與此同時，太平天國定都南京，攻克鎮(zhèn)江，60年代還三次進(jìn)軍上海，迫使江浙一帶大量地主、鄉(xiāng)紳、富商、官僚紛紛攜眷涌入上海租界尋求庇護(hù)。1853年前，租界內(nèi)華人僅500人，1854年激增至2萬人，1865年已近15萬人。大量華人進(jìn)入租界后，極大地刺激了租界內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營活動。由于人多房少，房價(jià)高得出奇，利潤可高達(dá)30～40％。

　　許多外商發(fā)現(xiàn)，他們興建供華人選住的住宅所能獲得的利潤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于也快于貿(mào)易利潤，且無任何風(fēng)險(xiǎn)。因此大多數(shù)外商都很快將商業(yè)與興趣轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)經(jīng)營中來。一些早期的著名洋行如老沙遜、怡和、仁記等，原來主要從事鴉片貿(mào)易，現(xiàn)在也都紛紛投巨資從事房地產(chǎn)經(jīng)營。許多外商甚至借債造房出租或出售。

　　最初建造的這類專供向租界內(nèi)華人出租的房屋，都是木板結(jié)構(gòu)，成本低廉，施工簡單，建造速度快。從1853年9月到1854年7月，不到一年間，廣東路和福建路一帶。就建造了近800多棟這種以出租營利為目的的木板簡屋。這種出租木板房屋一般采用聯(lián)排式總體布局，并起某某“里”為其名稱，是后來上海弄堂的雛形。

　　到1863年這種以“里”為名的房屋已達(dá)8740棟。1870年后，這種簡易木板房屋因易燃不安全而被租界當(dāng)局取締，但由于大量建造出租住房可給租界當(dāng)局帶來最主要的稅收來源，因此房地產(chǎn)經(jīng)營活動非但沒有被制止，反而越來越繁榮。不過，早期簡易的木板房則完全被一種新形的住宅——石庫門里弄所代替。從此，弄堂住宅開始正式走上上海城市建設(shè)活動的舞臺，并扮演了越來越重要的角色。

　　演變
　　簡易木板房被取締后，上海租界內(nèi)開始出現(xiàn)用中國傳統(tǒng)的“立帖式”木結(jié)構(gòu)加磚墻承重的方式建造起來的新式住宅。這種住宅比起早期木板房要正規(guī)﹑耐久得多。它的平面和空間更接近于江南傳統(tǒng)的二層樓的三合院或四合院形式，更適合于中國居民的永久性居住。它雖然無法跟過去傳統(tǒng)民居中層層進(jìn)進(jìn)﹑庭院深深相比，也無法鑿池疊石﹑賞花折柳，但它畢竟還保持著正當(dāng)中規(guī)且較完整的客堂，有樓上安靜的內(nèi)室，還有習(xí)慣中常見的兩廂，對于那些離開了往日的生活節(jié)奏而開始了現(xiàn)代城市生活但多多少少對傳統(tǒng)生活還有所眷戀的上海人來說，倒也更加合適。

　　這種住宅還基本保持了中國傳統(tǒng)住宅建筑對外較為封閉的特征，雖身居鬧市，但關(guān)起門來卻可以自成一統(tǒng)。于是這“門”也就變得愈加重要起來。它總是有一圈石頭的門框，門扇為烏漆實(shí)心厚木，上有銅環(huán)一副。這種式樣的建筑被上海人稱為“石庫門”。為跟后來的新式石庫門住宅相區(qū)別，早期所建的石庫門住宅又叫做“老式石庫門”。從整體看，一個個“石庫門”單元被聯(lián)排在一起，呈西方聯(lián)立式住宅的布局方式。一排排石庫門住宅之間，形成了一條條“弄堂”。

　　最早的弄堂住宅大多分布在黃浦江以西、泥城浜（今西藏路）以東、蘇州河以南、舊城廂以北，即今黃浦區(qū)范圍內(nèi)。如建于1872年，位于北京東路之南、寧波路以北、河南中路之東的興仁里；位于廣東路的公順里等等。至20世紀(jì)初，仍有大量老式石庫門弄堂在建造。如位于浙江中路、廈門路的洪德里；位于漢口路、河南中路的兆福里；位于廣西路、云南路和福州路之間的福祥里等等。

　　19世紀(jì)末20世紀(jì)初，受租界內(nèi)里弄住宅的影響，上海老城廂內(nèi)外華界內(nèi)，也開始大量建造起里弄住宅。如建于南市豆市街的棉陽里、敦仁里和吉祥里等。此外，在滬東一帶，還出現(xiàn)了另一模擬較簡陋的弄堂住宅。這種弄堂平面一般為單開間，高二層，外型類似廣東城市的舊式房屋，被稱為“廣式里弄”。如建于1900年左右的通北路八埭頭即為早期廣式里弄較為典型的實(shí)例。

　　20世紀(jì)以后，上海的房地產(chǎn)經(jīng)營活動更加高漲。除老牌的沙遜洋行、怡和洋行等大多將主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)經(jīng)營外，新的房地產(chǎn)商更是如雨后春筍。如1901年開設(shè)的哈同洋行，1902年開設(shè)的美商中國營造公司，1905年開設(shè)的比商義品地產(chǎn)公司等，都是當(dāng)時極有影響的大房地產(chǎn)商。在大量興起的房地產(chǎn)業(yè)刺激下，弄堂住宅空前繁榮，在全市的分布面也大大擴(kuò)展了。

　　20世紀(jì)10年代，上海的石庫門弄堂有了一些變化。弄堂的規(guī)模比以前增大了，平面、結(jié)構(gòu)、形式和裝飾都和原有的石庫門弄堂有所不同。單元占地面積小了，平面更緊湊了，三開間、五開間等傳統(tǒng)的平面形式已極少被采用，而代之以大量單開間、雙開間的平面。建筑結(jié)構(gòu)也多以磚墻承重代替老式石庫門住宅中常用的傳統(tǒng)立帖式，墻面多為清水的青磚或紅磚，而很少像過去那樣用石灰粉刷，石庫門本身的裝飾性更強(qiáng)了，但中國傳統(tǒng)的裝飾題材逐漸減少，受西式建筑影響的裝飾題材越來越多。這種弄堂被稱為“新式石庫門里弄”或“后期石庫門里弄”。其分布范圍也較老式石庫門弄堂為廣。較典型的例子有淮海中路的寶康里（1914年），南京東路的大慶里（1915年），北京西路的珠聯(lián)里（1915年），云南中路的老會樂里（1916年），和淮海中路的漁陽里（1918年），等等。