為進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制和機(jī)制，明確管理職能，全面提升我市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，就進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、理順物業(yè)管理工作體制和機(jī)制

物業(yè)管理是社會(huì)管理的組成部分，是一項(xiàng)綜合管理職能，各級(jí)、各部門都要高度重視，依法依規(guī)落實(shí)工作職責(zé)，著力解決我市物業(yè)管理機(jī)制不順暢的矛盾。落實(shí)“以塊為主、屬地管理”的總要求，縣（市、區(qū)）政府和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要按照“縣（市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)”的原則，充分發(fā)揮綜合管理的優(yōu)勢，強(qiáng)化主體責(zé)任，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任機(jī)構(gòu)，配備專（兼）職工作人員，將物業(yè)管理工作納入日常工作范疇。各縣（市、區(qū)）住建部門要落實(shí)物業(yè)管理的職責(zé)，健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到“工作人員、辦公地點(diǎn)、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費(fèi)、工作制度”五個(gè)到位，積極為綜合管理協(xié)調(diào)創(chuàng)造條件。認(rèn)真探索建立兩個(gè)機(jī)制，一是建立由各級(jí)政府及有關(guān)部門組成的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究解決重大問題，組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。二是建立健全縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理糾紛綜合調(diào)解機(jī)構(gòu)，及時(shí)化解物業(yè)管理矛盾糾紛。逐步建立完善市、縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。

二、進(jìn)一步明確縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作職責(zé)

縣（市、區(qū)）人民政府(管委會(huì))對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)有主體責(zé)任，主要是組織所轄街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）落實(shí)各項(xiàng)政策措施，建立縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系，以及加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)。其所屬部門的具體責(zé)任分工是：

（一）街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，包括：

1、會(huì)同有關(guān)部門，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；

2、組織社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；

3、對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及發(fā)揮業(yè)主自治作用；

4、對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安等部門加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理秩序維護(hù)工作的監(jiān)督和檢查。

（二）社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，組織物業(yè)管理各項(xiàng)工作，包括：

1、監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)章程，督導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確行使權(quán)力，承擔(dān)義務(wù)；

2、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督實(shí)施，調(diào)處矛盾糾紛；

3、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

4、指導(dǎo)并組織不實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)以及規(guī)模較小且不滿足物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)實(shí)行自治管理。

（三）縣（市、區(qū)）住建部門依法負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，包括：

1、負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；

2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理；

3、負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴；

4、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)；

5、負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)；

6、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的實(shí)施以及議標(biāo)項(xiàng)目的審批；

7、負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目物業(yè)管理用房配置使用的監(jiān)督管理；

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的各項(xiàng)備案工作；

9、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀（示范）項(xiàng)目的申報(bào)；

10、其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

同時(shí)，除滄州市主城區(qū)各區(qū)外，各縣（市）、南大港、渤海新區(qū)、臨港區(qū)住建局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的具體管理工作，會(huì)同財(cái)政部門對(duì)維修資金的歸集、管理、使用做出具體規(guī)定并實(shí)施。

三、充分發(fā)揮各部門在物業(yè)管理中的職能作用

（一）加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。市住建局要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好全市的行業(yè)管理，依法依規(guī)規(guī)范物業(yè)公司的市場行為。要監(jiān)督、指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主等各方主體履行責(zé)任，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照“質(zhì)價(jià)相符”的要求，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。以信息化、智能化為抓手創(chuàng)新監(jiān)管手段，確保住宅專項(xiàng)維修資金管理使用安全高效。

（二）嚴(yán)格規(guī)劃建設(shè)審批。規(guī)劃部門審批新建小區(qū)時(shí)，按規(guī)定設(shè)定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。對(duì)公共配套建筑、綠地、活動(dòng)場地、停車場、公用設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的，不予驗(yàn)收通過。

（三）加大綜合治理力度。各級(jí)規(guī)劃、城管部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)擅自改變建筑物、配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、私搭亂建、侵占公共用地和綠地、樓頂搭建、公共樓道隔斷等行為的檢查和治理；物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)收費(fèi)糾紛進(jìn)行調(diào)處，并對(duì)違規(guī)收費(fèi)進(jìn)行查處；公安部門負(fù)責(zé)小區(qū)社會(huì)治安管理，對(duì)日常治安防范進(jìn)行檢查，指導(dǎo)物業(yè)公司加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)秩序管理，定期開展消防監(jiān)督檢查、消除安全隱患；質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的安全管理，對(duì)超期未檢電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢查，督促整改到位。城管、畜牧、衛(wèi)生防疫、社區(qū)居委會(huì)等部門和單位，對(duì)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽等行為依法進(jìn)行查處，創(chuàng)造健康、優(yōu)美、潔凈的居住環(huán)境。

（四）加強(qiáng)相關(guān)部門溝通。各級(jí)、各部門要加強(qiáng)相互間的溝通協(xié)調(diào)，各縣（市、區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要召集轄區(qū)公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供暖等相關(guān)單位，召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題，形成齊抓共管的良好局面。

四、因地制宜確定物業(yè)管理模式和組織形式

根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區(qū)。規(guī)劃、住建等部門各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住安全等要求對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行建設(shè)；新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在出售商品房時(shí)，應(yīng)落實(shí)物業(yè)管理方案，按規(guī)定選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要落實(shí)承接查驗(yàn)制度，做好共用設(shè)施設(shè)備、場地、用房和相關(guān)資料的移交工作，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范物業(yè)服務(wù)。

（二）未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)。針對(duì)老舊住宅小區(qū)存在的管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放和私搭亂建等問題，因地制宜進(jìn)行整治改造。凡兩年內(nèi)未列入改造范圍的住宅小區(qū)，由小區(qū)所在地縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）具體組織實(shí)施，對(duì)小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件較好的小區(qū)達(dá)到美化、亮化、綠化、凈化、整潔、通暢的安居要求，實(shí)現(xiàn)“八有”目標(biāo)，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維護(hù)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有房屋維修；基礎(chǔ)設(shè)施差距較大的小區(qū)達(dá)到燈亮、路平、水通、安全的生活要求，實(shí)現(xiàn)“四有”基本目標(biāo)，即：有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有秩序維護(hù)、有日常維修。整治改造完成后，有條件的小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，努力提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率。

1、調(diào)查摸底。各縣（市、區(qū)）政府對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)老舊住宅小區(qū)的情況進(jìn)行詳細(xì)的摸底調(diào)查，切實(shí)摸清舊住宅小區(qū)建筑總面積、居民總數(shù)量、居民構(gòu)成類型、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、設(shè)施設(shè)備配套狀況及房屋完損狀況等。

2、資金來源。老舊小區(qū)改造資金，堅(jiān)持“政府補(bǔ)貼、政策支持、企業(yè)資助、市場運(yùn)作及業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)”的原則，多渠道進(jìn)行籌集。

3、組織實(shí)施。按照“屬地管理、一區(qū)一策”的原則，由小區(qū)所在地的縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施，制定具體實(shí)施方案，方案包括總體設(shè)計(jì)、改造項(xiàng)目、資金籌措方式等。

4、管理模式。物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造后的老舊住宅小區(qū)，以社區(qū)為單位，合理整合、劃分物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施和產(chǎn)權(quán)狀況，居民的承受能力、服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，實(shí)施不同模式的管理。

(1)專業(yè)化物業(yè)管理。由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民鎮(zhèn)府）、社區(qū)居委會(huì)具體組織，按程序成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

(2)后勤式管理。由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位后勤部門負(fù)責(zé)，對(duì)本單位家屬院（樓、區(qū)）實(shí)施過渡性管理。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位，通過體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，逐步引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)。

(3)基礎(chǔ)性服務(wù)。對(duì)暫不具備專業(yè)化管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會(huì)又沒有成立的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)組織力量為居民提供基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)。對(duì)無主管樓院、零星住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）實(shí)施區(qū)域整合，由社區(qū)居委會(huì)選擇專業(yè)公司進(jìn)駐、分項(xiàng)委托服務(wù)、組織區(qū)域內(nèi)人員從事服務(wù)等方式，為小區(qū)提供以保潔、綠化、秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。

五、建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)機(jī)制

各級(jí)住建部門、物價(jià)部門要制定推廣物業(yè)服務(wù)合同示范文本，監(jiān)督引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主簽訂規(guī)范的服務(wù)合同，并按照服務(wù)合同提供“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)。推行公開透明的收費(fèi)公示制度，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況進(jìn)行公示，讓業(yè)主充分享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。業(yè)主不得無故拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

六、規(guī)范物業(yè)管理市場

（一）嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)管理。各級(jí)住建部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)核準(zhǔn)和升級(jí)申報(bào)工作，嚴(yán)格查處未取得資質(zhì)證書或借用資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的行為和項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)包行為。

（二）完善市場退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同到期或其他原因要退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，要在合同到期或退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目三個(gè)月前書面告知開發(fā)企業(yè)或業(yè)主，并同時(shí)告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住建部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)，在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督下做好有關(guān)事項(xiàng)的處理和交接工作。小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)及時(shí)做好新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作或在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下實(shí)行業(yè)主自治。

（三）嚴(yán)格物業(yè)改建程序。業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)改建、重建住宅小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)制定改建方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，改建方案必須按照有關(guān)規(guī)定呈報(bào)規(guī)劃、城管等部門審批。規(guī)劃、城管部門要嚴(yán)肅查處未經(jīng)業(yè)主同意和有關(guān)部門審批，擅自插建建筑物、占用小區(qū)道路、綠化帶改建車位等行為。

（四）強(qiáng)化市場檢查整頓。各級(jí)住建部門要定期組織市場整頓，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)查處企業(yè)違規(guī)行為。健全完善物業(yè)企業(yè)誠信體系建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信和經(jīng)理人信用考核制度，充分利用媒體、網(wǎng)絡(luò)信息手段公布考核結(jié)果。對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限期整改、降低或注銷資質(zhì)。

（五）提高從業(yè)人員素質(zhì)。各級(jí)住建部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)對(duì)員工的管理，加強(qiáng)職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類職業(yè)技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等組織的作用，將物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓(xùn)的重點(diǎn)對(duì)象，積極開展訂單式培訓(xùn)、定向培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)。

（六）創(chuàng)建優(yōu)秀示范項(xiàng)目。各級(jí)住建部門要把開展物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀項(xiàng)目創(chuàng)建工作和城鎮(zhèn)建設(shè)工作結(jié)合起來，與企業(yè)信用等級(jí)掛鉤，在市級(jí)、省級(jí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀項(xiàng)目的基礎(chǔ)上培育樹立國家級(jí)示范項(xiàng)目，對(duì)全市物業(yè)管理起到示范引導(dǎo)作用，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體上水平。

七、全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度

認(rèn)真執(zhí)行《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]130號(hào)）的規(guī)定，建筑規(guī)模15萬平方米以上的新建多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目銷售前，開發(fā)建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)。在后期物業(yè)管理中，提倡業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住建部門對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、市場化和專業(yè)化。

八、健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度

根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（2007年建設(shè)部第165號(hào)令），各級(jí)住建部門建立健全住宅專項(xiàng)維修資金制度，明確使用管理的具體原則和方式，加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理平臺(tái)的運(yùn)用，完善專項(xiàng)維修資金歸集、使用、賬戶設(shè)置、監(jiān)督管理的具體程序和使用程序，切實(shí)規(guī)范專項(xiàng)維修資金的管理和使用。停止開發(fā)建設(shè)單位代收代繳，實(shí)現(xiàn)業(yè)主直接向各縣（市）住建部門交存維修資金。開發(fā)建設(shè)單位此前代收的專項(xiàng)維修資金必須及時(shí)移交到住建部門開設(shè)的專戶，各級(jí)住建部門聯(lián)合財(cái)政部門及時(shí)對(duì)移交情況進(jìn)行檢查，查處維修資金的挪用行為。

九、強(qiáng)化物業(yè)管理工作配套用房建設(shè)

新規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)、商住（居?。╉?xiàng)目必須按照以下標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：物業(yè)總建筑面積小于2萬平方米的配置100平方米；總建筑面積在2萬平方米至30萬平方米的按5‰配置；總建筑面積大于30萬平方米的配置不少于1500平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房，其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為15平方米至25平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)與其他公共管理用房統(tǒng)籌集中建設(shè)，單獨(dú)安排設(shè)置，位置應(yīng)設(shè)置在開發(fā)項(xiàng)目中心區(qū)域或主出入口附近，不得設(shè)置在地下或樓頂。門房、設(shè)備間不計(jì)入物業(yè)管理用房。規(guī)劃總平面圖中應(yīng)明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置，并在施工圖中注明面積。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)具有上下水、供電等基本設(shè)施，具備辦公條件。

開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)移交時(shí)必須無償移交物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得侵占或改作他用。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房必須在首期同步建成、移交。開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，按照規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并給與相應(yīng)處罰。

十、加強(qiáng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備管理

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范，確保水、電、暖、氣、訊等配套完善?？⒐を?yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房[2010]165號(hào)）有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)資料。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供暖、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，依法承擔(dān)業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任和費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗。

十一、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年國務(wù)院令第504號(hào)）和住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）相關(guān)規(guī)定，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)職能作用，及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，正確行使合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)，提高業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任意識(shí)、法律意識(shí)和服務(wù)水平，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)主動(dòng)開展日常工作。