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本文轉(zhuǎn)自 | 小江的學(xué)習(xí)筆記 在建工程，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。在建工程轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。 ▌一、在建工程轉(zhuǎn)讓的基本條件 1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 2、開發(fā)投資總額達(dá)到25%以上（不含土地出讓金）； 3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，報有關(guān)政府部門審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)證，并補繳土地出讓金。 ▌二、在建工程轉(zhuǎn)讓常見的限制條件 1、存在司法查封 2、未繳納土地出讓金，未取得土地使用權(quán)證 3、在建工程已被抵押 4、施工方工程款未結(jié)清，拒不退場 5、在建工程各項手續(xù)轉(zhuǎn)讓（包括四證轉(zhuǎn)讓，環(huán)保、交評、消評備案等） 6、已取得預(yù)售許可證并已部分預(yù)售的（如已網(wǎng)簽，撤銷難度較大） （↑↑↑ 掃碼獲取土地情報知識星球權(quán)限，查閱收并購相關(guān)資料） ▌三、在建工程轉(zhuǎn)讓涉及的主要稅種
▌四、發(fā)生的費用
▌五、在建工程轉(zhuǎn)讓合同的效力 我國法律、行政法規(guī)無“房地產(chǎn)交易”受讓人需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的強制性規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：
最高法院判例： （1）《烏魯木齊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與新疆維吾爾自治區(qū)機械設(shè)備成套局房產(chǎn)續(xù)建合同糾紛案》（最高人民法院在(2001)民一終字第77號） 判決認(rèn)為： 項目轉(zhuǎn)讓合同的受讓方并不需要房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不能因此認(rèn)定合同無效，只是受讓以后進行續(xù)建，才必須具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格。 （2）《大連新中保發(fā)展股份有限公司與大連天成大廈有限公司代建合同糾紛上訴案》（最高人民法院（2004）民一他字第71號） 判決認(rèn)為： 購買在建工程的單位沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效；受讓人購買在建工程資產(chǎn)后，可以用該在建項目資產(chǎn)另設(shè)公司申請資質(zhì)進行開發(fā)。 （3）《《南京和平建設(shè)開發(fā)有限公司與南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)總公司等建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》》（最高人民法院民事判決書（2000）民終字第2號） 判決認(rèn)為： 1998年4月26日，南京櫻花園美食娛樂有限公司與南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)總公司簽署《和平大樓項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。約定南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)總公司將和平大樓項目及土地使用權(quán)在建工程轉(zhuǎn)讓給南京櫻花園美食娛樂有限公司。櫻花園公司在合同簽訂后一個月內(nèi)成立具備獨立法人資格、具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的“和平大廈實業(yè)有限公司”。 1998年10月16日，和平公司開業(yè)，該公司經(jīng)營范圍為和平大廈商品房的建設(shè)、銷售、租賃和售后服務(wù)、物業(yè)管理。一審法院江蘇省高級人民法院判決：該《和平大樓項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。最高人民法院以（2000）民終字第2號判決書維持了一審判決，認(rèn)定《和平大樓項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。 |
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