從新城控股曝出黑天鵝到泰禾集團(tuán)112億紓困，從光大信托暫停房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集到270多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，從6.8萬(wàn)億房企債務(wù)到期到一線城市土拍的天價(jià)地王，房地產(chǎn)市場(chǎng)總是高居輿論的熱搜。

在7月22日發(fā)布的《財(cái)富》世界500強(qiáng)中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)均來(lái)自于中國(guó)，他們分別是恒大、碧桂園、綠地、保利和萬(wàn)科。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不僅是世界最大的，還是世界最多的，根據(jù)2018年全國(guó)工商局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬(wàn)個(gè)。　

還記得2018年9月份，萬(wàn)科在內(nèi)部會(huì)議上喊出“活下去”的口號(hào)嗎？大幅標(biāo)語(yǔ)經(jīng)媒體爆出，映入眾多吃瓜群眾的眼簾，紅底白字標(biāo)語(yǔ) “活下去”的照片刷屏，讓整個(gè)地產(chǎn)圈如履薄冰，也讓大家提前體會(huì)到了市場(chǎng)的寒冬。今年房地產(chǎn)的融資環(huán)境對(duì)中小房企似乎更加的不友好，5月份開始，房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債連續(xù)收緊，這類高成本的融資渠道也逐漸被關(guān)閉，讓不少人感慨房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折就要到了嗎？

融資閥門逐個(gè)拉下，6.8萬(wàn)億債務(wù)到期

半個(gè)月前，光大信托的一則緊急通知刷屏了各大社交平臺(tái)，7 月 11 日，有媒體報(bào)道，光大信托發(fā)布緊急通知稱，截止當(dāng)日 12 點(diǎn)，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集（包括直銷和代銷），12 點(diǎn)后已募集的此類項(xiàng)目全部退款。光大信托此舉無(wú)不讓人聯(lián)系到近期頻頻出現(xiàn)的信托公司約談和窗口指導(dǎo)事件。近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會(huì)，進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)信托融資提出要求。

除了廣大信托之外，據(jù)了解至少還有十家信托公司在近期也陸續(xù)收到了關(guān)于“窗口指導(dǎo)”的通知，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，控制房地產(chǎn)信托規(guī)模。一路上狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收到監(jiān)管層收緊信號(hào)，對(duì)于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，也從資金層面帶來(lái)了較大的壓力，尤其是對(duì)于面臨償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)壞消息。

資金鏈的收緊，對(duì)于具有高杠桿屬性的房地產(chǎn)行業(yè)而言，意味著命運(yùn)之神不再眷顧。在繼銀行貸款、公司債、資管、私募等融資渠道逐個(gè)收緊之后，最后一個(gè)主要融資渠道——信托，也猝不及防的拉下閥門。

根據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬(wàn)億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑和融資渠道縮緊的背景下，房企們或國(guó)內(nèi)發(fā)債、出海發(fā)債，或賣股權(quán)、賣項(xiàng)目多方籌集資金，還有借新還舊等方式以求平安渡過(guò)償債高峰期。

中小房企破產(chǎn)激增，大型房企頻繁出售資產(chǎn)

在主要融資閥門逐個(gè)被拉下的環(huán)境下，不少房企也走到或正在走向破產(chǎn)的邊緣。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國(guó)274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中昨天（24日）就有3家。

在那張長(zhǎng)達(dá)18頁(yè)的房產(chǎn)破產(chǎn)名單中可以看到，今年以來(lái)破產(chǎn)的這些房企大部分都是大家并不熟悉的中小房地產(chǎn)企業(yè)，“自救”成為中小房產(chǎn)企業(yè)在2019年的年度關(guān)鍵詞。融資成本高是這些中小房企破產(chǎn)的重要原因之一，相對(duì)于第一梯隊(duì)的頭部房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些中小房企往往在抗風(fēng)險(xiǎn)能力上較弱，而隨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的加大，很容易就深陷資金及債務(wù)危機(jī)之中。

但值得注意的是，在這些破產(chǎn)的房企中，并不都是中小房企，上面還有全國(guó)500強(qiáng)上市房企銀億集團(tuán)，其在深陷500億負(fù)債重壓后，于2019年6月突發(fā)破產(chǎn)重組。就在2018年，銀億集團(tuán)老板熊續(xù)強(qiáng)還以295億元的身價(jià)位列胡潤(rùn)百富榜第95位，拿下寧波首富，曾經(jīng)的首富在一夜之間就此隕落。

在融資渠道縮緊之下，今年不僅僅只是中小房企面臨危機(jī)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷上演著斷臂求生的戲碼。遭遇實(shí)際控制人出事的“黑天鵝”之后的新城控股一直深陷輿論漩渦。在經(jīng)歷了高管閃電換人、投資者拋售、合作方暫停交易等重重風(fēng)波后，近日又傳出“低價(jià)拋售項(xiàng)目、斷臂求生”的消息。

僅僅二十天后，新城控股發(fā)布緊急公告稱欲出售約40個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn)，7月24日晚間，新城控股又發(fā)布了一則轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的公告，此前所稱的擬出售部分項(xiàng)目公司股權(quán)正在逐步推進(jìn)，交易總額或達(dá)到150億元。

無(wú)獨(dú)有偶，泰禾集團(tuán)在此前也先后賣出10個(gè)項(xiàng)目融資112億紓困；居高不下的負(fù)債率和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流讓華僑城一直在“鋼絲”上行走，面對(duì)承壓已久的資金鏈，華僑城也在以前所未有地速度瘋狂出售資產(chǎn)“回血補(bǔ)給”；作為新晉千億房產(chǎn)公司的陽(yáng)光城下也并不陽(yáng)光，有息負(fù)債總額高達(dá)千億也同樣使其如履薄冰，在4月連續(xù)出售兩項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，回收約60億資金。

地產(chǎn)股的未來(lái)機(jī)會(huì)在哪里？

融資渠道逐步收緊，一方面，眾多房企陷入資金鏈困境，但另一方面，隨著7月上市公司中報(bào)披露期的到來(lái)，規(guī)模房企的利潤(rùn)表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，部分房企表現(xiàn)較為突出。在資本市場(chǎng)上，由于樓市調(diào)控、高負(fù)債和低增速的影響，地產(chǎn)企業(yè)一直被市場(chǎng)嗤之以鼻，一度被給予不到十倍的估值。

但在最近的中報(bào)披露中，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)且極為亮眼，在2019年上半年預(yù)計(jì)盈增的15家房企中，百?gòu)?qiáng)房企占到了11家。其中，如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤(rùn)分別預(yù)期增長(zhǎng)59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元，金科受益項(xiàng)目交付規(guī)模的大幅增加，預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤(rùn)在20-26億元之間，實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增速。

不少市場(chǎng)企業(yè)的凈利潤(rùn)增速都大幅超出市場(chǎng)原有預(yù)期，數(shù)據(jù)的背后存在哪些投資邏輯？對(duì)于地產(chǎn)股的未來(lái)機(jī)會(huì)又應(yīng)該如何看？

巨澤投資董事長(zhǎng)馬澄向私募排排網(wǎng)介紹，受政策調(diào)控和融資收緊的影響，房地產(chǎn)融資難的問(wèn)題將更為突出，這勢(shì)必會(huì)淘汰一部分資產(chǎn)少、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力差的小型地產(chǎn)公司，這會(huì)使得行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，對(duì)大型地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講未必不是一件好事。我們認(rèn)為，A股的房地產(chǎn)板塊長(zhǎng)期被低估，目前只有10.06倍的市盈率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美市場(chǎng)20-30倍市盈。所以，對(duì)于房地產(chǎn)板塊而言，是具有投資價(jià)值的，當(dāng)然了，我們只會(huì)選擇市場(chǎng)占有率高、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力強(qiáng)的行業(yè)龍頭公司進(jìn)行投資，而對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債高、企業(yè)規(guī)模較步的地方性地產(chǎn)公司還是有所顧忌的。

針對(duì)目前房企的生存現(xiàn)狀，資深私募人士陳熙偉認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信支持準(zhǔn)入條件也愈加嚴(yán)格，從最開始漸漸限制國(guó)內(nèi)前N大房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)入，再到要求是前N大房地產(chǎn)公司的在一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目才給予支持等等。自然就使得中小地產(chǎn)公司的生存越來(lái)越痛苦。但行業(yè)退熱不代表行業(yè)慘淡，可以看到在整個(gè)洗牌過(guò)程中，流動(dòng)性的支持和支援同時(shí)也在向這些大型頭部地產(chǎn)公司傾斜，馬太效應(yīng)顯現(xiàn)。

陳熙偉指出，本身地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)可以透過(guò)高杠桿方式去獲取極高收益的模式，自然高負(fù)債率其實(shí)成為了其一個(gè)“身份象征”，甚至越激進(jìn)的公司，負(fù)債率越高。因?yàn)橛玫统杀救诨貋?lái)的資金運(yùn)營(yíng)建設(shè)，其后用高利潤(rùn)率將物業(yè)出售，商業(yè)模式使然，這和其他行業(yè)采用高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)不一樣。因此，中等規(guī)模以上的房企凈利潤(rùn)高幅度增長(zhǎng)是一個(gè)合理和正常的現(xiàn)象，所以這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，高負(fù)債率只能是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)橫向比較。從安全邊際來(lái)看，當(dāng)然最好是選擇現(xiàn)金流實(shí)力強(qiáng)，負(fù)債率合理的地產(chǎn)公司，負(fù)債率側(cè)面反映信用實(shí)力和融資實(shí)力，現(xiàn)金流實(shí)力則反應(yīng)其銷售能力，變現(xiàn)能力，代表運(yùn)營(yíng)。因此，從商業(yè)模式來(lái)看，樓市還是值得期待，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用資產(chǎn)和負(fù)債的盈利能力還是非常強(qiáng)，數(shù)據(jù)就說(shuō)明了這一點(diǎn)，大家不應(yīng)該片面過(guò)度關(guān)注負(fù)面消息。

綜上，這些數(shù)據(jù)帶出的投資邏輯就是聚焦頭部，比如大家耳熟能詳?shù)恼斜Ｈf(wàn)金。粗略地說(shuō)，這些頭部房企基本面良好，從操作的技術(shù)角度上來(lái)說(shuō)，這些股票都可以持續(xù)關(guān)注，滾動(dòng)來(lái)回操作的，如果說(shuō)獲利機(jī)會(huì)，我會(huì)建議投資者放大觀察周期，留意這些股票超跌的機(jī)會(huì)。