導(dǎo)讀:為了推進(jìn)城市化進(jìn)程，各地的房屋征收拆遷工作都在緊張的進(jìn)行，于是產(chǎn)生了很多拆遷戶(hù)。很多人對(duì)拆遷戶(hù)的印象是“一夜暴富”。但是在征收實(shí)踐中，房屋拆遷有不同的類(lèi)型，其中一類(lèi)是政府為了改善居民生活，推進(jìn)城市發(fā)展所主導(dǎo)進(jìn)行的征收項(xiàng)目；還有一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商為了盈利進(jìn)行的商業(yè)拆遷，譬如一些地方的城中村改造或者騰退項(xiàng)目。很多被征收人疑惑，征收房屋和商業(yè)拆遷之間究竟有什么區(qū)別呢？在明律師為大家整理了四點(diǎn)不同。

一、拆遷實(shí)施的主體不同

征收拆遷：是由地方政府主導(dǎo)，而且必須是市、縣級(jí)人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府、村委會(huì)等主體均無(wú)權(quán)發(fā)起征收項(xiàng)目，其所作出的名為“征收”的各種決定也是違法的。

商業(yè)拆遷：主體是非政府的民事主體，也就是人們常說(shuō)的開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)、村委會(huì)等。這種拆遷可能以“城中村改造”“騰退”“城市更新”等各種名義開(kāi)展。

二、拆遷的目的和性質(zhì)不同

征收拆遷的目的是有明確法規(guī)表述的?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條列》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

所以，征收拆遷的出發(fā)點(diǎn)是公共利益的需要，由市、縣級(jí)人民政府依照法定程序以行政手段將被征收人的房屋進(jìn)行有償收回，屬于非營(yíng)利性行為。

若被征收人對(duì)涉案項(xiàng)目是否符合公共利益的需要存有質(zhì)疑，可通過(guò)起訴房屋征收決定對(duì)其“公益性”進(jìn)行審查。

商業(yè)拆遷的目的：與征收拆遷存在較大不同，商業(yè)拆遷中多以開(kāi)發(fā)商等民事主體的盈利為出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)然，這種盈利與實(shí)現(xiàn)一部分公共利益需要并不排斥，但這類(lèi)項(xiàng)目必須保障市場(chǎng)主體有錢(qián)賺，否則沒(méi)有人會(huì)去花錢(qián)主導(dǎo)這類(lèi)拆遷。

三、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)原則不同

征收拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則是保障被征收人原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

要按照市場(chǎng)價(jià)格給予被拆遷人足額補(bǔ)償，但因?yàn)槭钦鲗?dǎo)的征收項(xiàng)目，且其將房屋拆除、土地騰出后未必會(huì)產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，故征收項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有逐漸收緊的態(tài)勢(shì)。

過(guò)去講1:1.5，現(xiàn)在能到1:1.3的項(xiàng)目已經(jīng)不多了。

而且征收方與被征收人簽訂的行政合同，雖然也遵循平等、自愿的原則，但其同時(shí)會(huì)涉及行政管理職能的行使。故此，過(guò)分偏高的補(bǔ)償數(shù)額約定被認(rèn)為有悖于公共利益，即使簽訂了也很可能被法院判決確認(rèn)無(wú)效或予以部分撤銷(xiāo)。

商業(yè)拆遷的補(bǔ)償原則上沒(méi)有法定標(biāo)準(zhǔn)，譬如廣東省的城中村改造項(xiàng)目，都是開(kāi)發(fā)商與村集體和村民反復(fù)協(xié)商談判，談得成就拆談不成就繼續(xù)談。一些傳說(shuō)中很高的補(bǔ)償也大多是商業(yè)拆遷拆出來(lái)的。

四、被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)方式不同

征收中的補(bǔ)償安置等一系列的工作屬于行政行為，被征收人所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議也屬于行政合同。如果發(fā)生履行糾紛或者被征收人對(duì)補(bǔ)償安置不滿(mǎn)，法定的救濟(jì)途徑就是申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定這兩大由市、縣級(jí)政府直接作出的“決定”都是可復(fù)議可訴訟的，已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議出現(xiàn)履約糾紛，被征收人是有權(quán)起訴的。

商業(yè)拆遷中開(kāi)發(fā)商與房屋所有權(quán)人簽訂的是民商事合同，所以在商業(yè)拆遷中引發(fā)的糾紛，可以通過(guò)申請(qǐng)仲裁或者向法院提起民事訴訟等手段來(lái)進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。

需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，以往一些觀點(diǎn)認(rèn)為諸如城中村改造之類(lèi)的商業(yè)拆遷是不具有強(qiáng)制性的。但從目前的趨勢(shì)上看這一認(rèn)知似乎有調(diào)整的必要。

廣東省于2019年最新出臺(tái)的城中村改造新規(guī)就指出，一定比例的城中村村民簽約同意搬遷后，政府將會(huì)針對(duì)剩下的拒絕簽約搬遷的村民下達(dá)行政裁決，并申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

也就是說(shuō)，在2020年，征收拆遷一定具有強(qiáng)制性這點(diǎn)不會(huì)變，而有商業(yè)因素介入的拆遷也不一定會(huì)無(wú)限期的談判、拖延下去了。這點(diǎn)頗值得廣大被拆遷人關(guān)注并加以應(yīng)對(duì)。

在明律師最后要提示大家的是，基于上述的4個(gè)區(qū)別，可以簡(jiǎn)單的了解到，無(wú)論是政府拆遷還是商業(yè)拆遷，都是有利有弊。雖然政府征收補(bǔ)償控制嚴(yán)格，但是按照法律規(guī)定不會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格；商業(yè)拆遷雖然可以自己爭(zhēng)取較高的補(bǔ)償，但是多少還是自己決定的，即使最后的簽約價(jià)格低于市場(chǎng)，因?yàn)槭怯行Ш贤?，所以基本是不能反悔的。遇到房屋拆遷，重要的是作為被拆遷人要在房屋拆遷中獲得公平合理的補(bǔ)償，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)拆遷律師予以專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)。（王苗/文）