不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，鏈家app上通常低樓層或者頂樓房子，或者戶(hù)型差的房子掛牌時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，數(shù)量占比也最多；而小區(qū)中好位置，好樓層，好戶(hù)型的房子不僅數(shù)量不多，而且出售時(shí)間也會(huì)比較短。

買(mǎi)房是為了自住或投資，而即使是自住，在幾年后一般也會(huì)置換改善性住房?？梢哉f(shuō)位置，樓層，戶(hù)型好壞對(duì)今后的居住適宜度，實(shí)用性以及房產(chǎn)出售交易等都有著重大影響！

戶(hù)型圖是對(duì)樓盤(pán)情況的一個(gè)直觀參考，需要通過(guò)戶(hù)型圖來(lái)，對(duì)房屋的空間和舒適程度有一個(gè)直觀的了解：大到這套房子在整個(gè)小區(qū)中所處的樓棟，小到這套房子隔壁左右的戶(hù)型格局，后期交付裝修規(guī)劃。

所以，本期介紹下戶(hù)型知識(shí)。

初看戶(hù)型圖

1.基本符號(hào)

這是比較常見(jiàn)的三室兩廳兩衛(wèi)的戶(hù)型。客廳和兩個(gè)臥室朝南，一個(gè)臥朝北，主臥帶衣帽間和主衛(wèi)。南北雙陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)朝南臥室?guī)эh窗。

為了理解這個(gè)戶(hù)型圖，有必要掃盲下各種符號(hào)代表的含義，這些符號(hào)是工程設(shè)計(jì)通用的。

戶(hù)型圖包含以下信息：樓棟方位，樓間距，各棟樓分布及小區(qū)周邊建筑，每個(gè)樓層的戶(hù)型分布，朝向，幾梯幾戶(hù)等等。好的房子要遵循：

位于小區(qū)中央位置，不能靠馬路，樓層好，朝南最佳，南北通透，戶(hù)型方正，開(kāi)間和進(jìn)深比例合理，空間緊湊，實(shí)用性強(qiáng)等。

3.朝南或朝東南戶(hù)型最佳

中國(guó)處于北半球，而太陽(yáng)的運(yùn)行軌跡是：

·       春分－太陽(yáng)直射點(diǎn)在赤道，此后北移。

·       夏至－太陽(yáng)直射點(diǎn)在北回歸線(xiàn)上，此后南移。

·       秋分－太陽(yáng)直射點(diǎn)在赤道，此后繼續(xù)南移。

·       冬至－太陽(yáng)直射點(diǎn)在南回歸線(xiàn)上，此后北移

所以，中國(guó)大部分城市位于太陽(yáng)的北邊，陽(yáng)光以偏南角度照射。

上圖就是太陽(yáng)在各個(gè)季節(jié)所處的運(yùn)行軌跡。

到了夏天，太陽(yáng)東北升，西北落，夏天日照時(shí)間比其他時(shí)間長(zhǎng)。

到了冬天，太陽(yáng)東南升，西南落，冬天日照時(shí)間比其他時(shí)間短。

越靠近北回歸線(xiàn)的南邊，照到陽(yáng)光的時(shí)間越多。

另外，大部分城市東南向比西南向的房子好，因?yàn)槲飨虻姆孔訒?huì)有太陽(yáng)西曬問(wèn)題，而東向的房子則迎接清晨最早一縷陽(yáng)光，下午避免西曬問(wèn)題。特別是有火爐之稱(chēng)的重慶，南京，武漢等城市，西曬會(huì)更嚴(yán)重，如果不是為了看江看河看湖看山等稀缺資源，不建議選擇西邊套或者朝西戶(hù)型。

在朝向選擇上，選擇的優(yōu)先順序基本上遵循：東南≈南＞西南＞東＞西＞東北＞西北＞北。

舉個(gè)例子，A戶(hù)型位于5號(hào)樓和6號(hào)樓，其中5號(hào)樓為西南朝向，6號(hào)樓為東南朝向。B戶(hù)型分布在7號(hào)樓，為東南朝向。在朝向上，東南朝向的6號(hào)樓和7號(hào)樓要優(yōu)于5號(hào)樓。

4.頂樓和高層的低區(qū)盡量避開(kāi)

水庫(kù)一直有個(gè)流派大面積低單價(jià)，博取高評(píng)高貸和暴擊機(jī)會(huì)。一復(fù)地，頂樓，頂樓復(fù)式，鬼牌等也一度成為一些粉絲熱衷的戶(hù)型。但買(mǎi)這類(lèi)房子是有前提條件的，即放棄流動(dòng)性來(lái)博利潤(rùn)。

學(xué)我者生,似我者死。如果不分青紅皂白，不加辨別直接照搬套用，則會(huì)發(fā)現(xiàn)買(mǎi)入的這些底樓或者頂樓，實(shí)際上賣(mài)出周期會(huì)明顯長(zhǎng)于好樓層，頂樓和底樓難賣(mài)則是市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。

頂樓難出售源自于大家對(duì)頂樓夏天更熱和更容易漏水的擔(dān)憂(yōu)。很多城市的一手樓盤(pán)尾盤(pán)往往都是頂樓和底樓，在北方城市如沈陽(yáng)，即使頂樓是普通樓層的8折左右，也不容易銷(xiāo)售。雖然現(xiàn)在建筑材料和施工水平已于當(dāng)年不可同日而語(yǔ)，但頂樓潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。

高樓的低樓層也是不受市場(chǎng)歡迎的，這主要因?yàn)榈蜆遣晒獠睢?/p>

一般來(lái)說(shuō)，如果是多層樓梯房，樓層好壞排序?yàn)?>4>5≈2>1≈6。

而高層電梯房，則優(yōu)選中間樓層到次頂為最佳。比如24樓層，大致排序?yàn)?2~19最優(yōu)，其次20~23，8~11，最后7，6，5，4，3，2，1。

5.看樓層戶(hù)型平面圖

這一點(diǎn)容易被忽視了。其實(shí)樓層中各戶(hù)型如何布局直接關(guān)系到居家舒適、隱私和安全。

樓層平面圖直觀體現(xiàn)了幾梯幾戶(hù)，同等層數(shù)下，同一樓層戶(hù)數(shù)越少，居住越舒適，當(dāng)然一般價(jià)格也越貴。

新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求總層數(shù)在12層及以上的住宅，每棟樓設(shè)置的電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)。當(dāng)然，12層高層兩梯四戶(hù)和31層高層兩梯四戶(hù)的電梯壓力是明顯不同的。

圖中紅框部分，02戶(hù)型與03戶(hù)型廚房的窗戶(hù)離得很近，那02/03戶(hù)型任何一家做飯，油煙味都有可能影響兩家；衛(wèi)生間窗戶(hù)相對(duì)，透過(guò)窗戶(hù)能看到對(duì)方家里的情況，隱私?jīng)]法保證。

黃框部分，03戶(hù)型的客廳與04戶(hù)型的臥室挨著，客廳為動(dòng)區(qū)，臥室為靜區(qū)，如果隔音一般，03戶(hù)型家庭看電視都會(huì)影響到04戶(hù)型的臥室。

綠色及藍(lán)色部分，四戶(hù)的陽(yáng)臺(tái)與飄窗間隔較小，如果隔離處理不好，容易互相干擾。

我們?cè)倏匆粋€(gè)樓層平面圖。

上圖1號(hào)戶(hù)型和4號(hào)戶(hù)型為邊套，南北通透，但由于2號(hào)和3號(hào)戶(hù)型朝南外凸，所以東邊套的4號(hào)戶(hù)型到了下午，陽(yáng)光就會(huì)被遮擋；同樣道理，位于西邊套的1號(hào)戶(hù)型早上太陽(yáng)無(wú)法照射到。

相比下，這個(gè)戶(hù)型中，2號(hào)和3號(hào)陽(yáng)光照射時(shí)長(zhǎng)最長(zhǎng)，不過(guò)其缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，非南北通透，通風(fēng)效果會(huì)比較差。

總體上，分布在中間套2、3號(hào)房，稍微要比1、4號(hào)房。

同一棟樓里，不同樓層的戶(hù)型大部分情況是一樣的，但也見(jiàn)過(guò)有些有些小區(qū)奇數(shù)和偶數(shù)的戶(hù)型略有差別。比方說(shuō)下面這個(gè)戶(hù)型，戶(hù)型差異在于陽(yáng)臺(tái)的位置：奇數(shù)層的客廳包括了陽(yáng)臺(tái)，偶數(shù)層的客廳只有飄窗，陽(yáng)臺(tái)則放置在次臥。這兩種戶(hù)型孰優(yōu)孰略，完全看個(gè)人喜好。

什么是好戶(hù)型

1.戶(hù)型方正

方正的戶(hù)型整體利用率最高，如果戶(hù)型不規(guī)則，容易造成家具無(wú)法貼墻擺放，浪費(fèi)寶貴空間，而且不規(guī)則的戶(hù)型在裝修的時(shí)候往往需要花費(fèi)更大精力去處理。

什么樣的戶(hù)型算方正呢？

這就要了解什么是開(kāi)間和進(jìn)深。

習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱(chēng)為開(kāi)間（面寬），與其垂直的稱(chēng)為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門(mén)的朝向來(lái)確定開(kāi)間和進(jìn)深，房門(mén)進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間。
一般意義上的戶(hù)型方正是指戶(hù)型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理。進(jìn)深與開(kāi)間之比一般介于1:1.5之間較好。

進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間過(guò)小，會(huì)影響戶(hù)型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；

而進(jìn)深偏小，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。

比較方正的戶(hù)型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

2.空間通透

貫穿南北或東西有窗戶(hù)，能夠保證空氣對(duì)流，通風(fēng)好。影響通風(fēng)因素有戶(hù)型的朝向，開(kāi)間與進(jìn)深比，窗戶(hù)的數(shù)量和大小，以及屋外是否有遮擋，包括前后樓間距及隔壁的遮擋等。

空間通透的戶(hù)型中，以南北通透為最佳。這種戶(hù)型住起來(lái)比較亮堂，夏天南北通風(fēng)，空氣流動(dòng)也比較好，不易滋生細(xì)菌。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為符合“南面客廳和臥室的風(fēng)能筆直穿堂而過(guò)，達(dá)到北面窗戶(hù)”要求的算嚴(yán)格意義上的南北通透：

下圖就是典型的南北通透戶(hù)型，客廳在南，餐廳在北，南北通風(fēng)極佳。

需要注意的是：并不是所有的南北有窗戶(hù)的戶(hù)型都是嚴(yán)格意義上南北通透的房子。

比如下面兩個(gè)南北臥室看似都有窗，其實(shí)由于兩個(gè)臥室不對(duì)門(mén)，風(fēng)需要繞行穿過(guò)，空氣流通效果會(huì)有所折扣，當(dāng)然這種戶(hù)型通風(fēng)效果也不錯(cuò)。

還有，南北窗戶(hù)分別開(kāi)在臥室的兩側(cè)或是廚房窗戶(hù)為東西方向，這樣的戶(hù)型乍一看是通透戶(hù)型，實(shí)際上廚房的窗戶(hù)朝西，風(fēng)在屋內(nèi)都是環(huán)繞穿行，不能算南北通透。

通風(fēng)效果最差的應(yīng)該是只有單面采光的戶(hù)型，這種戶(hù)型在中間套或者老公房經(jīng)常出現(xiàn)。比如下面這種戶(hù)型，北面僅有的兩個(gè)窗戶(hù)針對(duì)公共走廊，而且餐廳是暗廳。

3.動(dòng)靜分區(qū)要合理

 住宅應(yīng)具備六大功能：起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)物、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 
動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房，衛(wèi)生間等。 
靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書(shū)房。 

動(dòng)區(qū)是人們活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域，最好能靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置，尤其是廚房；而靜區(qū)主要供居住者休息，相對(duì)比較安靜，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶(hù)型內(nèi)側(cè)。兩者分離，一方面使會(huì)客、娛樂(lè)或者進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動(dòng)，另一方面也不會(huì)過(guò)多打擾休息、學(xué)習(xí)的人，減少相互之間的干擾。

下圖的動(dòng)靜區(qū)分布就很合理，動(dòng)靜分離，避免相互干擾。

面積分布不合理的戶(hù)型，會(huì)降低居住者的舒適度。什么樣的尺寸才能被稱(chēng)為合理尺寸呢？舉幾個(gè)例子：

• 客廳開(kāi)間不宜小于3.6米。

• 主臥一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等幾個(gè)尺寸，不得小于3.0×3.3。

• 次臥一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。

• 廚房?jī)糸L(zhǎng)不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米。

  當(dāng)然，以上尺寸要求是基于房子建筑面積足夠?yàn)榍疤?，否則無(wú)從談起。

像下面戶(hù)型有個(gè)缺點(diǎn)就在于走道太窄，像這種又窄又長(zhǎng)的過(guò)道，就需要通過(guò)花費(fèi)精力，奇思妙想來(lái)改造，彌補(bǔ)缺陷。

5.私密性

進(jìn)門(mén)玄關(guān)或入戶(hù)花園可以增加私密性，避免站在門(mén)口對(duì)屋內(nèi)一覽無(wú)余。另外戶(hù)型內(nèi)部客廳、餐廳等公共活動(dòng)空間與臥室等較為私密的空間應(yīng)該有視覺(jué)上的遮擋，比如下面這個(gè)戶(hù)型，需要經(jīng)過(guò)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)才能進(jìn)入屋內(nèi)，私密性很好。

下面這個(gè)大門(mén)正對(duì)餐廳和客廳，私密性就不好，最好能通過(guò)增加玄關(guān)處理改善。

戶(hù)型實(shí)例解析

好戶(hù)型的特點(diǎn)是有規(guī)律可循的，如果滿(mǎn)足上述的原則中的一點(diǎn)，那這個(gè)戶(hù)型就肯定不會(huì)差。如果全部滿(mǎn)足，那就是極好戶(hù)型。

市面上的戶(hù)型五花八門(mén)，僅僅靠一篇文章就想覆蓋所有戶(hù)型的解讀是不可能的。

授人以魚(yú)不如授人以漁，通過(guò)對(duì)幾個(gè)典型戶(hù)型來(lái)做介紹和點(diǎn)評(píng)，讓大家加深和學(xué)會(huì)自己去鑒別好壞戶(hù)型的能力。

這是上海古美街道某一小區(qū)的戶(hù)型，2000年后的高層板式房，一梯三戶(hù)，三室兩廳兩衛(wèi)，110平。

這個(gè)戶(hù)型在同年代的的電梯房設(shè)計(jì)中，還是有不少有點(diǎn)值得褒揚(yáng)的，110平做到3個(gè)房間和兩個(gè)衛(wèi)生間，使用空間也不覺(jué)得局促，屬于改善性緊湊型3/2/2戶(hù)型。

動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)合理，南北雙陽(yáng)臺(tái)，使用方便。通透性上雖然算不上最佳，但南北開(kāi)窗數(shù)量足夠，通風(fēng)效果也不錯(cuò)。

但這個(gè)戶(hù)型最大的缺點(diǎn)就是朝南的只有一個(gè)主臥和客廳主臥朝南，客廳朝南，兩個(gè)次臥朝北。另外這個(gè)戶(hù)型存在一條又長(zhǎng)又窄過(guò)道，不太好改造。

再看看這個(gè)2015年后的次新小區(qū)，價(jià)格定位是板塊內(nèi)的CEO樓盤(pán)，165平方的三室兩廳兩衛(wèi)，一梯一戶(hù)，客廳和兩房都朝南。但這個(gè)戶(hù)型缺點(diǎn)還是不少，比如戶(hù)型不夠方正，進(jìn)戶(hù)無(wú)玄關(guān)，客廳沙發(fā)位置的南北通透不足。CEO樓盤(pán)業(yè)主對(duì)住家保姆需求會(huì)比較多，因此如果能增設(shè)一個(gè)功能間，按照實(shí)際需求改造成保姆房或者儲(chǔ)藏室會(huì)更加使用。

我們看一個(gè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的戶(hù)型，這是一個(gè)125㎡的戶(hù)型，實(shí)用性和可拓展性很強(qiáng)，屬于緊湊型4/2/2戶(hù)型。

這個(gè)戶(hù)型為四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，其中客廳和三個(gè)房間都朝南，開(kāi)間夠?qū)?，南北通透。另外仔?xì)看這個(gè)戶(hù)型，里面許多墻體為非承重墻，這也為后期裝修改造戶(hù)型留有設(shè)計(jì)余地。比如，圈紅處的那面隔墻，可以根據(jù)需求保留分割出一個(gè)書(shū)房，或者拆除把客廳做成一個(gè)大橫廳。

下面這個(gè)戶(hù)型也不錯(cuò)，戶(hù)型很方正，南北通透，風(fēng)可無(wú)遮擋穿堂而過(guò)，開(kāi)間和進(jìn)深比例合理，南面采光面充足，兩房 陽(yáng)臺(tái)朝南，而且動(dòng)靜分區(qū)非常明確，入戶(hù)餐廳廚房，買(mǎi)菜回家直接放進(jìn)廚房，廚房垃圾也不會(huì)太多干擾臥室空間，雙陽(yáng)面臥室 陽(yáng)面客廳。美中不足的是只有一個(gè)衛(wèi)生間，一般三房戶(hù)型，2個(gè)衛(wèi)生間已經(jīng)成為標(biāo)配。像這種只有一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，即使通過(guò)廁所干濕分離，能部分彌補(bǔ)了早上上廁所要排隊(duì)的不足，但市場(chǎng)上實(shí)際情況是仍會(huì)遭到不少客戶(hù)的嫌棄。

下面這個(gè)140平方四房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)堪稱(chēng)完美，優(yōu)點(diǎn)和上面戶(hù)型差不多，也彌補(bǔ)了只有一個(gè)衛(wèi)生間的不足。更贊的是融入室花園的設(shè)計(jì)，空間也足夠大，特別適合喜歡花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的業(yè)主，忙碌之余在家養(yǎng)花種草，增添生活樂(lè)趣。

下面是仁恒在上海某小區(qū)135平方的緊湊型4/2/2戶(hù)型，這個(gè)戶(hù)型有諸多不足。首先戶(hù)型南北不通透，客廳與北面廚房難以形成有效的空氣對(duì)流，走廊呈蛇形彎曲，造成空間的不必要浪費(fèi)。由于是緊湊型戶(hù)型和空間分配不太合理，最小的房間為6.8㎡，拿來(lái)做書(shū)房會(huì)更實(shí)用。

相比之下，萬(wàn)科這個(gè)150平米做的3/2/3戶(hù)型設(shè)計(jì)。由于空間足夠大，所以設(shè)計(jì)余地會(huì)更多，這個(gè)戶(hù)型很好的做到了南北通透，而且陽(yáng)面開(kāi)間很寬，朝南的都帶有飄窗，這個(gè)戶(hù)型還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是可改動(dòng)余地也比較大，比如如果覺(jué)得三個(gè)衛(wèi)生間沒(méi)必要，可以考慮把主臥的衛(wèi)生間改造成一個(gè)書(shū)房，做成4/2/2戶(hù)型。

希望通過(guò)這篇文章，能讓大家對(duì)戶(hù)型更加了解。

最后記?。?/p>

依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)越高的城市，緊湊型戶(hù)型比大戶(hù)型要受歡迎多，原因很簡(jiǎn)單，剛需畢竟占主要人群數(shù)量。

小區(qū)中心位置 中高層 好戶(hù)型的房子也遠(yuǎn)比其他有瑕疵的房子要賣(mài)得快，賣(mài)出更好價(jià)錢(qián)。試想下：如果連你自己都覺(jué)得的這個(gè)房子瑕疵明顯，憑什么接你盤(pán)的買(mǎi)家會(huì)喜歡？