最先把地產(chǎn)玩壞了的日本，還是有一些東西值得借鑒的。

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1991年是日本房企度過的最魔幻的一年。

那一年是日本房?jī)r(jià)泡沫的頂峰。從這時(shí)往回?cái)?shù)，過去的36年時(shí)間里，日本六大城市住宅地價(jià)上漲了 211 倍，其中僅有一年出現(xiàn)下跌。

房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，成為日本人共同的信仰。

為了避免地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，日本政府采取行政措施和緊縮貨幣雙管齊下，試圖控制地產(chǎn)泡沫。

令所有人意想不到的是，控制下的泡沫瞬間被爆破，這場(chǎng)持續(xù)了36年的地產(chǎn)狂熱，崩潰起來卻只用了3個(gè)月。

同樣是在1991年，全日本最大城市東京，3個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)暴跌65%，拉開了全日本地產(chǎn)崩盤的序幕。上半年沉浸在房產(chǎn)增值喜悅中的富翁，在下半年成了斷供斷貸的負(fù)翁。

從瘋狂買房，到瘋了才會(huì)去買房，這種觀念上的巨大轉(zhuǎn)變將房產(chǎn)市場(chǎng)帶入最寒冷的黑暗之中，更悲催的是房企在泡沫時(shí)期堆積的大量項(xiàng)目不斷上市，供需失衡的嚴(yán)重不斷加劇，房企手上的資產(chǎn)價(jià)值不斷雪崩，還債壓力飆升。

此外，雪上加霜，1992年日本施行的新的地價(jià)稅，再次對(duì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表帶來了毀滅性的打擊。兩年時(shí)間，日本2323家房企集中破產(chǎn)，平均每天能倒閉3家。

行業(yè)崩盤，一時(shí)間泥沙俱下。

當(dāng)時(shí)的日本只有兩種房企，一種是已經(jīng)破產(chǎn)的，還有一種是正在破產(chǎn)的。

日本的房企面臨的黑夜超乎想象的持久，如下圖所示房?jī)r(jià)的下滑持續(xù)了二十年。地產(chǎn)泡沫的出清帶來經(jīng)濟(jì)增速的下滑，疊加老齡化社會(huì)的到來，多重重壓下，日本的房企也掙扎了足足二十年。

觀察上圖可以看到，日本土地價(jià)格指數(shù)在1991年前后是明顯的分水嶺，此后便一蹶不振。即便根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的日本土地價(jià)格還是處于了上世紀(jì)70年代的水平。

在長(zhǎng)達(dá)二十年的行業(yè)蕭條下，整個(gè)行業(yè)也在不斷洗牌，大多數(shù)中小房企已經(jīng)退出日本的房地產(chǎn)舞臺(tái)。

從地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，目前的日本TOP20大房企集中了56.1%的市場(chǎng)份額。不過從20世紀(jì)70年代至今約五十年，日本房企TOP20名單早已物是人非。

拿1973年和2014年來說，日本TOP20房企名單上，只有三井、三菱、住友三家成功穿越了五十年，仍然占據(jù)20強(qiáng)一席之地。其余TOP20的老伙計(jì)們倒下的倒下，轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行。

地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期長(zhǎng)度和深度令人生畏，如何逆周期的在行業(yè)的廢墟中生存與發(fā)展？

經(jīng)歷繁榮與衰退，從1991年崩盤到進(jìn)入漫長(zhǎng)的調(diào)整復(fù)蘇期，這些穿越二十年地產(chǎn)周期的日本房企最有發(fā)言權(quán)。

那么，他們是如何穿越的呢？

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