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近日 某小區(qū)物業(yè)公司因不作為 遭業(yè)委會“炒魷魚” 為此，二者對簿公堂 究竟誰會贏得這場官司呢？ ↓↓↓ 2017年12月，某開發(fā)商與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務合同》，約定該物業(yè)公司管理小區(qū)的期限是從2018年1月1日至2018年12月31日。但該物業(yè)公司入住小區(qū)后，業(yè)主們便抱怨物業(yè)公司不作為，致使小區(qū)居住環(huán)境惡化。于是在2018年9月，小區(qū)業(yè)主委員會組織全體業(yè)主進行投票，占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主都同意提前解除與物業(yè)公司的服務合同。不過，物業(yè)公司認為業(yè)委會單方面通知提前解除合同，沒有法律依據(jù)。于是，物業(yè)公司起訴業(yè)委會。 雙方唇槍舌劍 乍一看都有道理 但真相只有一個↓
合同還沒到期，你不能解雇我！ 沒錯 合同是沒到期 但法律不是你不作為的擋箭牌??！ 我們知道前期物業(yè)公司一般都是開發(fā)商聘請的，開發(fā)商當初選聘物業(yè)公司的行為是要履行法定義務，否則政府主管部門將會對開發(fā)商做出處罰。 在開發(fā)商售出房產(chǎn)后，業(yè)主就變成了小區(qū)真正的主人。即便開發(fā)商在小區(qū)內還有房產(chǎn)，但開發(fā)商也只能作為小區(qū)業(yè)主的一份子存在，必須遵守業(yè)主大會作出的決定。選聘合適的物業(yè)服務公司是業(yè)委會的職責之一，是業(yè)主共同決定的事項，是由物權所決定的。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 由此可見，物業(yè)的理由并不能有效為自己開脫。業(yè)主委員也不用擔心因提前換掉物業(yè)公司而變成違約方的事情，因為法律已經(jīng)賦予業(yè)主們提前終止前期物業(yè)合同的權力。故，法院判決原物業(yè)公司敗訴。 那么 是不是業(yè)委會隨便開一個會 就能換掉物業(yè)公司呢？ 并不是！ 換物業(yè)不是過家家 必須要經(jīng)過一系列合法的程序才行 根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條：業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。 不滿物業(yè)公司不作為 業(yè)主可做三件事 建議收藏↓ 一、籌建業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會 1、發(fā)起籌備：在小區(qū)所有業(yè)主里面征集到5%以上的業(yè)主簽名，支持成立業(yè)主大會。需要注意的是，簽名通過的人數(shù)以及這些業(yè)主擁有的建筑面積都應超過小區(qū)面積的5%。2、向所在街道辦事處申請協(xié)助：根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》，街道辦事處有責任協(xié)助籌備業(yè)委會。3、組建業(yè)主大會籌備組：需要4至10名業(yè)主代表和一位開發(fā)商代表，籌備組長由辦事處指定。4、籌備工作：起草《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》，征集業(yè)主委員會候選人，準備業(yè)主大會會議方案。5、組織投票：應征集至少65%以上的表決票，才能確?；I備成功。6、公示及備案：只要文件齊全，當時即可完成備案。 二、由業(yè)主委員會提出解除現(xiàn)有物業(yè)合同的決定 如果業(yè)主需要更換物業(yè)公司，應召開業(yè)主大會，由業(yè)主集體商定或書面表決來決定。解聘或競聘物業(yè)公司需經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主的同意。 三、選聘新的物業(yè)公司 新的物業(yè)公司中標后，業(yè)委會應將新的合同內容、范圍、標準以及價格向全體業(yè)主公示。需要注意的是，物業(yè)公司的更換一定要有法律的支撐以及街道辦事處的協(xié)助。 各位業(yè)主們，看了這篇文章，你知道如何合理合法地換掉不作為的物業(yè)了嗎？ |
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