《證券期貨投資者適當(dāng)性管理辦法》于2017年7月1日起正式實(shí)施。通過微信、有道云等方式制作的本資料僅面向中信證券客戶中的金融機(jī)構(gòu)專業(yè)投資者，請(qǐng)勿對(duì)本資料進(jìn)行任何形式的轉(zhuǎn)發(fā)行為。若您并非中信證券客戶中的金融機(jī)構(gòu)專業(yè)投資者，為保證服務(wù)質(zhì)量、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)勿使用本資料。本資料難以設(shè)置訪問權(quán)限，若給您造成不便，還請(qǐng)見諒！感謝您給予的理解和配合。若有任何疑問，敬請(qǐng)發(fā)送郵件至信箱kehu@citics.com。

許英博，首席科技產(chǎn)業(yè)分析師，010-60838704

陳俊云，前瞻研究高級(jí)分析師，0755-23835437

本報(bào)告是是我們數(shù)據(jù)中心IDC系列研究中的最新一篇，直接相關(guān)的研究為：《海外數(shù)據(jù)中心IDC為什么要做REITs》，可點(diǎn)擊鏈接閱讀全文。如果您想要獲取更多IDC研究?jī)?nèi)容，可前往本文末尾點(diǎn)擊相關(guān)鏈接。

IDC資產(chǎn)：數(shù)字世界商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)期成長(zhǎng)性、回報(bào)率俱佳。IDC公司面向企業(yè)客戶提供機(jī)柜出租、相關(guān)增值服務(wù)等，租金收入為其主要收入來源，現(xiàn)金流入相對(duì)穩(wěn)定、可預(yù)期，被稱為“數(shù)字世界商業(yè)地產(chǎn)”。IDC具有典型重資產(chǎn)屬性，國內(nèi)單位機(jī)柜造價(jià)一般12~15萬元不等，IDC企業(yè)傾向于高杠桿運(yùn)營，以提升項(xiàng)目ROE，截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企業(yè)EQIX、DLR、萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港資產(chǎn)負(fù)債率為63%、54%、64%、71%。IDC資源獲取、運(yùn)營服務(wù)、客戶銷售、項(xiàng)目融資等構(gòu)成一般IDC企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們預(yù)計(jì)中期國內(nèi)IDC市場(chǎng)仍能維持30%左右復(fù)合增速，且投資回報(bào)率（項(xiàng)目10年期IRR平均10%~20%之間）有望持續(xù)好于一般不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

美國市場(chǎng)啟示：REITs化帶來IDC企業(yè)避稅、融資效率、估值水平等顯著改善。目前美國市場(chǎng)上市IDC企業(yè)共5家，合計(jì)市值超過1000億美元，且均采用公司型REITs架構(gòu)運(yùn)作。美國IDC企業(yè)采用REITs架構(gòu)初衷，主要為了獲得稅收優(yōu)惠（免除公司所得稅項(xiàng)），同時(shí)亦在融資、估值等層面收益頗多，體現(xiàn)為：1）融資，以IDC項(xiàng)目持續(xù)產(chǎn)生的可預(yù)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，企業(yè)融資便利性、融資成本顯著改善，EQIX、DLR等頭部企業(yè)在過去幾年通過持續(xù)的新項(xiàng)目建設(shè)、外部并購等方式，推動(dòng)營收持續(xù)快速增長(zhǎng)；2）估值，穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流、對(duì)收益分配的硬性承諾，疊加本身較好的成長(zhǎng)性，使上市IDC資產(chǎn)成為大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等長(zhǎng)線資金最為偏好的資產(chǎn)類別之一，并相應(yīng)推動(dòng)其資產(chǎn)價(jià)值重估，同時(shí)近年來市場(chǎng)利率下行，投資者期望回報(bào)相應(yīng)降低，亦推動(dòng)美股IDC資產(chǎn)估值水平上行。

國內(nèi)IDC企業(yè)潛在機(jī)遇：融資能力、業(yè)務(wù)模式、估值等有望明顯改善。《通知》顯示，國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)預(yù)計(jì)以契約型REITs為主，同時(shí)要求底層物業(yè)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流等特征，和目前美國公司型REITs存在一定差異，但亦有望對(duì)國內(nèi)IDC企業(yè)帶來利好：1）項(xiàng)目融資，將企業(yè)成熟IDC項(xiàng)目注入REITs平臺(tái)，盤活存量資產(chǎn)，支持新項(xiàng)目建設(shè)、對(duì)外投資并購活動(dòng)資金需求，長(zhǎng)期IDC企業(yè)亦有望搭建上市公司 公募REITs雙資本運(yùn)作平臺(tái)；2）企業(yè)經(jīng)營，長(zhǎng)期IDC企業(yè)可通過降低持有REITs基金份額比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)出表，并將自身轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式全面轉(zhuǎn)型，我們測(cè)算IDC運(yùn)營服務(wù)市場(chǎng)空間有望達(dá)百億量級(jí)；3）估值，REITs化運(yùn)作有助于吸引險(xiǎn)資、社保等長(zhǎng)線穩(wěn)健資金持續(xù)流入，遠(yuǎn)期利好上市IDC企業(yè)價(jià)值重估。

國內(nèi)IDC企業(yè)面臨挑戰(zhàn)：項(xiàng)目成熟度、土地產(chǎn)權(quán)、客戶結(jié)構(gòu)等。1）項(xiàng)目分布，環(huán)形固網(wǎng)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)、一線城市嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入等，使得優(yōu)質(zhì)IDC資源主要集中于一線城市及周邊地區(qū)，資源稀缺性持續(xù)明顯；2）發(fā)展階段，國內(nèi)第三方IDC企業(yè)整體仍處于發(fā)展中前期，在運(yùn)營項(xiàng)目以新項(xiàng)目居多，新項(xiàng)目一般需要1~2年爬坡周期方能進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段；3）土地產(chǎn)權(quán)，國內(nèi)較多IDC項(xiàng)目通過租賃方式取得土地、地上建筑物使用權(quán)，并不具備所有權(quán)，以萬國數(shù)據(jù)為例，截止2019年底，公司融資租賃負(fù)債（主要對(duì)應(yīng)土地、地上建筑物）金額47.5億元；4）客戶結(jié)構(gòu)，以定制批發(fā)模式為主的IDC項(xiàng)目，單一項(xiàng)目一般僅對(duì)應(yīng)少數(shù)有限客戶，周期內(nèi)客戶流失、合同續(xù)簽等均會(huì)帶來項(xiàng)目現(xiàn)金流大幅波動(dòng)，較難符合《通知》中提及的“現(xiàn)金流來源具備高度分散度”要求。

風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)IT支出不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；國內(nèi)云計(jì)算市場(chǎng)發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)融資環(huán)境超預(yù)期惡化風(fēng)險(xiǎn)等。

投資策略：REITs模式有助于IDC企業(yè)顯著改善融資效率、實(shí)現(xiàn)IDC資產(chǎn)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)&重估，并推動(dòng)其向提供專業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但當(dāng)前亦在項(xiàng)目發(fā)展階段、客戶結(jié)構(gòu)、土地產(chǎn)權(quán)歸屬等方面存在諸多約束。長(zhǎng)期來看，國內(nèi)云廠商資本支出持續(xù)上行，將帶來IDC上架率、新增項(xiàng)目合同等指標(biāo)的明顯改善，一線城市供給政策限制將持續(xù)保證一線IDC資源的稀缺性，同時(shí)IDC企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、融資渠道、融資成本等的逐步改善，亦將推動(dòng)企業(yè)自身盈利能力的持續(xù)提升。在一線城市擁有豐富IDC資源積累，或和云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)巨頭深度綁定的第三方IDC企業(yè)仍將繼續(xù)是我們的首選，建議繼續(xù)關(guān)注：光環(huán)新網(wǎng)、數(shù)據(jù)港、萬國數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)、寶信軟件等。

2

近日，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。IDC作為信息技術(shù)領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施，既是新基建發(fā)力的重點(diǎn)之一，亦屬于本次公募REITs試點(diǎn)中新型基礎(chǔ)設(shè)施范疇。在美國市場(chǎng)，IDC企業(yè)借助公司型REITs架構(gòu)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，并成為近年來美股表現(xiàn)最好的科技類資產(chǎn)之一，在本篇專題中，我們將就IDC資產(chǎn)屬性、美國IDC企業(yè)REITs化實(shí)踐、公募REITs試點(diǎn)對(duì)國內(nèi)IDC資產(chǎn)影響等展開分析和討論。

3

在資產(chǎn)屬性層面，IDC資產(chǎn)和一般商業(yè)地產(chǎn)在很多層面存在明顯相似性，例如租金收入為主要收入來源，具有重資產(chǎn)屬性，對(duì)企業(yè)融資能力、綜合運(yùn)營能力等具有較高要求等，很多時(shí)候被稱為數(shù)字世界的商業(yè)地產(chǎn)，非常適合REITs化運(yùn)作。

商業(yè)模式：主要依賴于租金收入。目前在全球市場(chǎng)，IDC資產(chǎn)的運(yùn)作模式主要包括零售、定制&批發(fā)兩種模式，零售主要面向一般企業(yè)客戶，定制&批發(fā)則主要面向互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等大型企業(yè)，雖然兩者在客戶結(jié)構(gòu)、銷售模式、定價(jià)機(jī)制等層面存在明顯差異，但從代表性IDC企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)來看，租金收入均是兩種模式主要收入來源，而且在租賃周期內(nèi)，IDC機(jī)柜租金相對(duì)穩(wěn)定，租賃周期一般1年~10年不等，波動(dòng)性相對(duì)較小。

資產(chǎn)屬性：典型重資產(chǎn)行業(yè)。從中美IDC行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，IDC企業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要依賴于IDC機(jī)柜資源的擴(kuò)充，由于同時(shí)涉及到地上物業(yè)、電力、制冷、安防等系列內(nèi)容，單位機(jī)柜的造價(jià)成本相對(duì)較高，國內(nèi)市場(chǎng)一般12~15萬元不等，因此IDC屬于典型的重資產(chǎn)行業(yè)，IDC企業(yè)一般傾向于高杠桿運(yùn)營，以維持較高的ROE水平，例如截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企業(yè)EQIX、DLR、萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63%、54%、64%、71%，同時(shí)上述企業(yè)在2019年的資本支出分別為23、16、7、2億美元，均高于當(dāng)期企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額。

企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：融資、運(yùn)營能力等。基于對(duì)影響IDC企業(yè)收入、成本、費(fèi)用等財(cái)務(wù)科目的相關(guān)因素的系統(tǒng)性分析，我們發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)IDC資源的獲取能力、運(yùn)營能力、客戶銷售能力、融資能力等構(gòu)成了一般IDC企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

中長(zhǎng)期展望：成長(zhǎng)性、回報(bào)率俱佳。從業(yè)務(wù)本質(zhì)上看，IDC產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)核心在于滿足數(shù)據(jù)運(yùn)算&存儲(chǔ)的需求。數(shù)據(jù)流量的持續(xù)高速增長(zhǎng)，以及技術(shù)進(jìn)步的放緩，均構(gòu)成IDC市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的核心支撐，我們預(yù)計(jì)中期國內(nèi)IDC市場(chǎng)仍能維持30%左右復(fù)合增速。同時(shí)相較于一般的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，從代表性企業(yè)公布的項(xiàng)目IRR數(shù)據(jù)來看，IDC資產(chǎn)投資回報(bào)率顯著好于一般不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

4

美國IDC企業(yè)：公司型REITs運(yùn)作，避免雙重課稅。目前在美國市場(chǎng)，具有一定規(guī)模的上市IDC企業(yè)共有5家，合計(jì)市值超過1000億美元，且均采用公司型REITs架構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，公司型REITs目前主要在美國、日本大范圍推行，和中國香港、新加坡的契約型REITs存在明顯差異。對(duì)于美國IDC企業(yè)來說，只要滿足業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍、收益分配等層面的法律要求，便可采用公司型REITs進(jìn)行運(yùn)作，和一般的上市公司基本類似，同時(shí)引入公司型REITs能夠避免雙重課稅，獲得明顯稅收優(yōu)惠，這也是美國IDC企業(yè)當(dāng)初采用REITs運(yùn)作的最主要?jiǎng)訖C(jī)。

公司型REITs：顯著改善企業(yè)融資效率。除了避免雙重課稅之外，REITs化運(yùn)作對(duì)IDC企業(yè)經(jīng)營范圍的限定，亦使得IDC企業(yè)能夠持續(xù)產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，從而能夠?yàn)槠髽I(yè)的外部融資提供較好的信用背書，因此對(duì)于美國IDC企業(yè)來說，市場(chǎng)完全可以基于凈負(fù)債/EBITDA測(cè)算IDC企業(yè)的償債能力，并相應(yīng)確定公司債券評(píng)級(jí)，綜合借貸成本亦顯著優(yōu)于一般企業(yè)。而借助融資層面的便利性，美國頭部IDC企業(yè)亦在過去幾年通過持續(xù)的新項(xiàng)目建設(shè)、外部并購等方式，不斷擴(kuò)充IDC資源，并推動(dòng)營收持續(xù)快速增長(zhǎng)。以EQIX為例，在2015年成功轉(zhuǎn)型公司型REITs之后，借助融資便利，公司資本開支自2016年開始快速增長(zhǎng)，并帶動(dòng)2016、2017年?duì)I收分別增長(zhǎng)33%、21%。

公司型REITs：吸引長(zhǎng)線投資者，提升IDC資產(chǎn)估值水平。在美國市場(chǎng)，IDC資產(chǎn)穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流、對(duì)收益分配的硬性承諾，疊加本身較好的成長(zhǎng)性，使其成為大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等長(zhǎng)線資金最為偏好的資產(chǎn)類別之一，并相應(yīng)推動(dòng)其資產(chǎn)價(jià)值重估。同時(shí)最近幾年來，伴隨市場(chǎng)利率的下行，投資者期望回報(bào)相應(yīng)降低，并相應(yīng)推動(dòng)IDC資產(chǎn)估值上行。

5

公募REITs試點(diǎn)方案：從當(dāng)前公布的《通知》來看，公募REITs的組織形式預(yù)計(jì)主要以契約型REITs為主，關(guān)注交通設(shè)施、市政設(shè)施、污染治理、新型基礎(chǔ)設(shè)施等，同時(shí)要求底層物業(yè)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、投資回報(bào)良好、具有持續(xù)經(jīng)營能力、現(xiàn)金流來源具備高度分散度等特征。總結(jié)來說，契約型組織形式、聚焦于成熟項(xiàng)目等，和目前的美國IDC企業(yè)公司型REITs運(yùn)作機(jī)制存在明顯差異。

國內(nèi)IDC企業(yè)面臨機(jī)遇：在契約型REITs的運(yùn)作機(jī)制下，國內(nèi)IDC企業(yè)面臨明顯的機(jī)遇，亦存在相應(yīng)的約束。面臨的機(jī)遇層面，我們主要從財(cái)務(wù)融資、企業(yè)經(jīng)營、估值等層面展開討論：

• 財(cái)務(wù)層面：當(dāng)前國內(nèi)IDC市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，企業(yè)新項(xiàng)目建設(shè)需要大量資金，同時(shí)新項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，亦存在相應(yīng)的爬坡周期，企業(yè)融資壓力較大。將企業(yè)成熟IDC項(xiàng)目注入REITs平臺(tái)，有助于IDC企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，獲得的資金亦可幫助其加快新項(xiàng)目建設(shè)，以及對(duì)外投資并購活動(dòng)，同時(shí)在收購?fù)獠宽?xiàng)目過程中，亦可通過發(fā)行REITs份額的方式支付對(duì)價(jià)，避免對(duì)企業(yè)自有資金的過度占用，從而整體上提升企業(yè)資金運(yùn)用效率。而長(zhǎng)周期來看，IDC企業(yè)有望搭建上市公司 公募REITs雙資本運(yùn)作平臺(tái)。

• 經(jīng)營層面：推動(dòng)IDC項(xiàng)目注入REITs之后，IDC企業(yè)可以針對(duì)上述項(xiàng)目提供相應(yīng)的專業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)，并收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。同時(shí)IDC企業(yè)在特定情況下通過降低持有REITs基金份額比例實(shí)現(xiàn)IDC項(xiàng)目出表，將自身轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式的全面轉(zhuǎn)型，對(duì)于專業(yè)運(yùn)營管理能力突出、且能實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)展的IDC企業(yè)來說，無疑構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。假定2020年國內(nèi)IDC市場(chǎng)規(guī)模在2100億元左右，我們結(jié)合IDC資產(chǎn)REITs比例、管理服務(wù)費(fèi)/IDC市場(chǎng)規(guī)模的比重，測(cè)算了國內(nèi)IDC專業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的潛在市場(chǎng)空間，預(yù)計(jì)長(zhǎng)周期有望達(dá)到百億量級(jí)。

• 估值層面：和美國市場(chǎng)類似，IDC資產(chǎn)的REITs化運(yùn)作，有助于吸引險(xiǎn)資、社保、銀行理財(cái)子公司等長(zhǎng)線穩(wěn)健資金的流入，并進(jìn)而推動(dòng)IDC資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)和重估，長(zhǎng)期亦利好于上市IDC企業(yè)價(jià)值的重估。

國內(nèi)IDC企業(yè)面臨挑戰(zhàn)：雖然REITs化在改善IDC企業(yè)融資能力、經(jīng)營模式等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，但當(dāng)前國內(nèi)IDC企業(yè)在推行REITs化方面面臨的挑戰(zhàn)和約束亦同樣突出，主要總結(jié)如下：

• IDC資源區(qū)域分布：國內(nèi)特殊的環(huán)形固網(wǎng)結(jié)構(gòu)，疊加國內(nèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域分布特征，決定了最有價(jià)值的IDC資源主要位于一線城市及周邊地區(qū)。同時(shí)考慮到IDC資產(chǎn)本身的高能耗特征，近年來，北京、上海、深圳主管部門先后對(duì)轄區(qū)內(nèi)IDC可建設(shè)區(qū)域、建設(shè)規(guī)模&等級(jí)、能耗指標(biāo)等進(jìn)行了詳細(xì)了規(guī)定，例如北京不允許在中心城區(qū)&城市副中心新建或擴(kuò)建數(shù)據(jù)中心，其他區(qū)域新建數(shù)據(jù)中心PUE需要低于1.4，上海更是將2018~2020年的新增機(jī)柜數(shù)控制在6萬個(gè)。環(huán)形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入等，使得優(yōu)質(zhì)IDC資源主要集中于一線城市及周邊地區(qū)，且資源稀缺性較為明顯。

• IDC企業(yè)發(fā)展階段：在過去很長(zhǎng)時(shí)間里，三大運(yùn)營商是國內(nèi)IDC市場(chǎng)發(fā)展的主力，存量IDC資源建設(shè)等級(jí)、規(guī)模等較難滿足目前互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算企業(yè)的需要。國內(nèi)第三方IDC企業(yè)整體仍處于發(fā)展中前期階段，在手項(xiàng)目以新建項(xiàng)目居多，例如以萬國數(shù)據(jù)為例，2019年存量IDC機(jī)柜9萬個(gè)，其中2019年新建的就有2.6萬個(gè)。新項(xiàng)目一般需要1~2年的爬坡周期，方能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的上架率、現(xiàn)金流等。而按照《通知》，很多IDC項(xiàng)目亦較難符合要求。

• 土地等產(chǎn)權(quán)歸屬：在IDC項(xiàng)目底層的土地所有權(quán)方面，目前很多IDC項(xiàng)目主要通過租賃方式取得土地、地上建筑物的使用權(quán)，本身并不具備所有權(quán)，這亦是推行REITs化的一個(gè)主要障礙。同樣以萬國數(shù)據(jù)為例，截止2019年底，公司融資租賃負(fù)債（非流動(dòng)部分）金額為47.5億元，且主要對(duì)應(yīng)土地、地上建筑物。

• 客戶結(jié)構(gòu)：一般而言，采用零售模式運(yùn)作的IDC項(xiàng)目，客戶結(jié)構(gòu)相對(duì)分散，單一客戶流失、合同續(xù)簽等對(duì)項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)影響相對(duì)有限，但對(duì)定制批發(fā)項(xiàng)目而言，具體項(xiàng)目一般僅對(duì)應(yīng)少數(shù)幾個(gè)，甚至一個(gè)客戶，周期內(nèi)客戶流失、合同續(xù)簽等對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流具有顯著影響，對(duì)于國內(nèi)IDC市場(chǎng)而言，這一問題尤為明顯。

6

宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)IT支出不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；國內(nèi)云計(jì)算市場(chǎng)發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)融資環(huán)境超預(yù)期惡化風(fēng)險(xiǎn)等。

7

REITs有助于IDC企業(yè)顯著改善融資效率、實(shí)現(xiàn)IDC資產(chǎn)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)&重估，并推動(dòng)其向提供專業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但當(dāng)前亦在項(xiàng)目發(fā)展階段、客戶結(jié)構(gòu)、土地產(chǎn)權(quán)歸屬等存在諸多約束。長(zhǎng)期來看，國內(nèi)云廠商資本支出持續(xù)上行，將帶來IDC上架率、新增項(xiàng)目合同等指標(biāo)的明顯改善，一線城市供給政策限制將持續(xù)保證一線IDC資源的稀缺性，同時(shí)IDC企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、融資渠道、融資成本等的逐步改善，亦將推動(dòng)企業(yè)自身盈利能力的持續(xù)提升。在一線城市擁有豐富IDC資源積累，或和云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)巨頭深度綁定的第三方IDC企業(yè)仍將繼續(xù)是我們的首選，建議繼續(xù)關(guān)注：光環(huán)新網(wǎng)、數(shù)據(jù)港、萬國數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)、寶信軟件等。

8

1、數(shù)據(jù)中心：中國增速超全球，第三方IDC崛起  (2018-09-19)

2、為何看好2019年數(shù)據(jù)中心IDC板塊？  （2018-12-26）

3、海外數(shù)據(jù)中心IDC為什么要做REITs  （2019-02-26）

4、中美數(shù)據(jù)中心IDC行業(yè)比較  （2019-06-19）

5、繼續(xù)看好2020年的IDC數(shù)據(jù)中心行業(yè)  （2020-01-20）

6、從美國IDC公司4Q業(yè)績(jī)看數(shù)據(jù)中心投資機(jī)遇  （2020-03-05）

7、數(shù)據(jù)中心IDC行業(yè)2019年報(bào)回顧：繼續(xù)看好  （2020-03-27）

許英博

中信證券科技產(chǎn)業(yè)首席分析師，畢業(yè)于清華大學(xué)汽車工程系，2007年進(jìn)入中信證券研究部。2016年，許女士牽頭成立前瞻研究團(tuán)隊(duì)，在中國證券市場(chǎng)上率先以前沿科技為主要內(nèi)容開展跨行業(yè)研究和跨境研究，研究?jī)?nèi)容聚焦于“數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈和人工智能”、“新能源汽車和智能駕駛”等前沿領(lǐng)域。2018年起，許女士全面負(fù)責(zé)中信證券全球科技產(chǎn)業(yè)研究，團(tuán)隊(duì)研究?jī)?nèi)容覆蓋：消費(fèi)電子和半導(dǎo)體、通信基礎(chǔ)設(shè)施、企業(yè)軟件和云服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能，以及傳媒互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。許女士曾多次獲得新財(cái)富、水晶球獎(jiǎng)和金牛獎(jiǎng)最佳分析師“汽車和汽車零部件”行業(yè)第一名，曾獲II All China （institutional Investor，機(jī)構(gòu)投資人）最佳分析師“汽車”行業(yè)第二名。2017年Asia Money亞洲貨幣最佳分析師“科技硬件（Tech）行業(yè)第二名。

特別聲明：

本資料所載的信息僅面向?qū)I(yè)投資機(jī)構(gòu)，僅供在新媒體背景下研究觀點(diǎn)的及時(shí)交流。本資料所載的信息均摘編自中信證券研究部已經(jīng)發(fā)布的研究報(bào)告或者系對(duì)已發(fā)布報(bào)告的后續(xù)解讀，若因?qū)?bào)告的摘編而產(chǎn)生歧義，應(yīng)以報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的完整內(nèi)容為準(zhǔn)。本資料僅代表報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的判斷，相關(guān)的分析意見及推測(cè)可在不發(fā)出通知的情形下做出更改，讀者參考時(shí)還須及時(shí)跟蹤后續(xù)最新的研究進(jìn)展。

本資料不構(gòu)成對(duì)具體證券在具體價(jià)位、具體時(shí)點(diǎn)、具體市場(chǎng)表現(xiàn)的判斷或投資建議，不能夠等同于指導(dǎo)具體投資的操作性意見，普通的個(gè)人投資者若使用本資料，有可能會(huì)因缺乏解讀服務(wù)而對(duì)報(bào)告中的關(guān)鍵假設(shè)、評(píng)級(jí)、目標(biāo)價(jià)等內(nèi)容產(chǎn)生理解上的歧義，進(jìn)而造成投資損失。因此個(gè)人投資者還須尋求專業(yè)投資顧問的指導(dǎo)。本資料僅供參考之用，接收人不應(yīng)單純依靠本資料的信息而取代自身的獨(dú)立判斷，應(yīng)自主作出投資決策并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。