最近，關(guān)于成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的討論很熱。川渝兩地黨政“一把手”悉數(shù)到場(chǎng)，央視報(bào)道也予以了關(guān)注。

實(shí)際上，在重慶土地市場(chǎng)，也出現(xiàn)了一次特殊的成渝“互動(dòng)”。

4月10日，中指研究院公布2020年第一季度重慶主城房企拿地TOP10名單，值得注意的是，位居榜首的竟是一家成都房企。

它叫成都萬華，拿地金額達(dá)到30億元，幾乎等同于第二名金科、第三名恒大拿地金額的總和。作為一家成都房企，為什么開始重倉(cāng)重慶？這是一個(gè)值得思考的問題。

成都麓湖操盤手要來重慶“造城”？

事實(shí)上，這已經(jīng)是成都萬華第三次在重慶市場(chǎng)搶地。

早在 2017 年，重慶土地市場(chǎng)中便出現(xiàn)過它的身影。當(dāng)時(shí)，成都萬華聯(lián)合兩江置業(yè)拿下兩江新區(qū)345畝地。

2019年12月，再次以 5.28 億元掛牌價(jià)摘得水土116畝，成交樓面價(jià)5691元/平方米。

直到今年1月，第三次出手，拿下悅來板塊的2宗商住綜合用地，手筆很大，耗資30億元。

現(xiàn)在來看，成都萬華可能不僅僅是想“試水”重慶市場(chǎng)，而是在“下一盤大棋”。

先看萬華的背景：

據(jù)公開資料顯示，萬華隸屬于成都萬華投資集團(tuán)，主要專注高端復(fù)合型項(xiàng)目開發(fā)及城市產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，擅長(zhǎng)于國(guó)內(nèi)城市級(jí)項(xiàng)目規(guī)劃、大盤開發(fā)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

在業(yè)內(nèi)，成都萬華雖然主要立足成都市場(chǎng)，但區(qū)域塑造能力很強(qiáng)，開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目名氣不小。比如麓山國(guó)際社區(qū)，麓湖生態(tài)城，均為大盤項(xiàng)目，獲得過不少國(guó)際級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。

其中，最著名的應(yīng)該是麓湖生態(tài)城，整體規(guī)劃圍繞數(shù)千畝的湖泊進(jìn)行，其景觀規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)也一直為業(yè)內(nèi)人士所稱道。

麓湖生態(tài)城實(shí)拍

據(jù)說，在開發(fā)項(xiàng)目之前，成都萬華耗費(fèi)近3年時(shí)間、超3000萬資金讓核心團(tuán)隊(duì)全球看盤。項(xiàng)目的打造聚集了包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、橋梁設(shè)計(jì)、生態(tài)體系治理等方面超過50家世界級(jí)設(shè)計(jì)公司，100余位設(shè)計(jì)精英參與。

在外界眼中，成都萬華并不是一家以規(guī)模著稱的房企，而是擅長(zhǎng)復(fù)合型大盤，專注項(xiàng)目長(zhǎng)期培育（麓山、麓湖打造了接近20年），其高端產(chǎn)品實(shí)力也被業(yè)界所認(rèn)可。

萬華入渝，能否復(fù)制成都向南的板塊“傳奇”？

實(shí)際上，如果了解成都萬華背后的發(fā)展，能發(fā)現(xiàn)這家房企對(duì)城市發(fā)展的嗅覺很敏銳。

比如2011年，四川省天府新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，沿著成都天府大道向南，規(guī)劃建設(shè)天府新區(qū)，而成都萬華早在2005年就已經(jīng)向南布局了麓湖地塊。

成都中心城區(qū)示意圖

如果從宏觀層面觀察，成都萬華此次入渝背后，其實(shí)跟成渝兩座城市的發(fā)展聯(lián)系緊密。

梳理成渝發(fā)展，在某些地方驚人的相似。比如，成都發(fā)展向南，重點(diǎn)是天府新區(qū)；而重慶發(fā)展向北，重點(diǎn)是兩江新區(qū)。

①成都向南

早在1996年，成都第三版城市總規(guī)便提出，向東向南發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

2011年，成都第四版總規(guī)，進(jìn)一步指明了由中心模式向扇葉狀多中心發(fā)展格局。由此，成都老中心與城南新中心的雙核發(fā)展格局奠定。

2018年，成都第五版總規(guī)《成都市城市總體規(guī)劃(2016-2035年)》，繼續(xù)堅(jiān)定了“南拓”發(fā)展方向，奠定了國(guó)家級(jí)新區(qū)“天府新區(qū)”的“領(lǐng)頭羊”地位。

成都天府新區(qū)示意圖

②重慶向北

2003年，隨著“重慶向北”首次提出，重慶城區(qū)北擴(kuò)的大幕徐徐拉開。以“八大金剛聯(lián)手鬧金開”為代表，掀起北部新區(qū)開發(fā)熱潮。

2011年，照母山板塊異軍突起，近十家一線開發(fā)商群雄逐鹿。

2018年，經(jīng)過幾年發(fā)展的北區(qū)四小龍，禮嘉、蔡家、悅來、中央公園四大板塊，已經(jīng)全面開花，而水土、龍興、空港也相繼“崛起”。

“重慶向北”板塊示意圖

從成都南到重慶北，梳理成都萬華足跡，能發(fā)現(xiàn)落子規(guī)律，均是城市發(fā)展的熱門區(qū)域，比如成都天府新區(qū)，還有重慶兩江新區(qū)悅來、水土。

直觀上來說，這是一家眼光不錯(cuò)，且戰(zhàn)略相對(duì)穩(wěn)健的房企。

萬華能否成為攪動(dòng)重慶高端市場(chǎng)的那只“鯰魚”？

實(shí)際上，成都萬華進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了很多業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，它會(huì)不會(huì)成為一條“鯰魚”，攪動(dòng)重慶高端市場(chǎng)？

今年以來，受特殊事件影響，讓更多購(gòu)房者更加關(guān)注低密高端產(chǎn)品。

據(jù)銘騰統(tǒng)計(jì)，今年3月，重慶以別墅和洋房為代表的改善型住宅，銷售占比達(dá)到了35%，與2019年相比提高了20%以上。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，梳理一下重慶樓市產(chǎn)品業(yè)態(tài)占比：

2017年-2018年，高層：洋房：別墅≈8：1：1；

至2019年，高層：洋房：別墅≈7：2：1；（2019年重慶主城住宅共計(jì)成交2300萬方，其中高層1668萬方，洋房463萬方，別墅177萬方。）

而2020年，銘騰預(yù)計(jì)高層：洋房：別墅≈6：3：1。

也就是說，重慶以洋房和別墅為主的高端產(chǎn)品正在“加速”崛起，這與成都萬華的產(chǎn)品思路很符合。

萬華的產(chǎn)品力能否征服重慶高凈值客戶？

成都萬華在重慶的首個(gè)項(xiàng)目將會(huì)以怎樣的形態(tài)呈現(xiàn)？這是業(yè)內(nèi)很關(guān)心的話題。

先說去年底拿下的水土地塊。

通過地塊信息可以發(fā)現(xiàn)，成都萬華地塊容積率為1.2，且《地塊規(guī)劃限制》中也明確要求，地塊建筑限高20米。綜合猜測(cè)，后期建設(shè)的住宅產(chǎn)品只能為別墅、洋房，或者大約6層樓的小高層（大平層）。

在《地塊規(guī)劃限制》中，還需要滿足海綿城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、地塊內(nèi)需要配建幼兒園、15米的開敞空間廊道等。

而今年拿下的悅來地塊。

組團(tuán)定位為會(huì)展之都，生態(tài)智能城，低密宜居之城，屬城市二次北拓重點(diǎn)極核組團(tuán)。

地塊有住宅也有商業(yè)，值得注意的是，物業(yè)以及商業(yè)部分，都要求自持時(shí)間不低于5年，也就是說不能賣完就行，成都萬華必須花心思做好后續(xù)保障。

麓湖 · 黑鈺島

考慮到地塊面積很大，政府要求限高最低12米，最高80米（商務(wù)商業(yè)），雖然后期建設(shè)應(yīng)該覆蓋了多種產(chǎn)品形態(tài)，不過基本控制在了20層以內(nèi)。

且還要求新建建筑空調(diào)系統(tǒng)冷熱源由區(qū)域集中供冷供熱系統(tǒng)提供，品質(zhì)應(yīng)該不會(huì)低。

整體來說，成都萬華進(jìn)入重慶，深耕是大概率事件，很大可能繼續(xù)圍繞高端產(chǎn)品打開市場(chǎng)。至于能否“一鳴驚人”，需要等到產(chǎn)品面市才能下定論。