2020年被稱為棚戶區(qū)改造的“收官之年”，而隨著新冠肺炎逐漸的緩解，各地的棚戶區(qū)改造項目也將會逐步的開始實施。下面就帶大家了解一下棚戶區(qū)改造的相關規(guī)定。

法律規(guī)定的棚戶區(qū)

棚戶區(qū)所指的是城市建成區(qū)范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差等區(qū)域。

而且在地方法律政策文件中也有規(guī)定，比如《湖南省人民政府辦公廳關于印發(fā)<湖南省棚戶區(qū)（危舊房）改造規(guī)劃（2013-2017年）>的通知》中提到“棚戶區(qū)（危舊房）包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林（場）區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房?！钡珜τ谂飸魠^(qū)認定的標準每個地方跟每個地方又不盡相同。

比如《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目認定辦法》中規(guī)定的棚戶區(qū)認定標準，一是建筑結構以簡易結構、磚木結構、磚混結構等為主的房屋；二是建筑密度較大，原則上在40%以上，使用年限較長，原則是20年以上的房屋；三是城中村、城邊村、建制鎮(zhèn)駐地在15年以上的房屋；四是房屋質量總體較差，按照《危險房屋鑒定標準》評定為C級、D級的房屋；五是房屋結構抗震不符合《抗震工程抗震設防分類標準》和《建筑結構抗震鑒定標準》的房屋；六是存在安全隱患的房屋，比如住宅區(qū)域內無消防通道和消防設施，建筑消防不符合《建筑設計防火規(guī)范》的要求，存在較大消防安全隱患，或者存在地質災害等其他安全隱患；七是使用功能不完善的房屋，包括房屋室內空間和設施不能滿足基本要求(如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等)；八是市政基礎設施不健全，供水、供電、供氣、供暖、交通、污水和垃圾處理等配套基礎設施不齊全或年久失修；九是公共服務設施薄弱，無基本教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施，不符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求的；十是嚴重影響城市規(guī)劃實施和有礙城市景觀的危舊房屋。

不能認定成棚戶區(qū)的情況

根據《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中的規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

從以上的內容中我們可以看出，棚戶區(qū)改造其實也有著嚴格的規(guī)定要求，不能是征收方說這塊是棚戶區(qū)就是棚戶區(qū)的，不能隨意的擴大棚戶區(qū)改造范圍。因此大家在遇到棚改時可以以以上的棚改標準來衡量自己家是屬于棚戶區(qū)改造的范圍。

關于棚改程序

棚戶區(qū)改造作為國家重點支持的重大項目，在審批上自然也會有綠色通道，但是這并不意著征收程序就可以簡略，就可以不按照程序進行。根據590號令的規(guī)定，首先要有征收土地公告，其次要依次履行征收補償登記；入戶評估、征收補償安置方案制訂、公告、聽取意見(聽證)并修改；征收補償安置方案報批；征收補償安置方案批準；補償安置方案的具體實施等。

房屋評估時，評估機構應由被征收人協(xié)商而定，如果未在期限內選定，可以采取聽證會的方式，也可以采取“推舉式”選定。如果雙方的意見無法達成一致時，可以使用“抽簽式”的方法由拆遷管理部門從待選的評估機構中抽簽選定。被拆遷人對原評估經申請復核仍存在異議時，可以從具有相應資質并已公示過的評估機構中自行選擇，依據相同標準重新評估。如果對評估結果有異議，可以在收到評估報告后10日內申請復核，對復核結果有異議的可在10日內申請鑒定。

同時在《規(guī)定》還明確規(guī)定了，在棚戶區(qū)改造過程中禁止強拆強遷，要依法維護群眾合法權益。

關于棚戶區(qū)改造補償

而于棚改補償，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，對被征收人給予的補償包括:（一） 被征收房屋價值的補償；（二） 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三） 因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。同時根據《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中的規(guī)定，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結合，具體由棚戶區(qū)居民自愿選擇。

被征收人選擇貨幣補償的，被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。也就是說給予的貨幣補償是不能低于被征收房屋周邊的房地產價格。

被征收人選擇產權置換的，按照拆一還一的原則。值得注意的是，棚戶區(qū)改造應當優(yōu)先考慮原地回遷。

（二）集體土地上棚戶區(qū)改造補償標準

如果征收的區(qū)域屬于集體土地，補償最低不低于重置成新價。

（1）貨幣補償可以參照國有土地上房屋征收的補償標準，即可參照周邊類似房屋的市場價格進行補償。

（2）產權置換不得低于1:1，即拆除一平米至少應補償一平米。

棚戶區(qū)改造出現的貓膩

在征收拆遷的實踐中，棚改的范圍有被隨意擴大的現象。有很多本不屬于棚戶區(qū)改造范圍的城市房屋，甚至有些地方集體土地的房屋也被冠上棚戶區(qū)改造之名，實際上卻是搞商業(yè)開發(fā)，借棚改的名義來實施征收拆遷工作，以建設相關項目。

很多被拆遷人好好的房子被拆，卻只按所謂“棚改”的價格予以安置補償，極大的損害了廣大被拆遷人的合法權益。因此被拆遷人在遇到棚改的時候，一定要先做好判斷，自己的房屋究竟屬不屬于規(guī)定中的棚戶區(qū)。

面對棚戶區(qū)改造，可以從以下幾個方面尋找違法點

1、切記棚戶區(qū)改造的性質和適用范圍，全方位分析當地棚改項目是否符合前述標準。

2、社會穩(wěn)定風險評估程序，在項目征收決定作出之前是必不可少的。

3、被征收房屋的價值要依據市場價值進行評估。

4、針對評估機構的選擇，一定要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

5、謹慎對待類似預征收補償協(xié)議等模擬協(xié)議。

律師特別提示

如果認為補償不合理，一定不要簽訂任何補償協(xié)議，可以通過申請復議和行政訴訟等法律程序爭取提高補償，合理維權?？梢杂蓪I(yè)征地拆遷律師通過法律規(guī)定的復議或訴訟程序以及通過與政府相關部門協(xié)商的方式，爭取提高補償標準。