全周期涉及稅種

房地產從拿地到開發(fā)銷售，各環(huán)節(jié)均涉及各個稅種的測算。

除了收并購及舊改，拿地環(huán)節(jié)主要以招拍掛為主，主要涉及契稅及印花稅，而一級開發(fā)則涉及增值稅、土增稅、所得稅等等。開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的三大稅費耳熟能詳，不作贅述。

自持環(huán)節(jié)，自持商業(yè)是比較早的，而近年來，部分熱點城市的招拍掛陸續(xù)出現(xiàn)“競自持住房”等條件，相關稅費也有必要了解一下。主要包括：房產稅、土地使用稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等。

增值稅及附加

增值稅：對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務以及提供應稅服務的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額進行征。

城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%

教育費附加稅/地方教育發(fā)展費：以增值稅為計稅基礎，稅率分別為3%、2%

一般計稅法

目前的開發(fā)項目主要按一般納稅人計稅，計算步驟如下：

增值稅額=銷項稅-進項稅=銷售額x9%-進項稅

其中：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期扣除土地款）÷（1+9%）

當期允許扣除地價款=當期銷售面積÷總銷售面積 x 土地款

簡易計稅法

簡易計稅方式按照5%征收率計算，已取得的全部價款及價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，應納稅款=銷售額x5%

=全部價款和價外費用÷（1+5%）x5%

PS：價外費用，是指價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金(延期付款利息)、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

案例：某項目11月銷售額2億元（含稅價格），可計入當期土地成本0.5億元，可抵扣的進項稅為0.05億元，增值稅計算如下：

土地增值稅

土增稅在地產開發(fā)中涉及3個環(huán)節(jié)：

① 土地交易環(huán)節(jié)：指土地本身的溢價產生的增值稅，納稅方為土地轉讓方（地主）

② 預售環(huán)節(jié)：根據銷售收入按一定比例預征，預征率各地各產品類型各不相同，比如廣東的普通住宅2%，別墅4%，其他類型為3%。

③ 清算環(huán)節(jié)：按銷售收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超額累進稅率進行征收，并參照預售階段預征的土地增值稅多退少補

PS：一般不會上交給國家的錢退不回來，所以基本多不退少得補

土地增值稅的計算步驟：

① 法定扣除項目金額

② 增值額=不含稅收入-不含稅扣除項目金額

③ 增值率=增值額/扣除項目金額 ---- 確定稅率

④ 應繳土增稅=增值額x適用稅率 – 扣除項目金額x速算扣除率

PS：以上收入及扣除項目需核算為不含稅價格

扣除項目金額：

① 土地成本：土地出讓金+拆遷補償費等

② 建安成本：紅線外市政配套建安不可抵扣

③ 開發(fā)費用：利息支出+其他開發(fā)費用，按（土地成本+建安成本）*10%

④ 其他加計扣除項目：（土地成本+建安成本）*20%

⑤ 增值稅及附加稅

PS：利息支出能按轉讓房地產項目提供金融機構證明的，允許據實扣除；若無法提供，則按土地成本及建安成本之和的5%予以扣除。

其他開發(fā)費用按（土地成本+建安成本）*10%予以扣除。

需要注意的：

① 以下情形不可抵扣：

A.未按規(guī)定取得發(fā)票，如過期、假票、廢票等；B.未按規(guī)定開具發(fā)票，如收據、白條不可抵扣；C.票與加蓋的發(fā)票專用章不符；D.票據抬頭非項目公司名稱；E.紅線外市政配套。

② 政府額外或我方根據項目開發(fā)需要做的紅線外道路、景觀綠地、公園等市政配套，如何將公建配套作為稅前列支的成本：

可以協(xié)商政府在掛牌文件或《出讓須知》中明確由競得者負責建設，但不得出現(xiàn)無償字眼，且需要體現(xiàn)配套與項目相關。例如：為保證小區(qū)居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區(qū)的鏈接（道路、橋梁）等，競得者需投資建設。

企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅為不含稅收入總額減去準予扣除項目金額后，得出應納稅額所得額再乘上所得稅稅率，一般是按月/季度繳納。

應納稅所得額=收入總額/（1+9%）-準予扣除項目金額

企業(yè)所得稅=當期應納稅所得額 * 25%

房產稅

是以房屋為征稅對象，按房產的計稅余值或租金收入向房屋權利人征收的財產稅。

自用自營、空置階段（不發(fā)生租金收入）按從價計征；出租階段主要按從租計征，具體根據各地要求。公式如下：

從價計征的年應納房產稅=

應稅房產原值×[1-（10%~30%）]×1.2％

即按房屋原值一次扣減10%~30%后的余值按稅率1.2%計征

從租計征的年應納房產稅=租金收入×12％

關于房屋原值的認定：

1. 資產收購原值：資產收購價格+原始建安+新投入建安

2. 股權收購原值：原始土地款+其它可入賬成本+或有拆遷補償款+新投入建安

土地使用稅

根據實際使用土地的面積，按各地規(guī)定稅額交納，適用稅額各城市有所區(qū)分。

計算公式為：

土地實際使用面積x適用單位稅額

自持物業(yè)應稅

自持環(huán)節(jié)，自持商業(yè)是比較早的，而近年來，部分熱點城市的招拍掛陸續(xù)出現(xiàn)“競自持住房”等條件，相關稅費也有必要了解一下。

主要包括：房產稅、土地使用稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等。

自持物業(yè)不同經營類型的稅費如下（以商業(yè)為例）：

來源：投拓參考