伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人員流動(dòng)與日俱增，這也直接催化了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，房屋租賃合同的簽訂有效地保障了出租人及承租人享受的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)。

如何判定合同的有效性，哪些情況將會(huì)影響房屋租賃合同的效力呢？

出租人不同意轉(zhuǎn)租

是否會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)效？

案 例

原告胡某與曹某簽訂房屋租賃合同，合同約定：曹某將其名下所有的一處房屋出租給胡某，租期為5年，租金為每月人民幣1500元。胡某在未征得曹某同意的情況下又與被告張某簽訂了租賃合同，該合同約定：胡某將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給張某，租賃期限為兩年,租金為每月人民幣2000元，承租人累計(jì)欠繳租金達(dá)3個(gè)月的，出租人有權(quán)解除合同。后張某連續(xù)5個(gè)月拖欠租金，胡某遂訴至法院，要求解除其與張某之間的房屋租賃合同，并要求張某按合同約定支付所欠租金及違約金。

被告張某認(rèn)為，胡某轉(zhuǎn)租上述房屋，未經(jīng)原出租人同意，其和胡某之間的租賃合同因此無(wú)效。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律禁止性規(guī)定，是有效合同。被告張某連續(xù)5個(gè)月拖欠租金，構(gòu)成違約，且達(dá)到合同約定的解除條件。原告胡某要求被告張某支付欠付租金及違約金的訴訟請(qǐng)求，以及要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，均有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予支持。

法官說(shuō)法：

首先，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租不屬于法定的無(wú)效事由，只有在合同約定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。《合同法》第224條運(yùn)用授權(quán)性規(guī)范的模式，解釋上難以將該條關(guān)于“經(jīng)出租人同意”的規(guī)定作為評(píng)價(jià)非法轉(zhuǎn)租合同效力的依據(jù)。其次，也沒(méi)有其他法律、行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)出租人同意，因此未經(jīng)出租人同意不是導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效的理由。

當(dāng)然在上述案例中，若房主曹某不同意胡某轉(zhuǎn)租的行為，曹某可以以胡某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租為由要求解除合同并要求胡某按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法條鏈接：

《合同法》第224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

哪些情況會(huì)真正影響

房屋租賃合同的效力？

一

標(biāo)的篇

1、將不能用于商業(yè)用途的土地作為商業(yè)用途土地出租，如將樓梯口及消防通道出租用作商業(yè)用途的租賃合同無(wú)效。

樓梯口和消防通道，屬于具有專用功能的附屬設(shè)施，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（下稱《物權(quán)法》）第140條明確規(guī)定土地用途的改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的行為，應(yīng)屬無(wú)效。

2、以農(nóng)村集體土地上的違章搭建為租賃標(biāo)的物的，租賃合同無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱《土地管理法》）規(guī)定農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。在農(nóng)村集體土地上建造建筑物進(jìn)行出租，一方面該建筑物沒(méi)有規(guī)劃許可證，另一方面使用農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，違反了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，因此該類合同無(wú)效。

二

主體篇

限制民事行為能力人單獨(dú)簽訂的房屋租賃合同效力待定。

《中華人民共和國(guó)民法總則》第19條規(guī)定：八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)，但是可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為。八周歲以上的未成年人進(jìn)行的民事活動(dòng)是否與其年齡、智力狀況相適應(yīng)，可以從行為與本人生活相關(guān)聯(lián)的程度，本人的智力能否理解其行為并預(yù)見(jiàn)相應(yīng)的行為后果，以及標(biāo)的數(shù)額等方面認(rèn)定。

一名八周歲以上的未成年人獨(dú)自簽訂的房屋租賃合同屬于效力待定合同，如果其法定代理人事后在合理期限內(nèi)追認(rèn)，則屬于有效合同，如果法定代理人在合理期限內(nèi)未予追認(rèn)，那么該房屋租賃合同為無(wú)效合同。

三

內(nèi)容篇

1、出租人隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，租賃合同可撤銷，如果損害國(guó)家利益的，則無(wú)效。

出租人故意隱瞞真實(shí)情況或者故意告知對(duì)方虛假的情況，欺騙對(duì)方，誘使對(duì)方做出錯(cuò)誤的意思表示而與之訂立租賃合同，構(gòu)成欺詐，該合同可撤銷。在損害國(guó)家利益的情況下，合同無(wú)效。

2、商鋪售后包租協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。

售后包租又稱售后返租、售后回租、售后承租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。雖然《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但該辦法不屬于法律、行政法規(guī)，如果相關(guān)企業(yè)違反了該辦法的規(guī)定，相關(guān)的行政機(jī)關(guān)可以予以行政處罰和制裁，但在案件審理過(guò)程中，不能依據(jù)該辦法直接認(rèn)定雙方之間的協(xié)議無(wú)效。

文 | 胡靜怡

END

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