文/曉太陽、滑冰冰、Doris

“行業(yè)老兵”中海地產(chǎn)，“不惑之年”再次發(fā)力！

19年下半年至今，一向“保守經(jīng)營”的中海地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，在土地市場上表現(xiàn)亮眼。

中海地產(chǎn)，作為業(yè)內(nèi)存續(xù)最久的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎與新中國房地產(chǎn)歷史同齡。

老兵掉隊，加速追趕。近年來，中海地產(chǎn)被冠以“過度保守、規(guī)模掉隊、增速下滑”等等質(zhì)疑，面對整個地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的利潤下滑，中海地產(chǎn)19年突然加速，以豪放手筆在土地市場上頻頻出擊，一改頹勢。

逆境中， “房企老兵”中海地產(chǎn)，依然鋒芒畢露！

“老兵”為何掉隊？

中海地產(chǎn)的銷售增速，與樓市“松緊”正相關(guān)。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，09年“4萬億”影響期間，中海地產(chǎn)連續(xù)兩年的增速分別高達 81%和 43%，而市場退燒之后，中海地產(chǎn)的銷售增則會出現(xiàn)明顯下滑。

這一點相關(guān)性，可以從房企銷售排名變動上得到佐證：

隨波逐流，則逆水行舟。從上圖可以看出，中海地產(chǎn)09年-18年雖然持續(xù)保持TOP10排名，但相對排名逐年下跌。出現(xiàn)這種情況的原因是，榜單中其他房企會抓住行業(yè)上行周期，達成自身銷售規(guī)模上的“突進”，與其相比，中海地產(chǎn)顯得相對“佛系”。

據(jù)統(tǒng)計，15-18 年，中國TOP100房企3年的平均復合增長率達 44%，而中海地產(chǎn)同期的平均復合增長率跑輸行業(yè)平均，僅有18.6%。

巧婦難為無米之炊。

中海地產(chǎn)銷售規(guī)模增速的“緩慢”，與其投資拿地的“保守”直接相關(guān)。雖然央企背景的底色就是“不激進”，但橫向?qū)Ρ葋砜矗泻５禺a(chǎn)的投資拿地態(tài)度，在央企中都算相對保守。

據(jù)統(tǒng)計，將同為央企的保利、華潤與中海地產(chǎn)對比，中海地產(chǎn)的平均投銷比最低，僅為0.97，保利與華潤的平均投銷比分別為1.5和1.37。

投資拿地保守，導致土儲偏低，那么后端銷售就“彈藥不足”，規(guī)模不可能得到有效提振，至此，中海地產(chǎn)離高增長越來越遠，唯一值得說道的，僅剩跑贏行業(yè)的高利潤率水平。

不過，僅剩的驕傲，也被“后輩”虎視眈眈。據(jù)統(tǒng)計14-18年中海地產(chǎn)的凈利潤平均增速為15.2%，而新城、融創(chuàng)、龍湖等后起之秀的平均增速分別為，57.1%、66.4%、21.4%。

19年行業(yè)趨冷，如果繼續(xù)“隨波逐流”，中海將掉出前十。

19年，隨著地產(chǎn)調(diào)控加劇，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別“大開大合”的蠻荒時代，進入成熟期，高速發(fā)展的階段殆盡，行業(yè)的利潤率在不斷下降，隨波逐流的中海地產(chǎn)發(fā)生“肉眼可見”的下滑。

據(jù)統(tǒng)計，10-14年中海地產(chǎn)平均凈利潤率為29.8%，而15-18 年平均凈利潤率下滑至24.3%。隨著行業(yè)持續(xù)下行， 單純追求“高利潤”顯然已經(jīng)不能維系中海地產(chǎn)TOP10的排名。

所以2019年，中海必須改變。

而解決這一切的根源，就是“激進拿地”！

要賣房 先買地

中海說干就干！

中指院數(shù)據(jù)表明，2019年，全國拿地千億軍團擴容至5家，較2018年增加2家，分別為中海和融創(chuàng)，前三依舊是萬科、碧桂園、保利。

中海的激進，讓業(yè)內(nèi)人士都感觸頗深。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示：“北京市場中只有兩家房企，中海和其他。”

2019年，中海在北京拿地多宗，總額288億元。

眼光放到全國，中海在2019年的表現(xiàn)，依舊可以用激進來形容。2019年，中海不僅比2018年多出274億元拿地，以1034億元成為千億拿地俱樂部會員，還和“地王”頻頻掛鉤。

去年7月，中海地產(chǎn)以79.4億元拿下北京豐臺花鄉(xiāng)造甲村地塊，成為去年的北京地王。

去年12月24日，中海最終以20.1億元競得石家莊棉五舊廠區(qū)地塊，成為石家莊地王地塊。

今年1-2月，中海也是“逆勢而上”，在中指院發(fā)布的2020年前2月房企拿地排行榜上，中海地產(chǎn)前拿地金額達到90億元，位列第七。

這還不算，3月13日，中海在官方微信公眾號上發(fā)布了一個“野心勃勃”的尋地合作計劃，通俗一點說，其釋放出來的核心意思是，凡是有地的，都可以來談合作，有事一起干，有錢一起賺。

此外，城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。熟悉中海的人都知道，中海一直很專注在一二線城市深耕，甚少觸碰三四線，中海此次則把合作范圍擴大到了強三線城市，進行擴張。

買地擴張當然要花錢啊，怎么辦？當然是借。

從2011年開始，中海的凈借貸比率基本保持在30%左右，在房企中位于低位。

直到2018年，中海的凈借貸比率還維持在33.7%的行業(yè)低水平。

2019年一季度，這個比率卻直接上升至38.3%。

截至2019年三季度，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為999.8億港元，凈借貸比率上升至39.1%，已逼近公司早先定下的40%紅線。

低成本造就 “利潤王”

2020年對房地產(chǎn)業(yè)來說依然是艱難的一年，不僅受疫情影響較大，調(diào)控政策頻出，“房住不炒”的政策不會改變，市場競爭也更加激烈。

要在競爭中取得優(yōu)勢，高杠桿的房企，融資能力的強弱是比拼的關(guān)鍵。

作為央企的中海，融資能力在房企中排名第一！

2020中國上市房企融資能力TOP10，財務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀的中國海外發(fā)展再次登頂。

融資能力主要關(guān)注實際融資情況和融資潛力。

實際融資情況，中海地產(chǎn)總負債于2019年中達4709.39億港元，較去年同期的增長約9.08%。資產(chǎn)負債率約為60.07%，凈負債率僅為37.6%，其負債率及融資成本在行業(yè)處于最低區(qū)間。

通常融資成本在5%以內(nèi)，就是眾多房企夢寐以求的融資目標了，如果能有這么低的融資，碧桂園估計可以拿下所有縣級市。

2019年上半年末加權(quán)平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處于行業(yè)極低水平。

中海旗下公司預計3月發(fā)行的美元中期票據(jù)，2025年到期的3億美元票據(jù)年利率為2.375%，2030年到期的5億美元票據(jù)年利率為2.750%，2035年到期的2億美元票據(jù)年利率為3.125%。

而去年，中海發(fā)行了一筆20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級債券，其中5.5年期港幣債券票息為2.90%，創(chuàng)同行業(yè)最低利率；10年期美元債票息為3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低。

幾乎同時由泰禾集團在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息高達15%，相差5倍。

相比較之下，毫無疑問，中海的發(fā)債成本是最低的。

這種差距源于資信狀況、財務(wù)的穩(wěn)健，中海擁有業(yè)內(nèi)三大國際評級機構(gòu)給予的最高信用評級：穆迪Baa1穩(wěn)定、標準普爾BBB+穩(wěn)定、惠譽A–穩(wěn)定，中海地產(chǎn)是全行業(yè)唯一獲得國際評級機構(gòu)給予A-評級的企業(yè)

融資潛力方面，在房企有更多貨值作為融資保證，有更輕的償債壓力、更低的資本成本情況下，才會有更大的融資潛力。

正因為中海資金成本最低，也造就了19年以來拓儲規(guī)模的“瘋狂突進”。

以上，中海地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)向來被奉為“地產(chǎn)黃埔軍?！?，其一舉一動的示范作用明顯。面對現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的風云波譎，中海這位“地產(chǎn)老兵”有著更清晰、獨到的判斷。

等到2020走完，相信業(yè)內(nèi)對中海地產(chǎn)重新定義會是：姜還是老的辣！