1.成都養(yǎng)老市場供應(yīng)現(xiàn)狀

從產(chǎn)品線供應(yīng)格局來看，目前成都市場上主要供應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品主要有健康長者社區(qū)、照護(hù)機(jī)構(gòu)兩大類。目前主流供應(yīng)的產(chǎn)品為照護(hù)機(jī)構(gòu)，也是品牌型企業(yè)集中布局的細(xì)分市場領(lǐng)域。而健康長者社區(qū)目前供應(yīng)并不多，基本處于起步發(fā)展階段，目前僅個盤供應(yīng)。

1.  成都照護(hù)機(jī)構(gòu)

照護(hù)機(jī)構(gòu)主要分布于成都的主城區(qū)范圍，如金牛區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)等區(qū)域。在營照護(hù)機(jī)構(gòu)項目產(chǎn)品梯隊豐富，低端型的主要為社會福利院及街道敬老院，中端及高端型的多為外來品牌機(jī)構(gòu)，如遠(yuǎn)洋、萬科、保利、禮愛等，也有部分本土養(yǎng)老運營品牌，如親睦家、優(yōu)護(hù)家等，品牌型企業(yè)的進(jìn)入帶動了中高端照護(hù)機(jī)構(gòu)市場的成熟發(fā)展。整體收費水平也從4000-7000元/月的中端市場，到7000-9000元/月甚至萬元以上的高端市場均有分布。

但目前中高端照護(hù)機(jī)構(gòu)多數(shù)入住率不高，大量的機(jī)構(gòu)年均入住速度僅在50-60床的水平。根據(jù)和睿調(diào)研，入住速度欠佳的原因一是由于中高端機(jī)構(gòu)的定價水平普遍較高，二是由于目前成都照護(hù)機(jī)構(gòu)的客戶以剛需護(hù)理型為主，對醫(yī)療的依賴性較強(qiáng)，但目前醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的項目并不多，內(nèi)部醫(yī)療配套缺失現(xiàn)象較為普遍，難以滿足客戶需求。

2.  成都健康長者社區(qū)

成都健康長者社區(qū)項目主要分布于成都西部近郊區(qū)域，以溫江醫(yī)學(xué)城較為集中。整體以險資供應(yīng)為主，如在運營的泰康蜀園，以及潛在的國壽嘉園、太保家園項目，均為大型持有型養(yǎng)老社區(qū)，體量均在20萬方以上，且入住門檻高，保險客戶的入住門檻達(dá)到了200-400萬。

從客戶結(jié)構(gòu)來看，健康長者社區(qū)產(chǎn)品的客戶來源范圍較廣，主要輻射省內(nèi)客戶，且均為高知高干群體，以醫(yī)生、大學(xué)教授等科教文衛(wèi)體系的退休人員為主。未來待潛在項目運營后，成都的高端健康長者社區(qū)將集聚發(fā)展，一改目前機(jī)構(gòu)為主的市場格局。

泰康之家蜀園作為成都首個高端CCRC社區(qū)，項目有何特色和亮點？和睿為大家重點講解。

泰康蜀園個案分析

泰康之家蜀園是泰康繼北京燕園、上海申園、廣州粵園之后的第四家開業(yè)運營的養(yǎng)老社區(qū)，是泰康旗下的連鎖型CCRC養(yǎng)老社區(qū)，已于2018年開業(yè)。

1.  項目概況

泰康蜀園位于成都市溫江區(qū)國際醫(yī)學(xué)城內(nèi)，距離成都市區(qū)約半小時車程，周邊醫(yī)療資源豐富，緊鄰華西醫(yī)院溫江院區(qū)。項目整體地上建筑面積約17萬方，規(guī)劃健康長者公寓1100多套，照護(hù)機(jī)構(gòu)500多間房，一級綜合醫(yī)院3300㎡，住院床位20多張，形成完善的可持續(xù)照料產(chǎn)品體系，滿足不同年齡階段和健康狀態(tài)的長者。項目目前一期開放了一幢200套的長者公寓以及照護(hù)機(jī)構(gòu) 207張床位。

從項目功能配置來看，泰康蜀園摒棄了內(nèi)部設(shè)置康復(fù)醫(yī)院的慣例，僅在內(nèi)設(shè)置了一級綜合醫(yī)院。主要原因還是因為蜀園與華西醫(yī)院溫江院區(qū)僅一路之隔，且華西醫(yī)院溫江院區(qū)內(nèi)設(shè)置了康復(fù)醫(yī)學(xué)中心，完全可以實現(xiàn)社區(qū)長者的就醫(yī)需求，也避免醫(yī)療資源的浪費與不必要的競爭。

2.  產(chǎn)品設(shè)計

· 長者公寓

蜀園目前已開放的長者公寓為2號樓，戶型以40㎡的單間和72㎡的一室一廳為雙主力配置，同時也有少量的90㎡1室1廳和123㎡2室1廳。戶型圖如下：

泰康蜀園戶型圖

公寓室內(nèi)精裝配置標(biāo)準(zhǔn)較高，風(fēng)格溫馨舒適，配置家具家電，達(dá)到拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)，在居住功能上均滿足完善的適老化設(shè)計，如：入戶置物架、雙貓眼門、玄關(guān)穿鞋凳、墻角圓角處理、圓角家具、緊急呼叫按鈕、大數(shù)字電話按鍵，斜面鏡、抽拉式水龍頭、助浴凳、安全扶手、直排地漏等。

公寓會所配套

泰康蜀園的建筑設(shè)計由世界知名建筑設(shè)計師貝聿銘的弟子莫平親自操刀，設(shè)計遵循簡約舒適、節(jié)能環(huán)保、人文關(guān)懷的建筑理念，突出高端高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的針對性定位。

社區(qū)會所的設(shè)計最為亮眼，采用川西民居院落式建筑空間組織，建筑風(fēng)格和室內(nèi)裝修設(shè)計均體現(xiàn)了地域文化特色。會所體量奢華，建筑面積達(dá)19000㎡，共有兩層，內(nèi)部功能空間豐富，配置了餐廳、樂泰學(xué)院教室、大講堂、音樂教堂、家庭影院、國學(xué)堂、閱覽室、棋牌室、鋼琴吧、藝術(shù)品展賣區(qū)、桌球室、健身房、游泳館等空間，滿足了長者在生活、娛樂以及文化學(xué)習(xí)等全方位的需求。另外，還設(shè)計了豐富的俱樂部活動、樂泰學(xué)院課程，促進(jìn)長者之間的社交交流，充分實現(xiàn)自我價值。

 照護(hù)機(jī)構(gòu)

3號樓上部為護(hù)理院，共172間房，207張床位，以單人間為主力配置，設(shè)置少量套間，目前只開放其中40間房，已全部住滿。

照護(hù)機(jī)構(gòu)室內(nèi)同樣配置了完善的適老化設(shè)計，配置專業(yè)的護(hù)理床，氧氣設(shè)備帶隱藏式設(shè)計，去機(jī)構(gòu)化病房化的設(shè)計營造了溫馨的居住氛圍。

3.  交易模式

泰康之家長者公寓的交易模式在各地類似，均為保險和非保險即押金兩種模式。照護(hù)機(jī)構(gòu)均為月費模式，在繳納20萬的入門費后（保險200萬以上客戶免繳），蜀園照護(hù)機(jī)構(gòu)主流月費12400-15400元/床。和睿將重點介紹蜀園中長者公寓的交易模式與收費水平。

保險模式

泰康人壽通過養(yǎng)老社區(qū)入住確認(rèn)函的方式將保險產(chǎn)品和養(yǎng)老社區(qū)做了連接。保險產(chǎn)品（大多為養(yǎng)老年金保險，保險費用200萬）向客戶提供退休后的穩(wěn)定可持續(xù)的養(yǎng)老資金，客戶入住養(yǎng)老社區(qū)時可使用養(yǎng)老年金支付服務(wù)費，但年金支付金額與服務(wù)費之間沒有必然的聯(lián)系，如果年金支付金額小于服務(wù)費金額，客戶需補(bǔ)足。養(yǎng)老社區(qū)入住確認(rèn)函則向客戶承諾入住的相關(guān)權(quán)益，如投、被保人可享有保證入住權(quán)，投、被保人的父母可享有優(yōu)先入住權(quán)等四大權(quán)益。

押金模式

押金模式收取入門費（20萬）和樂泰卡，入門費必須購買且金額統(tǒng)一，樂泰卡則根據(jù)各個區(qū)域的消費水平在定價上有所差異。

蜀園樂泰卡額度根據(jù)戶型大小在75-175萬之間，購買樂泰財富卡可享受月服務(wù)費的折扣?？紤]到與一線城市的消費水平差異，蜀園樂泰卡價格門檻相比上海泰康申園有所下調(diào)。另外，與申園不同，蜀園客戶可選擇不購買樂泰卡，則相應(yīng)不享受折扣，類似于月費模式，模式上更為靈活，客群覆蓋面更廣，可涵蓋高儲蓄高收入老人與低儲蓄高收入老人。

泰康蜀園公寓收費明細(xì)

泰康申園收費明細(xì)

小結(jié)

泰康蜀園整體在可持續(xù)照料的產(chǎn)品線、配套服務(wù)體系方面規(guī)劃完善，在建筑及室內(nèi)外的環(huán)境設(shè)計上體現(xiàn)了本地文化特色，同時在交易模式上進(jìn)行看更靈活的設(shè)計，在異地復(fù)制產(chǎn)品的時候因地制宜地進(jìn)行合理的定價設(shè)計，有效擴(kuò)大客群范圍，整體值得學(xué)習(xí)和借鑒。