貴為粵港澳大灣區(qū)城市之一的中山，背靠大灣區(qū)良好的發(fā)展契機，憑借著珠海帶動、深中通道興建和港珠澳大橋的開通，在“三驅(qū)動”的強勁推動和利好刺激下，中山這幾年房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)銷售量價齊升，個別區(qū)域如東區(qū)的樓價已超2萬元。但中山市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)也面臨很大的困局——

困局一：房地產(chǎn)建設用地指標缺乏。

用地指標不但政府缺乏，民營企業(yè)和私人的商住地也急需調(diào)整容積率增容發(fā)展。雖然今年六月初出臺了《中山市國有協(xié)議出讓建設用地調(diào)整容積率補繳土地出讓金暫行辦法 》，容積率可以網(wǎng)上競價獲得。但新政剛出臺不久，很多地主不熟悉操作，擔心網(wǎng)上競價價格漲得太高難控制，囊中羞澀的他們也沒錢補交增容費，因而增容一直沒辦理。而意向買家在地主沒有辦理好新容積率增容時，在不確定是否可增容的前提下，也擔心此類風險，因而不敢投資。

困局二：中山地價過高，發(fā)展商利潤空間有限。

隨著港珠澳大橋開通、深中通道興建等利好消息的公布，開發(fā)商中山拿地的需求更加迫切，地價也是一漲再漲。尤其近兩年，全國很多房地產(chǎn)大鱷紛紛涌入中山搶占市場，布局大灣區(qū)。激烈搶奪的結(jié)果是：“地王”拍賣價格不斷刷新，樓面地價最高14245元/平方。如下圖所示，2017~2018年中山高地價成交TOP20:

中山高價地塊TOP20中仍有一半未入市，已入市的大部分項目銷售情況一般，個別項目從入市到2019年下半年降價幅度高達4千元/㎡。這些高價地項目定價較為尷尬：價高難賣，價低虧本，因而目前高價地項目普遍遭遇入市難。

政府現(xiàn)通過縮減住宅、產(chǎn)業(yè)用地供應，引導房企通過獲取三舊用地、村莊村落用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。多渠道供地，但也出臺了投資拿地的相關政策：“商品房現(xiàn)售 +限價 +競拍人才房面積 +商住分離”，使得開發(fā)商拿地成本加大，拿地也回歸理性，畢竟有投資利潤才是王道，才是發(fā)展商主要考慮的。在此背景下，2019年上半年中山多宗土地拍賣遇冷而流拍。

二手地交易方面，中山大多數(shù)民企或私人手中的地基本存在著以下兩個主要問題：

一、地塊要價過高，成本發(fā)票較少，需買家承擔增值稅和企業(yè)所得稅，測算基本沒什么利潤。

中山的地主轉(zhuǎn)讓地塊時基本參照周邊的土地拍賣成交價，眼高于天，價格一直不肯降，認為還有升值空間。但他們不知道自己成本發(fā)票太少，也不知道土地增值稅需交增值部分約60%的稅金，這是一筆天文巨款。意向買家測算沒什么利潤后就會放棄，因此很多地塊業(yè)主賣幾年都賣不出。

二、地塊有增容批文但沒增容，需要走網(wǎng)上競價競得，買家不愿意承擔風險。

中山很多項目容積率都是1.5，有批文可增加到2.0到3.0不等。但地主沒錢交增容費，一直都沒辦理，現(xiàn)在可辦理時要網(wǎng)上競價。洽談轉(zhuǎn)讓時，地主一般提出由買家提前墊付補交的增容費，在未確知增容情況時，風險難把控，因而很多買家不敢貿(mào)然購買，導致中山二手地交易非常難。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，以發(fā)展租賃市場和舊城改造為主的存量市場受到政策不斷支持。國家相關部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃。2018年兩會《政府工作報告》指出啟動新的三年棚改攻堅計劃，未來在政策的推動下，各大城市將啟動新一輪的城市更新項目。廣東省國土資源廳于4月5日發(fā)布《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》，進一步優(yōu)化了“三舊”改造政策，規(guī)定涉及“三舊”改造的供地，除了政府收購儲備后再次供地的，其余供地可以協(xié)議方式出讓。在政策支持力度不斷加大的背景下，加之一二線城市土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式無法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲備，使得很多房企紛紛成立城市更新公司，加入到城市更新和舊城改造中來，爭奪大蛋糕。未來，城市更新將成為房企拿地的一種主要方式。

困局三：房地產(chǎn)庫存量大，政策限購，而本地內(nèi)需有限。

據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年中山市住宅新增18308套，同比2018年上半年減少10533套，下降37%。新增房源主要集中在5-6月份。2019年上半年住宅庫存保持在78000套左右。庫存量大，意味著市場風險增大，按有關部委指示精神，庫存量巨大的城市應停止供地直至庫存消化至正常范圍。而中山目前內(nèi)需有限，剛性需求少，人口增長慢的情況下，投資客又被限購拒之門外。

中山房地產(chǎn)發(fā)展面臨的困局亟待解決，這些困局有許多破解方法，例如：

1、放寬吸引人才落戶政策；

2、簡化有效解決地產(chǎn)項目增容問題；

3、加大招商力度發(fā)展各項產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟的同時，增加外來人口前來就業(yè)、置業(yè)與定居；

4、網(wǎng)簽提速辦理，既可加快房地產(chǎn)銷售，也能解決房企快速回籠資金；

5、條件成熟逐漸放寬外地客的限購政策。

相信中山政府正在破解困局，同時堅信政府有能力破解。只有這些困局破解了，中山的房地產(chǎn)發(fā)展才有出路，才能穩(wěn)健無憂發(fā)展。

中山，偉人的故鄉(xiāng)，巨大的發(fā)展?jié)摿酮毺氐牡乩憝h(huán)境優(yōu)勢，在粵港澳大灣區(qū)中仍是一個熱門的理想投資地，未來將是大灣區(qū)中的一顆璀璨明珠。