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大家好！這兩天大家都在討論房貸利率是否轉(zhuǎn)換的話題，不少親朋好友也向我詢(xún)問(wèn)。我仔細(xì)思考了一番： 如果要在固定利率和LPR之間做選擇，那么兩個(gè)選項(xiàng)是什么，我們首先要搞清楚。 所謂“固定利率模式”，就是目前的貸款利率是多少，以后就一直是多少了。 具體來(lái)說(shuō)，目前5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.90%。如果之前買(mǎi)房貸款時(shí)的利率打了9折，那么實(shí)際貸款利率為4.41%（即4.90%×0.9），那之后一直按照4.41%這個(gè)利率來(lái)進(jìn)行按揭還款，直至貸款到期。 再看“LPR加點(diǎn)模式”，這個(gè)模式的貸款利率是“LPR+加點(diǎn)數(shù)值”。 LPR是“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”的英文縮寫(xiě)，詞如其名，這是一個(gè)市場(chǎng)報(bào)價(jià)商量出來(lái)的利率，并不是一直不變的。LPR是由市場(chǎng)上主要的幾家商業(yè)銀行在每個(gè)月的20號(hào)進(jìn)行報(bào)價(jià)后所得出的平均值，是一個(gè)浮動(dòng)利率，會(huì)經(jīng)常改變。最新的LPR利率是在2月20日產(chǎn)生的，為4.80%。之后還會(huì)不斷更新變化。 那么加點(diǎn)數(shù)值又是怎么決定的呢？目前，這個(gè)數(shù)值是按照在當(dāng)期利率不變的原則確定的。就是現(xiàn)在的房貸利率扣除最新的LPR得出。 如果同樣用上面的例子，假設(shè)目前的實(shí)際承受的貸款利率是打了9折的4.41%，如果選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)模式，最新的LPR利率是4.80%，則加點(diǎn)數(shù)值為-0.39%（4.41%-4.80%）。這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值是不會(huì)變化的。 所以乍看上去，兩種模式目前的貸款利率目前是一樣的，但是隨著LPR的變化，“LPR加點(diǎn)模式”下的貸款利率是會(huì)相應(yīng)變化的。雖然LPR每個(gè)月都可能變化，但是我們?cè)阢y行所簽的重定價(jià)周期往往比一個(gè)月要長(zhǎng)，所以我們每個(gè)月所付的貸款利息并不會(huì)很頻繁的改變，只有在重定價(jià)的月份才可能發(fā)生變化，然后再按照這個(gè)新的數(shù)字持續(xù)一個(gè)周期，以此類(lèi)推。兩個(gè)選項(xiàng)的根本差別在于貸款利率是否變化。 那么到底是選擇固定利率模式好，還是LPR加點(diǎn)模式好呢？ 這主要還是取決于對(duì)于之后利率水平走勢(shì)的判斷。如果預(yù)判利率水平會(huì)上升，那么固定模式會(huì)比較合算；如果預(yù)判利率水平會(huì)下降，那么LPR加點(diǎn)模式會(huì)比較合算。我們認(rèn)為從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于資產(chǎn)回報(bào)率的下降，會(huì)導(dǎo)致利率水平進(jìn)一步下降，這樣的話，選擇LPR加點(diǎn)模式比較好。當(dāng)然利率水平是一個(gè)波動(dòng)值，也不排除上升可能。特別是如果之前拿到的貸款利率打過(guò)折扣后特別低，或者剩余還款時(shí)間所剩不多等情況，那也沒(méi)有必要轉(zhuǎn)換成LPR模式了。所以大家要根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)選擇。 最后說(shuō)點(diǎn)大家最關(guān)心的，如果選擇LPR加點(diǎn)模式，利率不斷變化，每個(gè)月的還貸差別是什么樣的呢？ 我們來(lái)舉個(gè)簡(jiǎn)化的例子測(cè)算： 如果100萬(wàn)貸款額，貸款期限為30年，按照等額本息還款方式，我們可以分別計(jì)算出如下月供額（詳見(jiàn)圖片）： 我們可以粗略的得出每100萬(wàn)金額浮動(dòng)0.10%（10bp），月供相差在60元左右。 因此，如果貸款額為200萬(wàn)元，后期LPR下降幅度為0.30%（30BP），則月供減少約為360元(60×2×3)。這個(gè)方法可以幫助大家較為快速的計(jì)算出兩者所帶來(lái)的月供差額。 風(fēng)險(xiǎn)提示：上述觀點(diǎn)僅代表基金經(jīng)理個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成選擇建議，請(qǐng)投資者根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎選擇。  |
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