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“一點一滴”的全方位節(jié)能管理 中國建筑科學研究院建筑環(huán)境與節(jié)能研究院副院長路賓先生在當天的演講中說“綠色建筑最需要重視的就是這最后10%的運營管理工作，沒有后期的運營管理，設計再好的建筑也不能完成節(jié)能和綠色的使命……”。從長期的基層管理實踐看，我認為“這10%的運營管理實際上能起到90%的作用， 綠色建筑最值得研究和進一步提升的也是后期運營管理……” 。 在第十二屆國際綠色建筑與節(jié)能大會暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會上，我作為2016年3月31日“綠色建筑運營管理”的演講嘉賓向大家匯報了我們“著眼于大 致力于小 構(gòu)建全方位的節(jié)能管理模式”得到了各位朋友的認可，現(xiàn)將核心內(nèi)容進行整理分享，以期在綠色建筑運營方面對大家有所啟發(fā)。 一、項目概況 海油大廈 大廈位于北京東二環(huán)路朝陽門立交橋西北角； 大廈性質(zhì)為中國海洋石油總公司總部辦公樓； 2013年榮獲綠色建筑二星標識； 項目用地面積13,000㎡； 總建筑面積96,340 ㎡； 綠化率30%； 建筑總高度80m，包括18層塔樓、3層裙樓及3層地下室； 結(jié)構(gòu)形式地上為框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，地下為框架結(jié)構(gòu)。 “總部大廈”作為總公司的政治中心、決策中心及對外交往中心，來訪貴賓、政府官員和訪客對中海油的印象往往來自于海油大廈細小的管理和服務。從某種程度上講，總部大廈的節(jié)能減排工作是中海油節(jié)能減排工作的一個縮影，也是一個展示窗口。 因此我們認為，總部大廈的節(jié)能減排工作責任重大。是一種管理責任，也是一種政治責任。長期以來，我們著眼于大，致力于小，在實際工作中，節(jié)能減排工作從細小著手，做好每一個局部，每一個環(huán)節(jié)，總體節(jié)能減排工作取得了進展。 累計節(jié)約231噸標煤
海油大廈自2006年6月正式投入使用。2007年至2015年綜合能耗累計減少231噸標煤。 電、水、氣消耗量逐年下降
9年減少碳排放量1,693噸,相當于種樹85,353棵
累計節(jié)約費用1954萬元
從2007年到2015年累計節(jié)電12，222,490kwh，折合費用10,755,791.2元。 從2007年到2015年累計節(jié)水107,788m3，折合費用8,784,722元。 能源費用是按照當前費用計算的，電費每度0.88元，水費每噸8.15元。 綠色運營成為標桿
北京市同等規(guī)模商用寫字樓每年每平米用電量約為90～170千瓦時，總部寫字樓約為120～130千瓦時，每年每平米用水量約為0.66～1.03噸。中國海油大廈2011年每平米用電量為97.6千瓦時，平均每平米用水量為0.66噸，低于行業(yè)平均水平，屬于典型的節(jié)能型大廈。
綠色運營獲得認可
2011年9月，獲得物業(yè)管理行業(yè)30周年“行業(yè)突出貢獻獎（節(jié)能減排獎）”。 2011年獲得“北京市2010年生活垃圾分類社會貢獻獎” ，“北京市生活垃圾‘零廢棄’試點單位”稱號。 2011年，《物業(yè)管理與服務圖示標準》正式出版。其中對中海油的節(jié)能模式作為獨立章節(jié)進行闡述。原中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾女士評價道：“中國海油點滴的節(jié)能行動體現(xiàn)著物業(yè)服務企業(yè)強烈的社會責任感和管理的專業(yè)化?！?/p> 2013年1月21日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建筑部正式向朝陽門海油大廈 簽發(fā)了二星級綠色建筑標識證書。自此，朝陽門海油大廈走上了綠色建筑運營行列,同年大廈榮獲2013年度全國綠色建筑創(chuàng)新獎二等獎。2014年11月，大廈順利通過綠色建筑復審。2015年6月，大廈順利通過建委復審并得到綠建補貼資金108.3375萬元。
二、 能耗結(jié)構(gòu)分析 在我國，既有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑?！笆濉逼陂g，建筑能耗占全國總能耗的比例將從現(xiàn)在的27.6%上升到33%以上。從物業(yè)管理運營角度看，建筑能耗費用通常占物業(yè)運營成本的40%，因此，能源管理往往體現(xiàn)其在市場中的服務競爭力。通過對人的行為控制和對設施設備狀況的分析調(diào)整，實施專業(yè)化能源管理，成為體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要特征。 在物業(yè)管理中，能源管理對象包括電力、熱力和天然氣以及水資源等。以中國海油大廈為例，其電力為主要能耗，約占總能源消耗的70％以上，資源消耗主要為水。
2009年中國海油大廈能源結(jié)構(gòu)圖 大廈用電主要由照明、空調(diào)、綜合服務等部分構(gòu)成。
中國海油大廈用電結(jié)構(gòu)圖 其中電力消耗中辦公設備和空調(diào)系統(tǒng)用電分別占到了總電力消耗的43.70%和39.07%。其余，照明系統(tǒng)占7.78%；電梯系統(tǒng)占8.21%；信息中心占0.91%；廚房設備占0.34%。
2009年中國海油大廈電耗分析 水資源消耗中生活用水占45.17%；廚房用水占24.06%；空調(diào)系統(tǒng)占12.30%；中水系統(tǒng)占12.15%，景觀補水占3.08%。
2009年中國海油大廈水耗分析 專業(yè)化的能源管理必須從影響人的節(jié)能行為和優(yōu)化設備設施的效率兩方面入手，構(gòu)建物業(yè)全方位節(jié)能管理，才能從根本上提高節(jié)能減排的效果。 三、全方位節(jié)能管理是什么？ （一）物業(yè)全方位節(jié)能管理的內(nèi)涵 以理念節(jié)能為抓手，通過加強員工和客戶的節(jié)能意識，營造人人參與的節(jié)能氛圍；以管理節(jié)能為手段，培養(yǎng)員工參與節(jié)能管理的習慣和設施設備管理能力，提高節(jié)能力度；以技術(shù)節(jié)能為支撐，通過適當投入技術(shù)改造，提高設施設備節(jié)能效率；以成本控制為管理目標，降低人力、物料的成本消耗，打造物業(yè)管理核心競爭力，形成物業(yè)全方位節(jié)能管理。
全方位節(jié)能管理示意圖 （二）蛛網(wǎng)式微細滲透 全方位的節(jié)能管理，治理于小，致力于小，致力于行動 就是一張蜘蛛網(wǎng)，形成滲透結(jié)構(gòu)。“蛛網(wǎng)式”微細管理的就是，以統(tǒng)一思想認識、規(guī)范執(zhí)行標準、形成行為習慣的模式，循序漸進，像蛛網(wǎng)絲一樣形成一環(huán)一環(huán)的橫向環(huán)形結(jié)構(gòu)；縱向沿著人、財、物、食、住、行六個蛛網(wǎng)扇形分支，從節(jié)省一張紙、少用一度電、節(jié)約一滴水，逐漸形成良好的行為習慣， “蛛網(wǎng)”網(wǎng)狀的結(jié)構(gòu)保障其穩(wěn)定性和捕食能力，可以形象的比喻為一個企業(yè)的質(zhì)量， 一點一滴的努力，能夠換回豐厚的回報。
“蛛網(wǎng)式”微細管理示意圖 四、 從小著手提升節(jié)能理念和意識 1、明確理念：樹立節(jié)能理念，營造人人參與的文化氛圍 思想認識決定了做事的態(tài)度，態(tài)度決定行動，正確的態(tài)度和積極的行動輔以合適的方式方法，是做好任何事情的基本路徑。注重從思想和理念上引導客戶和員工樹立節(jié)能減排理念，將思想認識統(tǒng)一到實現(xiàn)全方位節(jié)能管理的宗旨上。 指導方針：為客戶和員工提供健康舒適、綠色低碳的辦公環(huán)境，打造與中海油相匹配的綠色物業(yè)服務品牌。 節(jié)能減排理念：優(yōu)化設備效率，人人參與節(jié)能。 行為準則：致力于小，致力于細，致力于行動。 將節(jié)能的理念貫徹到員工及客戶的心中。 2、落實責任 公司成立了節(jié)能減排領(lǐng)導小組、執(zhí)行小組，明確機構(gòu)和責任，通過逐級下發(fā)節(jié)能指標等方式落實節(jié)能責任。2011共簽訂節(jié)能減排責任書284份。例如會議服務班組的節(jié)能指標為0.3噸標煤，通過控制會議室和公共走道燈光，實現(xiàn)節(jié)能管理。要求會前20分鐘亮燈，會后立即關(guān)燈；投影播放時關(guān)閉前排燈；根據(jù)室外光線，在滿足會議室要求的前提下，控制照明開啟數(shù)量。 舉辦節(jié)能減排知識競賽等活動，在內(nèi)部網(wǎng)頁上設置節(jié)能專欄，收集員工節(jié)能合理化建議。如：保潔及安保員工在上兩層及下三層樓梯時盡量不乘坐電梯，我們稱之為“上二下三”規(guī)定。電梯每減少運行一次可節(jié)約電能0.05千瓦時。 3、持續(xù)宣傳 節(jié)能減排工作須有客戶的支持才能取得良好效果。公司長期堅持對客戶進行節(jié)能宣傳，贏得了客戶的廣泛認同。 “十一五”和“十二五”期間，參加節(jié)能簽名活動的客戶累計達到9000人次?？偣绢I(lǐng)導多次參加活動，極大地推動了客戶參與的積極性。同時，客戶在活動中提出各種意見和建議，也推動了公司節(jié)能的工作。 公司每年開展節(jié)能減排宣傳周活動和“拯救地球一小時”活動。通過發(fā)放宣傳卡、節(jié)能燈等紀念品向客戶宣傳節(jié)能減排理念。
中國海油大廈節(jié)能2011年減排宣傳周現(xiàn)場
熄燈，為了地球（2007-2016） ――連續(xù)10年參與“拯救地球一小時”活動
印有100件節(jié)能措施的節(jié)能減排宣傳活動宣傳單 總公司機關(guān)的小劉到湛江出差回京，在中國海油大廈大廳的電梯入口處看到一張綠色的宣傳單，順手拿了一張，是宣傳節(jié)能的“節(jié)能資源從我做起，點滴入手風微知著”，上面介紹了很多節(jié)能常識。小劉從電梯里一直看到進辦公室，都忘了和同事們打招呼。晚上回到家，小劉馬上找了一個打可樂瓶裝滿水放在馬桶水箱里——宣傳單上教的節(jié)水妙招。 ———《摘自中國海洋石油報》 在中國海油大廈，客戶參與節(jié)能活動的程度非常高。訪客們走進辦公室時會發(fā)現(xiàn)，當室外光線充足的時候，室內(nèi)的照明是關(guān)閉的；在無人辦公的工位上，電腦通常處于關(guān)閉或睡眠狀態(tài)。 4、營造氛圍 為了提高節(jié)能效果，公司注重營造節(jié)能環(huán)境，從細節(jié)開始，在每一處能夠節(jié)能的地方粘貼了節(jié)能小提示，引導客戶和員工參與。 在飲水機上方放置“請關(guān)閉飲水機電源”，提醒客戶下班時關(guān)閉飲水機。如果按照12小時計算，關(guān)閉1臺飲水機每天可節(jié)電1.3千瓦時。大廈共有295臺飲水機，僅按時關(guān)閉年可節(jié)電14.5千瓦時； 在衛(wèi)生間的三聯(lián)開關(guān)中設立一個節(jié)能開關(guān)，提醒保潔員或服務人員看到后主動關(guān)閉，客戶需要時自行打開。如果關(guān)閉全樓節(jié)能開關(guān)，1小時可節(jié)電約88千瓦時。
飲水機（左）、扶梯（右）節(jié)能提示 從某種程度上說，中國海油大廈節(jié)能成果也體現(xiàn)出客戶和員工節(jié)能意識和社會責任感的不斷提高。 五、 從細著手，提高節(jié)能管理力度 通過規(guī)范員工行為，加強對員工節(jié)能管理和對設施設備運行狀態(tài)分析，向管理要節(jié)能。 1、規(guī)范節(jié)能行為 1）建立節(jié)能標準：水是一滴一滴節(jié)約的 將節(jié)能工作標準化，保證水平最低的員工都能執(zhí)行節(jié)能標準。讓標準圖示化，做好每一個局部，每一個細節(jié)。例如，衛(wèi)生間的面盆出水量以65-70ml/s為宜，小便池沖水一次2.1-2.3L，馬桶沖水一次3.2-3.5L等。共制定可執(zhí)行的節(jié)能標準24條。
《圖示標準》 2）規(guī)范節(jié)能制度： 根據(jù)設施設備運轉(zhuǎn)情況和特點，完善了9項管理制度。
節(jié)能管理制度 如：制定《電開水器使用管理規(guī)定》。規(guī)定電開水器每天運行時間為6:30至22:30，在不影響服務質(zhì)量的前提下，既節(jié)省了電能又利于客戶飲水健康，年可節(jié)電7.8萬千瓦時。 3）堅持節(jié)能管理精細化 堅持精細化管理，讓精細化理念貫穿節(jié)能管理的始終。公司創(chuàng)建了一套“日統(tǒng)計”、“周對比”、“月分析”、“季總結(jié)”和“年報告”的能耗分析管理模式： 日統(tǒng)計：每日統(tǒng)計大廈用水、用電量。在中國海油大廈，每天的能耗數(shù)據(jù)都可以與上一年度進行對比。
中國海油大廈“日統(tǒng)計”用電量 周對比：每周將用水、用電量與往年進行同比，根據(jù)能源消耗走勢制定相應調(diào)整措施； 月分析：每月對能耗使用情況進行分析，針對問題提出整改計劃，制定下月節(jié)能工作計劃；
中國海油大廈2011年3月用電量分析 季總結(jié)：每季總結(jié)節(jié)能減排工作內(nèi)容，記錄新的工作經(jīng)驗與心得； 年報告：每年向客戶發(fā)布節(jié)能減排報告，公開年度節(jié)能工作，得到客戶的支持和認可。
2008年-2010年節(jié)能減排白皮書 2、優(yōu)化設備運行管理 1）優(yōu)化設備運行：電是一度一度節(jié)省的 根據(jù)設施設備狀態(tài)，實施高效的運行措施。截止2011年，提出并實施了12項措施，提高了設備運行效率，達到了節(jié)能減排的目的。
節(jié)能管理措施 例如：夏季根據(jù)室外溫濕度變化制定制冷機組的啟停時間表，如室外溫度25℃時，9：30開機，室外溫度28℃時，7：00開機，與09年同比減少130小時，節(jié)電約6.1萬度。
冷水機組運行時間表 2）優(yōu)化維護保養(yǎng) 如何保證樓宇設備設施的綠色、低碳、節(jié)能運行？預防式維護保養(yǎng)是一條有效路徑。按照設施設備全生命周期原理，提出并實施預防式維護保養(yǎng)的節(jié)能管理思路，提高了設施設備的運行效率，減少能源消耗。 以空調(diào)水泵的維護保養(yǎng)為例：電機生命周期200,000小時、葉輪生命周期200,000小時、軸承運行20,000小時更換等。 專業(yè)化的設施設備運行，為節(jié)能減排工作做出了重要貢獻。
空調(diào)水泵設備部件分析 六、小技術(shù)起到大作用，強化技術(shù)節(jié)能 管理節(jié)能的潛力是有限的，隨著節(jié)能工作的深入開展，節(jié)約能源還需借助于技術(shù)的革新。大廈管理分公司一直注重技術(shù)節(jié)能，2007-2014年累計投資255.6萬元用于海油大廈的節(jié)能改造，有力地促進大廈節(jié)能減排工作。 通過設施設備系統(tǒng)地分析，適當進行技術(shù)節(jié)能改造，為全方位節(jié)能管理的構(gòu)建奠定了基礎(chǔ)。 以大廈空調(diào)系統(tǒng)為例，從冷水機組、空調(diào)水泵、冷卻塔、系統(tǒng)管路等不同的重要耗能設備設施分別進行技術(shù)改造，滲透到每一個單元。
空調(diào)系統(tǒng)設備分解 冷水機組： 為冷水機組安裝BTS球洗裝置，采用一種尺寸比換熱器管徑稍大的軟質(zhì)球體，每隔40分鐘在冷凝管中循環(huán)一次，清除水垢和污垢，使冷凝趨緊溫度控制在0.1-0.4攝氏度范圍之內(nèi)，保持機組高效的換熱效率，年節(jié)電約4.4萬千瓦時； 空調(diào)水泵： 為空調(diào)水泵加裝變頻裝置。通過采集循環(huán)管路出水、回水的壓力作為控制參數(shù)，一個供暖季節(jié)電6.3萬千瓦時； 冷卻塔： 對冷卻塔散熱水流量進行平衡調(diào)試，采用電動水閥與風扇同步運行方式，提高冷卻效率，而且將冷卻水的蒸發(fā)、飄散量降低了30%左右； 供冷、供暖系統(tǒng)管路: 供冷、供暖系統(tǒng)管路加裝真空脫氣機，提高整個系統(tǒng)效率。 設備設施技術(shù)創(chuàng)新和改造的實施，在保證設施設備安全穩(wěn)定運行的同時，有助于進一步實現(xiàn)低成本運營。 七 、 全面成本控制降低運營成本 節(jié)約的都是利潤，成本控制成為習慣并延伸到工作的各個方面。825項采辦材料都經(jīng)過多家市場比價確定，材料費下降15%；使用率較高的衛(wèi)生間加裝烘手機、CWS擦手機，月節(jié)省3000元擦手紙和300卷衛(wèi)生紙；提倡就餐采取“少取多次”的用餐方式，日減少30公斤垃圾……多種施工用料、設備構(gòu)件的材料、性能、用途。將節(jié)能效果作為物料采購的一項重要衡量指標，同時在供貨商的選擇上也做到貨比三家，尋找性價比最高的貨物。 2011年，中國海油大廈運營成本為23.56元每平方米每月，低于國內(nèi)同檔寫字樓25-30元每平方米每月的運營成本。 八、 啟示：北京協(xié)和醫(yī)院取得效果 北京協(xié)和醫(yī)院醫(yī)院建成于1921年，由洛克菲勒基金會創(chuàng)辦。建院之初，就志在“建成亞洲最好的醫(yī)學中心”。是集醫(yī)療、教學、科研于一體的大型三級甲等綜合醫(yī)院，是國家衛(wèi)生計生委指定的全國疑難重癥診治指導中心，也是最早承擔高干保健和外賓醫(yī)療任務的醫(yī)院之一。 目前，醫(yī)院共有2個院區(qū)、總建筑面積53萬平方米，在職職工4000余名、兩院院士5人、臨床和醫(yī)技科室53個、國家級重點學科20個、國家臨床重點?？?9個、博士點16個、碩士點29個、國家級繼續(xù)醫(yī)學教育基地6個、二級學科住院醫(yī)師培養(yǎng)基地18個、三級學科專科醫(yī)師培養(yǎng)基地15個。開放住院床位2000余張，單日最高門診量約1.5萬人次、年出院病人約8萬余人次。在2010-2015年復旦大學醫(yī)院管理研究所公布的“中國最佳醫(yī)院排行榜”中連續(xù)六年名列榜首。
2012年10月8日，新門急樓診樓及外科樓（簡稱“北區(qū)”）正式投入使用 l 總建筑面積： 225,065平方米 l 一期門急診樓： 115,162平方米 l 二期外科住院樓: 109,903平方米 l 建筑層數(shù)： -3至11 l 建筑高度： 46.60米 l 地下車位數(shù)量: 1,396個 l 病床數(shù): 889張 北區(qū)自投入運行以來，近3年累計節(jié)約用電350萬kwh、節(jié)約費用310萬元。協(xié)和醫(yī)院實踐全方位節(jié)能管理，取得成效，成為醫(yī)院節(jié)能的典型。
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來自： 馬語者2008 > 《物業(yè)管理》
