面對居高不下的房價，許多人會望房興嘆，可對于剛需一族，結(jié)婚、人口添置等等硬性需求都會迫使你有強烈的需求購買人生的第一套房。

購置人生的第一套房產(chǎn)，無論何時都是一件大事。那么，剛需首套房，到底是買新房好還是二手房好？

這是不是困擾你許久的一個問題，今天王老師就為你解開這個心結(jié)。

最近，王老師有個朋友準(zhǔn)備買房，他跟我說，他和他老婆畢業(yè)就在重慶上班，兩個人的總收入一個月一萬塊，除開房租和一家人的開支，能存下來的真的不多。

工作很多年了，加上父母給的幾萬，卡上終于有了三十來萬，小兩口就琢磨著買房。

他說自己很糾結(jié)，不知道是買新房好，還是買二手房好？畢業(yè)是人生第一套房，當(dāng)然希望買新房，但手上可用資金又有限，二手房嘛，總覺得是別人不要的。

但如果買新房的話，預(yù)算根本不夠，付完首付，即便是等到新房交房，也沒有錢裝修，還是得靠租房過。

他自己拿不定主意，怕自己頭腦一熱，不考慮后果沖動買房，要我給他建議。

為了讓這位朋友更容易明白，王老師首先給他講了講新房和二手房的區(qū)別及優(yōu)缺點。

新房出售給購房者的前提條件：開發(fā)商需要取得五證二書。

“五證”：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，五證是檢驗開發(fā)商資質(zhì)和確保房源的真實合法的重要判定依據(jù)，是開盤銷售的必要條件；“二書”：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，是保證房屋質(zhì)量的重要憑證。

二手房業(yè)主出售二手房的前提條件：取得該房屋的不動產(chǎn)證，并且結(jié)清貸款；房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系要明確，如果有相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)共有人，出售時，共有產(chǎn)權(quán)人有知情權(quán)，需一起進行房產(chǎn)交易或出具委托書。

新房和二手房的首付比例政策是一樣的，但在實際交易的過程中，二手房的首付比例通常要比新房高。

以商貸為例，銀行審批貸款時，按照評估價進行審批，實際操作中，銀行評估價一般是實際成交價的80％－90％。結(jié)果就是，首付比例可能已經(jīng)超過4成。

新房：需要繳納契稅和住宅專項維修資金；稅費比例的多少，只跟房子面積大小有關(guān)系。

二手普通住宅：需要繳納契稅、增值稅及附加和個稅。稅費比例的多少，與房屋本身的情況有很大關(guān)系。例如：是否“滿五唯一”、是普宅還是非普通住宅等都對二手房的稅費總額產(chǎn)生影響。

從繳納稅費種類和復(fù)雜程度來看，新房在稅費總金額和流程上要優(yōu)于二手房。

對于大多數(shù)剛需來說，剛需購房守住市中心、交通中心。

對于現(xiàn)在絕大多數(shù)一二線城市，由于市中心房屋趨于飽和，很多新房離市中心較遠；而對于在市區(qū)拆遷后建的新房，往往價格又貴一些。從整體上看，二手房由于建的時間早，地段、交通、周邊配套設(shè)施等往往要優(yōu)于新房。

基于設(shè)計和建筑能力的提升以及居住舒適的理念普及，新房在采光、戶型、小區(qū)綠化、配套等方面往往要優(yōu)于二手房。

僅從物業(yè)方面來說，新房往往配套設(shè)施相對成熟，車位、電梯等物管更完善。

新房：產(chǎn)權(quán)清晰，年限較長，住宅產(chǎn)權(quán)年限一般是70年。

二手房：在二手房交易中，很多情況下，房子有多位共有產(chǎn)權(quán)人。如果有產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，就算已經(jīng)過戶，房子也有被收回去的風(fēng)險。另外，二手房的產(chǎn)權(quán)年限比新房短。

新房：確定購房資格→看房選房→認(rèn)購→付款→貸款→收房→入住。

二手房：購房資質(zhì)審核→看房→產(chǎn)權(quán)核實→簽訂買賣合同→交首付→買方申請貸款→交稅費和中介費→過戶→交接水電煤氣費和物業(yè)費→領(lǐng)取新房不動產(chǎn)證→貸款下來后交付房屋。

從流程和復(fù)雜程度來看，新房的交易流程要優(yōu)于二手房。

新房：大多數(shù)是期房，購房時一般是看不到實際房子的，到交房時，往往與之前看過的裝修布局精美的樣板房差距頗大，而且有時候交房還要面臨向開發(fā)商進行維權(quán)的風(fēng)險。對于購買新期房的購房者來說，最怕遇到開發(fā)商項目延期，甚至爛尾的情況，這絕對是一個很大的打擊。就預(yù)售制度下的期房來說，購買者本身就要承擔(dān)較大風(fēng)險，同時會加大開發(fā)商杠桿。

二手房：二手房多數(shù)是現(xiàn)房，能直觀看到房屋的裝修和居住狀況，有些房子內(nèi)部由于房主保持的比較好，基本不需要怎么裝修，可以直接拎包入住?？梢远啻尾榭船F(xiàn)場，了解房子周邊市政配套、地段、戶型、采光，甚至屋內(nèi)水、電、燃氣、暖氣管道是否破裂均能一一檢驗。如此便需要購房者練就一雙火眼金睛。

當(dāng)然交易風(fēng)險，不止只看房屋本身，還要看兩者的購房流程；同時，新房一般與開發(fā)商交易，比起直接與個人交易來說，風(fēng)險稍低。

總的來說，在交易風(fēng)險方面，兩者各有優(yōu)缺點，整體不相上下。

朋友問王老師，說了這么多，感覺上面的分析好像新房比二手房更好一些？這是否意味著，購買新房優(yōu)勢更大呢？

答案是否定的。

要根據(jù)你自身的需求和條件來全盤考慮，一手房合適就買一手房，二手房合適就買二手房。無論是新房還是二手房，都是有折舊的，新房你買的當(dāng)天，也變成了二手房。所以，不僅僅是剛需首套，剛需改善的二套，投資性的N套，都是一個道理，買性價比高的就行了。

買房是件大事，幾百萬的交易，普通人一輩子未必能有幾次買賣的機會，不要因為自己的固執(zhí)，只看新房或者只看二手房。全面的比較，多方面權(quán)衡之后選擇一個最喜歡的，自住最合適的，性價比高又能兼顧資產(chǎn)的保值增值。有些時候，市場不一定“有效”，人也不都是“理性人”。但不管怎么說，價格反應(yīng)了一切，你愿意為什么付出溢價，想清楚后，選自己喜歡的房子就好了，畢竟剛需自住，先滿足“需要”才是最關(guān)鍵的。

最后，就市場中長期來看，房地產(chǎn)調(diào)控整體不會放松，因此，王老師認(rèn)為穩(wěn)定絕對是大趨勢，不要寄希望于房價暴跌后抄底，亦或者憂心忡忡，擔(dān)心房價會反彈，蹭蹭上漲。

認(rèn)清了當(dāng)下樓市環(huán)境之后，王老師認(rèn)為對于真正的剛需來說，二手房依然是首選。

看到這里，王老師相信你已經(jīng)對新房和二手房的基本知識都了解得差不多了。如果在房產(chǎn)投資中遇到什么不懂的事情，記得留言咨詢！