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雙十一“剁手”最狠的人：加價358輪，豪擲1555萬拍下20年樓齡的豪宅

 jiezhukuaile 2019-11-14

◎樓市黃大大團隊（ID：HouseLeader）

剛剛過去的雙11，有人為了5塊錢的優(yōu)惠拼了老命，但有人分分鐘優(yōu)惠上萬，豪氣買房。
法拍房，一個很多人感到陌生的名詞，在這個雙11悄然刷屏。
有人花23萬一平的天價拍到心儀的學位房，有人競拍358次鏖戰(zhàn)終于競得千萬豪宅，還有人豪擲數(shù)千萬“剁手”買房……
法拍房，真的香？

阿里、京東、蘇寧等電商巨頭紛紛加入賣房大軍，搞起了降價優(yōu)惠、百萬補貼等活動。
阿里拍賣“1元拍學區(qū)房”的活動炒得沸沸揚揚，京東更是悄悄上架了5折房源；蘇寧聯(lián)手恒大推出1111套特價房。
OMG，這簡直比李佳琪還魔鬼。
昨天，阿里拍賣網(wǎng)的其中一處房產(chǎn)——坐落在北京胡同深處的一套 “老破小”學區(qū)房，賣到了23萬一平米的天價。
最終，這套還不到6平米的房子，以總價127.55萬元成交，遠高于65.76萬元的評估價。
無獨有偶，1000多公里外的深圳，龍崗區(qū)布吉某20年樓齡的老式別墅拍出了3倍多的價格。
深圳蓮花別墅，圖源阿里拍賣網(wǎng)
深圳的樓市本就特立獨行，該別墅起拍價和評估價一致，均是439.9萬。當天有17人參與競拍，經(jīng)過358次加價，最終以1555萬成交，“戰(zhàn)況”可謂是異常激烈！
實際上，這兩處拍賣的網(wǎng)紅房源均是法拍房。


我們所說的房產(chǎn)線上拍賣，更多的是法拍房，房子被法院強制查封后，拿去執(zhí)行拍賣變現(xiàn)。近幾年，法拍房這類特殊、小眾的標的物屢次進入公眾視野。
在“限購令”節(jié)制和市場高房價的大背景下，法拍房似乎成為一種撿漏和落戶的捷徑。
法拍房之所以“火”， 主要出于兩個核心優(yōu)勢。一是便宜，二是不限購。這兩點直切購房者的“痛點”和“要害”。
有多便宜？一般情況下，銀行批房貸會給出一個稍低于市價的「評估價」。第一次拍，市價基礎上打7折，經(jīng)過多次流拍，法拍房的起拍價最低可達市價的5折。
這樣的渠道有不少淘到真豪宅的案例。例如杭州某豪宅，4月以5600萬元的起拍價掛出，結果流拍。5月份再次掛出，起拍價直降600萬，最終經(jīng)過1輪報價，以起拍價5000萬元成交。
“不限購”也是這類法拍房的利好之一。只要后續(xù)能逐漸滿足購房條件，可以慢慢辦理過戶。倘若真的撿到漏，還能滿足落戶、學位等訴求。
而市面上的法拍房，主要有商業(yè)貸款、民間借貸、司法沒收、無主財產(chǎn)等四種來源。
一般而言，抵押給銀行的房子是最好的一類法拍房，因為金融機構在放貸之前都會有嚴格的審核流程，能保證房產(chǎn)手續(xù)的真實性。過戶、債務風險都很小。
而民間借貸、司法沒收產(chǎn)生的法拍房往往問題較多，不規(guī)范不透明，民間借貸可能涉及多頭借貸，司法沒收可能涉及兇宅。
因此，買法拍房其實很容易踩雷，不可心大。

前陣子發(fā)生過一個真實案例。家住武漢的劉女士，看上一套法拍房，在繳納30萬競拍保證金，并成功拍下后，單方面毀約。20萬保證金無法退回，究其原因，居然是落戶存在問題，并未與原房主協(xié)商一致，從而白白造成巨大損失。
那么，那么法拍房究竟能不能買、如何買，究竟有哪些需要注意的坑呢？
第一，拍賣房是否已搬離或是有租約。
但凡你細心，基本上都能在拍賣公告上面發(fā)現(xiàn)這樣的一行字：法院不負責清退現(xiàn)場，按現(xiàn)狀拍賣。
因為這類房子一般都是企業(yè)或者個人破產(chǎn)后被法院查封拍賣的，很難保證拍賣后前屋主已經(jīng)離開。
倘若一不小心遇上那些“老賴”，一開始還會面臨有房不能賣的窘迫局面。
更尷尬的是，如果這套房子被長期租出去了，你也沒轍?，F(xiàn)行法律規(guī)定，租賃大于買賣，如果這套房子之前被簽了長期租賃合約（10-20年）的話，你得等租約結束，才能收回這套房子的使用權；
第二，是否存在大量的稅費。
因為性質(zhì)特殊，所以通常情況下，法拍房轉讓和受讓的稅費，都是由買家一人承擔。
由于缺少之前業(yè)主的購房發(fā)票，繳納的稅款往往都比較多，如果你接手的房子是“國有劃撥”而不是“國有轉讓”，還需繳納一筆不菲的土地補償款。
打個比方，一套現(xiàn)價500萬的房屋，原先是由公司持有，屬于國有劃撥，登記總價為50萬；拍賣后成交總價為300萬，與等級價差額太大，則需按照差額的60%來收取土地增值稅，即為270萬。
這樣折騰來折騰去，算下來還不如用市價買周邊正常出售的房子。
第三，戶口是否可遷入。
有一種糟心的情況是，就算是到手的法拍房，能不能過戶另說。
因為原則上拍賣是為了償還債務，戶口并不在法院受理范圍內(nèi)。如果落戶意愿強烈，一定要事前溝通了解清楚。學區(qū)房同理。

拿四個一線城市的數(shù)據(jù)來說，截至11日24點，阿里拍賣上今日已結束拍賣的39個房源，有25個成交。
其中，北京、上海推出的法拍房只有個位數(shù)字。而深圳當天推出14套法拍房全部成交，其中9套房的價格遠低于市場價；廣州法拍房市場就沒這么走俏，當天推出18套法拍房，11套流拍。
整體上來看，相比天貓雙十一的火爆，買房的熱情依舊過于冷清。
線上房產(chǎn)拍賣的市場似乎還未成熟，購房者對于法拍房的顧慮依舊不小。那么，法拍房究竟值得買嗎？
法拍房有點像特殊版的二手房，但相比二手房，法拍房的市場價往往更低，房屋位置相對較好，交易周期短，大部分不限購，還能按成交價申請額度更高的貸款，如此一來，買房者拿來二次轉賣有較大的出讓優(yōu)勢。
因此，即便處處有坑，那些經(jīng)過“大浪淘沙”后的法拍房，依然值得上車，依舊存在淘到筍盤的可能。
需要注意的是，拍賣前要有幾點原則。
房產(chǎn)交易中最重要的環(huán)節(jié)是實地去看，買法拍房至少需要花費普通買房三四倍的工夫，因為后顧之憂實在太多，需要一一排除。
目前，法拍房情況透明度已經(jīng)很高了。在法院處置之前，會公式權屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權債務關系、占用使用情況、位置結構、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵抗性等內(nèi)容，這些結合線下看房仔細比對。
理念上，要優(yōu)先選擇那些因商業(yè)貸款抵押的法拍房，后期扯皮少很多；那些未清場的法拍房，堅決不碰；不太走俏的法拍房，先觀望，盡量在“三拍”時再出手；如果是投資，不要被價格蒙蔽雙眼，起拍價哪怕只要1塊錢都只是噱頭，做好地段分析更重要。
是否值得買，往往也要結合個人的實際需求。就像北京那套不足6平米的房子賣到120多萬，顯然不是考慮自主，沖的就是戶口和學位價值。這個時候，就得明確戶口和法拍房是否都能雙雙到手。
在拍賣時，也要預設好自己的心理價格，只是通過電腦和手機點擊，很容易因為抬杠、較勁把價格拉上去，如果超出市場上同品質(zhì)房屋價格，就太得不償失了。
畢竟，“法拍房”坑多且深，沒人想折騰老半天，最后只買了個房產(chǎn)證回來。

本文作者：齊以和

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