法律知識要點：房屋出租后，房屋附屬設施或屋內(nèi)設備可能會出現(xiàn)需要維修的情況，但是在租賃合同履行期間，出租人與承租人都不愿意承擔維修義務，進而產(chǎn)生糾紛。法律上對于租賃物的維修義務，到底是如何規(guī)定的？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十條的規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。從法律條文意思看，對租賃物的維修義務：

首先，承租人和出租人可以自行約定，房屋出租期間的維修義務，有約定的按約定，約定優(yōu)先適用。當事人雙方自愿在合同條款中自愿對租賃物的維修義務進行約定，符合意思自治的基本原則。即可以明確約定由承租人維修，也可以明確約定由出租人維修。

其次，當房屋租賃合同對修改義務沒有約定或約定不明的，則直接規(guī)定出租人承擔對租賃物的維修義務，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。

當然，法律上雖然規(guī)定了，在沒有約定或約定不明時，由出租人承擔維修義務，也不是絕對無條件的，必須是確實有必要維修，并且還必須要有正當?shù)睦碛?，即租賃物是在正常使用情況下的損耗才由出租人承擔維修義務，而不是故意損壞或故意改變結(jié)構(gòu)布局或結(jié)構(gòu)等。

對租賃物的維修義務，沒有約定或約定不明時，出租人不履行維修義務的，承租人該怎么辦？根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，承租人共有兩個選擇：

1、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條的規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔，負擔方式就是減少租金或延長租期。2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，出租人不履行維修義務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，承租人可以解除合同，并可以根據(jù)合同約定，追究違約責任或賠償損失等。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關(guān)的實務案例，并對案例的內(nèi)容進行了相應的整理和匯編，案例中觀點僅供學習交流所用！

案情簡介

原告周某發(fā)訴稱：2013年5月4日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告承租原告位于某地的商鋪，租賃面積75平方米，租賃期限從2013年5月1日起至2017年4月30日止，房屋租金24000元/月，每季度支付一次。

合同簽訂后，原告及時將房屋交付被告占有使用，但被告從2014年8月1日起即開始拖欠租金至今。被告的行為嚴重違反了合同約定，損害了原告的合法權(quán)益，根據(jù)《房屋租賃合同》第3條第1款的約定，原告有權(quán)解除合同。

現(xiàn)原告請求判令：解除原、被告雙方于2013年5月4日簽訂的《房屋租賃合同》，并由被告立即將某地的房屋返還原告。被告按24000元/月的標準支付原告從2014年8月1日起至《房屋租賃合同》解除之日止的房屋租金。被告按24000元/月的標準支付原告從《房屋租賃合同》解除之日至被告實際返還房屋之日止的房屋占用費。

被告陳某俊辯稱：從2015年2月至今，被告未支付租金屬實。未支付的原因是因為2014年7月7日訟爭門面房屋發(fā)生了漏水，導致被告產(chǎn)生裝修損失和停業(yè)。原告為此與產(chǎn)權(quán)人林某功協(xié)商、訴訟均未能解決問題。

被告不存在惡意拖欠租金的違約行為，且在原告未能解決完畢漏水賠償事宜之前，被告享有不安抗辯權(quán)和先履行抗辯權(quán)。原告要求解除合同的條件尚不成就，雙方應按照變更后的租金標準繼續(xù)履行租賃合同。不同意原告的訴訟請求。

反訴原告陳某俊訴稱，涉案商鋪系反訴被告轉(zhuǎn)租給反訴原告，反訴原告為此還支付了反訴被告轉(zhuǎn)讓費150000元。反訴被告承租商鋪后，投入大量資金進行裝修和購置設施設備，用于經(jīng)營理發(fā)店，經(jīng)營狀況良好。反訴原告一直積極履行合同義務，按期交納房屋租金。2014年7月7日，涉案商鋪因年久失修，管道漏水，造成商鋪內(nèi)污水橫流、臭氣熏天，吊頂、墻紙、地板被水浸泡后嚴重損壞，反訴原告因此不得不停業(yè)進行維修和重新裝修。原、被告為房屋租金和漏水賠償事宜多次協(xié)商，雙方一致同意房屋租金變更為20000元/月，原告亦同意被告暫不支付2015年2月起停業(yè)期間的租金。

反訴原告認為，出租人對租賃物依法負有維修義務。涉案商鋪發(fā)生漏水后，反訴原告為此產(chǎn)生的修繕費用應由反訴被告承擔。此外，從2014年7月7日至8月29日房屋修繕期間，反訴原告因停業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟損失與反訴被告未盡到維修義務有直接因果關(guān)系，也應由反訴被告承擔。

現(xiàn)請求判令：反訴被告繼續(xù)履行房屋租賃合同，房屋租金按20000元/月計算。反訴被告賠償反訴原告裝修損失37000元。

反訴被告周某發(fā)辯稱，反訴原告已有長達11個月的時間未交納租金，其行為已構(gòu)成根本違約。2014年7月7日涉案商鋪漏水后，在房屋產(chǎn)權(quán)人林某功拒絕履行修繕義務的情況下，反訴被告積極盡到了修繕義務，于2014年7月29日出資將漏水管道更換完畢，保證了反訴原告對商鋪的正常使用。

判決結(jié)果

法院審理認為：周某發(fā)、陳某俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，且周某發(fā)系經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，且系有效合同。雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第二百二十條規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

該案中，2014年7月7日，涉案商鋪內(nèi)發(fā)生了排污管道漏水，導致店內(nèi)積水，店內(nèi)吊頂、墻紙、地板損壞。漏水發(fā)生后，周某發(fā)雖對店內(nèi)管道進行了更換，但未修復店內(nèi)受損部位。陳某俊為避免擴大損失，自行對店內(nèi)受損部位進行維修和裝修。至2014年8月31日陳某俊修復完成，陳某俊在此期間內(nèi)不能使用租賃物，陳某俊不應支付2014年7月7日至8月30日的租金。但陳某俊享有的此一先履行抗辯權(quán)效力僅持續(xù)至租賃房屋維修完成之日止。陳某俊不按約支付周某發(fā)該時間段以后的租金，沒有約定的或者法定的抗辯理由，屬違約行為，應承擔違約責任。

陳某俊主張雙方變更了租金標準，依據(jù)在于周某發(fā)于2015年1月21日向其出具的《收條》。審查該份《收條》的具體內(nèi)容，周某發(fā)明確載明其收到陳某俊2014年8月至2015年1月期間的租金僅為該時間段內(nèi)的部分租金，而非全部租金，因此，不能證明陳某俊關(guān)于雙方變更了租金標準的主張。故法院對陳某俊的此一主張不予采信。故，陳某俊亦未全部支付周某發(fā)2014年8月至2015年1月期間的租金。

周某發(fā)、陳某俊在合同中約定，租賃期限從2013年5月1日至2017年4月30日止，其中2014年5月1日至2017年4月30日期間，租金每季度提前15日支付一次，寬限期5天，如超過5天，合同自動終止，甲方有權(quán)收回門面?，F(xiàn)陳某俊未提前15日支付周某發(fā)2014年8月至2015年1月期間的全部租金，以及2015年2月起的租金，早已超過合同約定的5天寬限時間?，F(xiàn)周某發(fā)以此為由，要求解除雙方于2013年5月4日簽訂的《房屋租賃合同》，并要求陳某俊返還租賃商鋪，符合合同約定及法律規(guī)定，法院予以支持。對陳某俊要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，法院不予支持。

周某發(fā)要求陳某俊按24000元/月的標準支付其從2014年8月1日起至《房屋租賃合同》解除之日止的房屋租金，符合法律規(guī)定，法院予以支持。因周某發(fā)、陳某俊在2015年1月21日支付、收取租金的過程中已對扣除2014年7月7日至8月30日期間租金的標準達成一致意見，則陳某俊還應支付周某發(fā)2014年8月至2015年1月期間的租金為24000元（24000元/月*6個月-36000元-84000元）。周某發(fā)要求陳某俊支付合同解除之日后的房屋占用費，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由承租人負擔。涉案商鋪漏水后，周某發(fā)未履行維修義務，陳某俊自行維修，維修費用應由周某發(fā)負擔。陳某俊要求周某發(fā)賠償維修費37000元，雙方對損失的金額產(chǎn)生爭議，法院依據(jù)司法鑒定結(jié)論確定陳某俊因涉案商鋪漏水產(chǎn)生的維修費用為27820元。

判決結(jié)果

據(jù)此，判決：原告周某發(fā)與被告陳某俊于2013年5月4日簽訂的《房屋租賃合同》自判決發(fā)生法律效力之日解除。限被告陳某俊于本判決發(fā)生法律效力后3日內(nèi)將位于某地房屋騰空并返還原告周某發(fā)。限被告陳某俊于本判決發(fā)生法律效力后3日內(nèi)支付周某發(fā)2014年8月至2015年1月期間的租金24000元，并按照24000元/月的標準支付其從2015年2月1日起至《房屋租賃合同》解除之日止的房屋租金。限反訴被告周某發(fā)于本判決發(fā)生法律效力后3日內(nèi)賠償反訴原告陳某俊維修費用27820元。

律師點評

該案中，原告陳某俊在租賃期間，發(fā)生涉案商鋪漏水后事故，對于維修義務，雙方未進行約定。因此，被告周某發(fā)作為出租人應履行維修義務，但被告周某發(fā)一直未進行維修，后陳某俊對涉案商鋪自行維修。據(jù)此，法院判決維修費用應由出租人周某發(fā)負擔。

值得注意的是，原告陳某俊要求被告周某發(fā)賠償維修費37000元，但無證據(jù)證明，最后依據(jù)司法鑒定結(jié)論確定商鋪漏水產(chǎn)生的維修費用為27820元。因為該筆費用需要出租人承擔，所以承租人自行維修時，應當注意保留相關(guān)的證據(jù)。