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為正確審理房屋租賃合同糾紛案件，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)構(gòu)建健全的市場(chǎng)秩序，最高人民法院于2009年6月22日發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）?！督忉尅穼?duì)房屋租賃合同的適用范圍、合同解除的情形、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等作了詳細(xì)規(guī)定。本文旨在介紹房屋租賃合同的相關(guān)理論與規(guī)定，圍繞最高人民法院的裁判案例，歸納提煉房屋租賃合同糾紛案件的裁判規(guī)則。

截止2020年2月，在中國(guó)裁判文書網(wǎng)輸入“房屋租賃合同”（關(guān)鍵詞）檢索出民事裁判文書980720篇，其中由最高人民法院審判的為686篇，由高級(jí)人民法院審判的共計(jì)18767篇。

本文旨在通過歸納介紹房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定與理論，主要圍繞最高人民法院裁判案例，歸納提煉有關(guān)房屋租賃糾紛的司法裁判規(guī)則。

基本理論

1.房屋租賃合同的特征

①房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃房屋不得列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人有取回權(quán)。

②房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實(shí)踐合同。

③房屋租賃合同具有臨時(shí)性，期限最長(zhǎng)不得超過二十年。

2.房屋租賃合同的限制

①“買賣不破租賃”原則對(duì)房屋受讓人的限制。為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

②承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

裁判規(guī)則

實(shí)務(wù)要點(diǎn)一：

承租人不得以房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)方未取得房屋所有權(quán)而拒不繳納租金。

案 件：薛某嵐、西安思源學(xué)院租賃合同糾紛案〔 （2019）最高法民再330號(hào)民事裁定書〕

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；實(shí)際占有

來 源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

最高人民法院認(rèn)為：

案涉房屋建設(shè)未取得土地審批手續(xù)，也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定。但永晟公司作為案涉房屋的建設(shè)方，依建設(shè)對(duì)案涉房屋取得占有，享有管理與控制權(quán)。案涉房屋未被行政機(jī)關(guān)拆除前，仍具有一定的使用價(jià)值。本案薛某嵐請(qǐng)求權(quán)的行使不以其作為合法的所有權(quán)人為前提，二審認(rèn)為騰退房屋以及租金請(qǐng)求權(quán)是以對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)作為前提，適用法律錯(cuò)誤。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)二：

承租人未訂立書面房屋租賃合同但每年度按期交付租金，可依慣例推定下年度租金。

案 件：西藏紅艷超市有限公司、拉薩城關(guān)區(qū)雅魯藏布大酒店有限公司房屋租賃合同糾紛案〔（2019）最高法民申1286號(hào)民事裁定書〕

關(guān)鍵詞：書面合同；慣例；推定

來 源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

最高人民法院認(rèn)為：

陽城公司與西藏紅艷超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱紅艷超市）就案涉房屋后10年的租金雖未簽訂書面的房屋租賃合同，但是已經(jīng)確定了2016年及2017年的租金為505萬元/年，并且紅艷超市已經(jīng)按照慣常的支付方式支付了2016年租金的事實(shí)，具有高度可能性。根據(jù)雙方合同約定，案涉房屋的租金十年內(nèi)系逐步遞增（每3-4年為一個(gè)遞增周期，第十年的租金為468萬元），且租金支付的方式為“先交租金后運(yùn)營(yíng)”。因此，在業(yè)已確定2016年租金為505萬元的情況下，2017年租金保持與上年度租金持平，符合雙方關(guān)于租金約定的慣例。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：

因土地收儲(chǔ)行為使合同目的無法達(dá)成時(shí)，承租人應(yīng)基于租賃合同向出租人主張賠償。

案 件：武漢輕工大學(xué)、湖北艷陽天旺角工貿(mào)發(fā)展有限公司租賃合同糾紛案 〔（2019）最高法民申4935號(hào)審判監(jiān)督民事裁定書〕

關(guān)鍵詞：土地收儲(chǔ)行為

來 源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

最高人民法院認(rèn)為：

湖北艷陽天旺角工貿(mào)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱艷陽天公司）與武漢輕工大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱輕工大學(xué)）先后簽訂了多份房屋租賃合同，并在取得輕工大學(xué)同意的情況下對(duì)承租房屋進(jìn)行了改建、擴(kuò)建、新建及裝飾裝修。其后，艷陽天公司因承租房產(chǎn)被收儲(chǔ)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，起訴要求輕工大學(xué)支付相關(guān)補(bǔ)償利益。本案雖由土地收儲(chǔ)行為引發(fā)，鑒于艷陽天公司并非土地收儲(chǔ)行為的直接相對(duì)人，系基于與輕工大學(xué)之間的租賃合同關(guān)系而主張相應(yīng)的補(bǔ)償，故本案應(yīng)為租賃合同糾紛。一審、二審判決將本案案由定為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛不妥，本院予以糾正。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)四：

員工與企業(yè)訂立房屋租賃合同獲得內(nèi)部福利住房長(zhǎng)期居住權(quán)的，房屋租賃合同無效。

案 件：趙某東、天津鐵廠房屋租賃合同糾紛案〔（2019）最高法民申2830號(hào)民事裁定書〕

關(guān)鍵詞：勞動(dòng)關(guān)系；內(nèi)部福利；租賃合同

來 源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

最高人民法院認(rèn)為：

本案糾紛系因趙某東從天津鐵廠處承租房屋引起。趙某東系天鐵集團(tuán)下屬物流公司職工，天津鐵廠負(fù)責(zé)對(duì)天鐵集團(tuán)職工的民用住房、單身宿舍進(jìn)行統(tǒng)一分配、調(diào)整、管理工作。按照職工級(jí)別、家庭人口、工齡、獲得榮譽(yù)等情況進(jìn)行記分排隊(duì)，按順序組織分配，并經(jīng)職代會(huì)福利委員會(huì)討論、勞資部門簽字通過。基于趙某東與天鐵集團(tuán)之間的勞動(dòng)關(guān)系，并由天津鐵廠進(jìn)行上述審核過程通過后，雙方簽訂《天鐵集團(tuán)房屋租賃合同》。因此，趙某東承租案涉房屋實(shí)際上是天津鐵廠給予天鐵集團(tuán)員工的內(nèi)部福利，并非平等主體之間締結(jié)的房屋租賃關(guān)系。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)五：

出租人因前承租人違約解除房屋租賃合同后再次出租的租金減少損失不得要求前承租人承擔(dān)。

案 件：湖北春風(fēng)投資發(fā)展有限公司、華潤(rùn)蘇果超市（湖北）有限公司房屋租賃合同糾紛案〔（2018）最高法民申3783號(hào)民事裁定書〕

關(guān)鍵詞：違約；解除合同；租金損失

來 源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

最高人民法院認(rèn)為：

本案中,因春華潤(rùn)蘇果超市（湖北）有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北蘇果公司）違約，導(dǎo)致湖北春風(fēng)投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱春風(fēng)公司）在合同解除后，無法獲得合同正常履行后可以獲得的相應(yīng)租金收益。原審在認(rèn)定租金損失時(shí)，考慮到春風(fēng)公司與案外人欣和歐發(fā)公司所簽《房屋租賃合同》系雙方自主商業(yè)行為，該合同并不能約束湖北蘇果公司，春風(fēng)公司自當(dāng)不能以此要求湖北蘇果公司承擔(dān)自2016年6月1日簽訂該合同之日起因租金減少等造成的損失。駁回湖北春風(fēng)投資發(fā)展有限公司的再審申請(qǐng)。

· 小結(jié) ·

房屋租賃合同糾紛是生活中常見的合同糾紛，雖然最高法已出臺(tái)相關(guān)的司法解釋，但房屋租賃關(guān)系往往和其他法律關(guān)系交織在一起，呈現(xiàn)的法律狀態(tài)也不盡相同。比如，當(dāng)新建房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，承租人不得以房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)方未取得房屋所有權(quán)而拒不繳納租金。當(dāng)承租人因土地收儲(chǔ)行為無法達(dá)成合同目的時(shí)，承租人應(yīng)基于與出租人之間的租賃合同關(guān)系主張賠償。此外，員工與企業(yè)訂立房屋租賃合同獲得內(nèi)部福利住房長(zhǎng)期居住權(quán)的，房屋租賃合同無效。