè)品牌，同一個(gè)時(shí)間，在同一個(gè)城市推出彼此截然不同的三個(gè)項(xiàng)目，已是十分納罕。更令人不可思議的是，這三個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)周期卻差不多——前后腳拿地，前后腳開盤，預(yù)期前后腳交房。這背后就是龍湖的“積木理論”在推動(dòng)著集團(tuán)在產(chǎn)品多元化的前提下實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

在這三個(gè)項(xiàng)目中，又看到了龍湖產(chǎn)品“客戶細(xì)分”的基因，三個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)三類完全不同的城市客群，熙湖悅著是限競房，環(huán)境好、配套差，自駕便捷，對應(yīng)的是在北京西、南四環(huán)工作的剛需，以及考慮養(yǎng)老的兩類人群；同為限競房的和棠瑞著，對應(yīng)著在限價(jià)背景下急于改善居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)的中高端家庭，但不得不說這個(gè)定位高端的項(xiàng)目還是在周轉(zhuǎn)速度上沉沙折戟，至今開盤無期；而高碑店列車新城則對應(yīng)的是去環(huán)京置業(yè)的北京市外溢人口，以及高碑店當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群。龍湖能讓產(chǎn)品如此精確對位每一類客戶，其原因也在于龍湖的“積木理論”。

積木理論是指通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和模塊組裝化讓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制。龍湖內(nèi)部對“產(chǎn)品線”特別注重，但確切地說，龍湖內(nèi)目前已經(jīng)成型的“產(chǎn)品線”主要還是指別墅系列，而其他產(chǎn)品還沒有形成特別明確或固化的組合標(biāo)準(zhǔn)，盡管如此，但龍湖集團(tuán)內(nèi)部卻有一個(gè)全面系統(tǒng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫，也能使項(xiàng)目快速轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。

龍湖的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化歷程分成2008年前后兩個(gè)階段。2008年前的第一階段是積木理論的誕生，也就是產(chǎn)品的初期標(biāo)準(zhǔn)化，是標(biāo)準(zhǔn)化模塊、個(gè)性化拼合階段。在這階段，龍湖要求項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化模塊，只有10%自行創(chuàng)新。立面風(fēng)格、園林景觀、售樓處、戶型、部品等積木式產(chǎn)品要素不允許隨意改變，例如全集團(tuán)售樓處只有5種標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)間要求風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，從而保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)。通過模塊標(biāo)準(zhǔn)化，龍湖確保了成功經(jīng)驗(yàn)、成熟產(chǎn)品的快速復(fù)制。此階段龍湖也注重產(chǎn)品線的豐富完善及創(chuàng)新，以及知識(shí)和產(chǎn)品庫的積累。

2008年，龍湖在集團(tuán)層面成立了產(chǎn)品中心，此后就進(jìn)入了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的第二階段，也就是開始高調(diào)實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，這是“積木理論”的升級(jí)階段。此時(shí)龍湖的外地項(xiàng)目幾乎不再進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，而是復(fù)制重慶、成都、北京的成熟產(chǎn)品和業(yè)已打響的項(xiàng)目品牌。但產(chǎn)品中心會(huì)每三個(gè)月召集城市公司研發(fā)部開會(huì)，討論哪些模塊可以進(jìn)行行標(biāo)準(zhǔn)化，再經(jīng)評(píng)審進(jìn)入產(chǎn)品庫，保證產(chǎn)品庫的常新。為此，龍湖內(nèi)部建立起知識(shí)管理體系，員工將工作中所積累的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)形成可操作執(zhí)行的制度、流程、指引、模版及小貼士等和同亊分享，一旦建議被采納入公司知識(shí)庫，公司就會(huì)給予個(gè)人相應(yīng)的積分和年終獎(jiǎng)金。

龍湖采取積木理論這樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略，主要是考慮到其客群定位——集中于再改、豪宅客戶，產(chǎn)品多為花園洋房、別墅等，因此需更多體現(xiàn)個(gè)性化，但同時(shí)龍湖還有品牌在全國擴(kuò)張的需求，這使其必須要考慮工程速度。受到這兩條約束，“創(chuàng)意標(biāo)準(zhǔn)化”成了龍湖唯一的解決方案。

受這個(gè)思路的影響，龍湖地產(chǎn)的研發(fā)創(chuàng)新往往側(cè)重于理念層面和模塊化層面，而不是項(xiàng)目層面。隨著市場競爭愈發(fā)激烈，高端市場的更加細(xì)分化，龍湖越來越將產(chǎn)品線、產(chǎn)品系列的系統(tǒng)化研發(fā)創(chuàng)新提升到公司戰(zhàn)略高度，不斷加強(qiáng)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品關(guān)鍵品質(zhì)和成本特征的基礎(chǔ)研究，分析和歸納不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合方式及其對收益率的影響，力求將產(chǎn)品系列逐步向產(chǎn)品線方向推進(jìn)。

盡管取得了一些進(jìn)展，但現(xiàn)階段看，龍湖在項(xiàng)目定策和設(shè)計(jì)實(shí)踐中，對于產(chǎn)品線優(yōu)化配置和組合還是處于比較初級(jí)狀態(tài)。這主要是因?yàn)辇埡哪玫啬Ｊ较拗屏隧?xiàng)目容積率及規(guī)劃布局，產(chǎn)品線的組合要根據(jù)供地要求配置，自主性較弱。不過以龐大的龐大產(chǎn)品數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的積木理論，讓龍湖在拿地時(shí)“很不挑食”，并且能根據(jù)拿地狀況迅速形成產(chǎn)品方案，這一切非常值得同行借鑒。

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龍湖產(chǎn)品線價(jià)值幾何？

回顧龍湖的發(fā)展歷程，自從2009年登陸資本市場以來，龍湖已經(jīng)進(jìn)入了“先做好，再做大”的第二階段——“規(guī)模擴(kuò)張”。尤其2016年之后，龍湖除長租公寓產(chǎn)品線之外，沒有再推出任何新的產(chǎn)品系列，但其資產(chǎn)規(guī)模從兩千億迅速攀升至五千億，營業(yè)額也超過千億，這也可以看成是龍湖多年來積累起來的產(chǎn)品線價(jià)值的兌現(xiàn)。

只不過當(dāng)下規(guī)模賽跑已經(jīng)告一段落，連吳亞軍自己都說“水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不返了，回歸、重塑成為共識(shí)?！痹?018龍湖業(yè)績會(huì)上，龍湖再提到明年商業(yè)租金收入要達(dá)60億元、長租公寓收入20億元的目標(biāo)，產(chǎn)品與運(yùn)營恐怕又要重新成為龍湖集團(tuán)內(nèi)部的第一關(guān)鍵詞。

總結(jié)龍湖地產(chǎn)在產(chǎn)品方面的表現(xiàn)，有以下幾點(diǎn)啟示。作為民企，盡管品牌優(yōu)勢先天不足，但機(jī)制比較靈活，變革動(dòng)力強(qiáng)勁，這可以使企業(yè)運(yùn)營效率高，其實(shí)有足夠的條件既追求項(xiàng)目高溢價(jià)，也追求項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，可以積累起獨(dú)特的設(shè)計(jì)管理和營建經(jīng)驗(yàn)，在市場上獨(dú)占一席之地。比如龍湖就有豐富的別墅和高層住宅建筑的設(shè)計(jì)管理和營建經(jīng)驗(yàn)，園林景觀效果非凡，細(xì)節(jié)方面尤其突出。

當(dāng)然龍湖的產(chǎn)品也有不足，其他房企應(yīng)盡量預(yù)防和規(guī)避。比如盡管模塊化層面產(chǎn)品線清晰，但項(xiàng)目層面及建筑層面的產(chǎn)品線仍比較模糊。另外建筑層面產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫不太健全，迭代更新和標(biāo)準(zhǔn)推廣效果不太好。而龍湖的設(shè)計(jì)單位比較分散，為產(chǎn)品線帶來許多不確定因素。

但無論如何，龍湖對市場的快速反應(yīng)能力、快速研發(fā)和創(chuàng)新能力，以及產(chǎn)品模塊化并快速復(fù)制的創(chuàng)新思路都非常值得同行借鑒。