為什么要開啟這個話題呢，是因為從去年圣誕的Opal Tower出現(xiàn)裂縫開始，到上個月的Mascot Tower因質(zhì)量問題再次緊急撤離住戶，再到接二連三的建筑質(zhì)量問題相繼被媒體爆出后，越來越多朋友向我問起澳洲建筑質(zhì)量的問題。

最開始我會逐一分析，后來實在沒有時間一一回復(fù)了，再加上這一系列問題其實涉及到非常多其他問題，三言兩語很難說明白。

建筑質(zhì)量，尤其是住宅類建筑，和你我的生活都息息相關(guān)，而公寓的普及在城市發(fā)展中是大勢所趨。我們現(xiàn)在可以說不買公寓只買house（house真的能幸免嗎？），可是十年、二十年、五十年后呢？當(dāng)悉尼人口增長到600萬、800萬甚至上千萬之后呢？我們還有多少選擇？大多數(shù)人是沒有的。所以不要逃避，我希望大家能正視這個問題，希望這個行業(yè)越來越健康，我們的城市越來越好。

這些就是我寫這篇文章的初衷，我想系統(tǒng)地和大家梳理一下最近出現(xiàn)的一系列澳洲建筑質(zhì)量問題，也希望為大家提供一個更全面了解其中細(xì)節(jié)的途徑。如有偏頗，也歡迎專業(yè)人士指正，算是拋磚引玉。

記得在Opal Tower出事情的時候，有人說：別買新房了，最近幾年建的公寓質(zhì)量都超差；在Mascot Tower出事情的時候，有人說：近十年造好的公寓都別碰，誰買誰后悔；在Zetland的19 Gadigal Ave公寓出事情的時候，有人說：別買公寓了，全都不靠譜！然后當(dāng)你信誓旦旦地決定要去買house、谷歌一下用哪個builder好或者是怎么挑選一個好的二手house的時候，發(fā)現(xiàn)要面對的問題一個都沒少，反而更多了：什么？澳洲house是木框架結(jié)構(gòu)？能用多久??？地震怎么辦？白蟻怎么辦？腐蝕怎么辦？什么？以前的建筑材料里還含有石棉？什么？house車庫好多裂縫，單層也會開裂嗎？什么？院子里的樹根太發(fā)達(dá)，影響了house的地基咋辦?。?/span>

......你開始懷疑澳洲的建筑行業(yè)是不是整個就是騙人的玩意兒，開始覺得對澳洲失望，甚至開始查起了回國的機票......且慢，請先捂住自己的小心臟，看完這篇文章再說吧~

冰凍三尺非一日之寒，其實澳洲的建筑質(zhì)量并不是一個新話題，也絕不是僅僅按建造年份就可以被判斷的簡單問題。

如果說Opal Tower事件是讓建筑質(zhì)量問題是進(jìn)入公眾視野的導(dǎo)火索，時隔半年的Mascot Tower事件就是一個強效的助燃劑，隨后大大小小的相關(guān)新聞開始出現(xiàn)。這些問題看似都是裂縫問題，但事實上每個項目出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)和前因后果都是case by case的，嚴(yán)重程度也各有不同（此篇無法展開，如有興趣我可以另開一篇詳述）。

那么，應(yīng)該如何理性的判斷一個建筑質(zhì)量呢？

我們首先需要有這樣的共識：質(zhì)量好壞不是非黑即白的簡單問題。

在距離“基本居住安全都滿足不了”到“僅僅滿足基本的居住安全需求”到“滿足高端上檔次的舒適居住體驗”之間，隔了大概有50條喬治大街 25條皮特大街。不同的項目由于定位不同，在建造成本上的花費自然不同，因此完工質(zhì)量必然是千差萬別的。

通常來說，同區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商收購?fù)恋氐膬r格不會相差太大（特殊情況除外），那么在定價的時候，開發(fā)商要保證一定的利潤的情況下，價格定得越低，花在建造上面的錢就必然越少，質(zhì)量自然也要打折扣了。

這個道理二手房一樣通用，因為無論是開發(fā)商還是二手房房東，都不是出來做慈善的。萬一不幸遇到類似上面幾個Tower問題嚴(yán)重到緊急撤離固然是不能接受的，但在抱怨“地磚為什么不夠平”、“材料為什么看起來有點low”、“窗戶關(guān)上為什么不太隔音”諸如此類毛糙的小問題之前，還是先檢查一下自己購入房產(chǎn)的價格為好。

所以，對于真正對質(zhì)量有追求的朋友，想買到質(zhì)量不錯的房子的首個注意事項就是：不要貪便宜。天上不會掉餡餅，永遠(yuǎn)都不要想著花A系的錢買到S系的性能。

當(dāng)然這不代表花高價就一定能買到滿足需求的房子，比如有些建筑可能質(zhì)量一般，但是為了追求造型上的炫酷而花重金請了世界知名建筑師進(jìn)行設(shè)計而導(dǎo)致售價不菲......另外也存在少數(shù)情況，比如開發(fā)商買地成本過高（遠(yuǎn)高于該區(qū)域應(yīng)有價格）、地基處理時遇到突發(fā)情況而導(dǎo)致成本大幅增加等，購買此類高價物業(yè)說白了就是做了開發(fā)商的冤大頭，購買前需要仔細(xì)甄別（這部分在這里我就不展開了，有興趣的朋友可以私下和我探討）。

有了“廉價住宅的質(zhì)量大都好不到哪兒去”這樣的共識之后，那么問題來了：到底多差才是合理的？

在我看來，再低價的建筑都應(yīng)該有一個最基本的質(zhì)量安全底線，也就是能夠在應(yīng)有的使用壽命年限內(nèi)保障居住者最基本的需求。

我相信作為一個廉價住宅的買家來說，可以接受建筑外墻以及門窗、油漆、地毯等裝修材料的品質(zhì)不那么好，也可以接受配置了沒有聽過名字的衛(wèi)浴電器品牌，但一定接受不了公寓因為防滲透部分沒做好而頻繁出現(xiàn)的漏水現(xiàn)象（實際上這部分是市面上多數(shù)質(zhì)量差的公寓普遍存在的問題，防滲層這玩意兒要做好的話成本不低，但看不見摸不著，最容易偷工減料），也接受不了公寓因為主要承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題或地基不均勻沉降而面臨倒塌的風(fēng)險。

就像花幾千買二手車的朋友不會指望車的內(nèi)飾有多豪華或者發(fā)動機有多給力，但一定接受不了車在路上跑著跑著輪子飛了或者發(fā)動機冒煙了，這就是所謂的底線。

那么澳洲的建筑行業(yè)的底線是什么呢？

我花了幾周的空閑時間把其中關(guān)于民用住宅建造標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容都瀏覽了一遍，規(guī)范里從基本結(jié)構(gòu)、承重到通風(fēng)、采光、隔音、防火等方面都有著詳細(xì)的規(guī)定（但并未涉及到如Opal Tower這類結(jié)構(gòu)特殊的建筑，不過這是后話），從技術(shù)層面來說，造型中規(guī)中矩的住宅在符合規(guī)范的情況下，是完全可以保障基本使用安全的（墨爾本公寓火災(zāi)后，規(guī)范里也新增了對建筑外墻關(guān)于可燃覆層類材料使用的限制）。

按理說，澳洲所有的建筑都至少需要符合NCC的標(biāo)準(zhǔn)才能通過認(rèn)證。如何確保項目正確的按照規(guī)范進(jìn)行施工建設(shè)并且最終成果符合法律標(biāo)準(zhǔn)，這里就涉及到了Certifier也就是認(rèn)證機構(gòu)的概念。在1998年之前，澳洲所有民用住宅類建筑都必須經(jīng)政府官方認(rèn)證通過后才能獲得OC（入住許可），而在1998年之后，第三方認(rèn)證制度被引入澳洲。

自此，私人認(rèn)證機構(gòu)連帶著越來越復(fù)雜的利益關(guān)系開始進(jìn)入澳洲建筑行業(yè)，也為一部分承建商偷工減料、項目卻順利獲批提供了捷徑?？v觀近期公開的各調(diào)查報告，大部分問題確實是出在了審批和監(jiān)管機制上面，政府也發(fā)出號令積極整改，但這一切不可能在朝夕之間就得到完美的解決，這就是我們必須接受的行業(yè)現(xiàn)狀。

如果說監(jiān)管機制從1998年開始就出現(xiàn)問題，1998年之后全澳建成的住宅里有214萬棟是house，有116萬棟是公寓。

首先，這個數(shù)值占了澳洲所有住宅總量的37.6%，無論是新房還是大多數(shù)市面上正在出售的二手房全在這個范圍之內(nèi)，因此以年限來做質(zhì)量好壞的切割顯然是不現(xiàn)實的。

其次，其中真正暴露出“突破底線”問題的住宅比例不足十萬分之一，也并沒有想象的那么糟糕。

在我看來，只要好好甄別，還是可以避免大多數(shù)問題的。（數(shù)據(jù)來源：ABS澳洲統(tǒng)計局）

那么希望買到一個質(zhì)量不錯的公寓，現(xiàn)在我們能做的是什么呢？我這里簡單總結(jié)了幾點：

1. 不要貪便宜。這一點上面已經(jīng)解釋過了，這里就不贅述了。

2. 不要選擇異形或是使用了新型材料的建筑，盡量選擇造型結(jié)構(gòu)上中規(guī)中矩的建筑。

首先，澳洲并不具備太多處理特殊建筑結(jié)構(gòu)的施工經(jīng)驗，縱觀澳洲各地民用住宅，多是按照標(biāo)準(zhǔn)板樓或是塔樓的傳統(tǒng)構(gòu)造來施工的，承重材料也以鋼筋混凝土居多，只要在結(jié)構(gòu)設(shè)計上不出錯，產(chǎn)生重大缺陷的概率就能減小很多。

說到這里，就不得不提到Opal Tower，無論是傳言的地基問題還是混凝土預(yù)制板問題，其實最主要的還是塔內(nèi)那幾十個空中花園的承重設(shè)計問題，其中凈高最小的空中花園跨越了6個樓層之多，凈高大的甚至承受了10層的挑高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通鋼筋混凝土材料的安全受力范圍了。想要了解更詳細(xì)情況的朋友，可以谷歌一下Opal Tower Investigation Final Report。

（圖片來源：Opal Tower Investigation Final Report）

其次，說到新型建筑材料問題，大家一定還記得墨爾本的兩次火災(zāi)事件，起因是因為建筑外墻的可燃覆層被無意間點燃了。新型材料由于其各項性能并沒有來得及被列入規(guī)范之中，極端條件下的測試數(shù)據(jù)也有所缺失，這樣的不確定性必然會帶來一定的風(fēng)險。

3. 實地考察并仔細(xì)閱讀Strata Report。無論是期房還是現(xiàn)房，實地考察都非常重要，而且需要考察者具備一定的專業(yè)水準(zhǔn)。

先說現(xiàn)房。如果是有一定年份的二手房，首先把近年的Strata Report仔細(xì)閱讀一遍，重點關(guān)注一下結(jié)構(gòu)和防滲方面有沒有過重大的修繕歷史，如果有的話請謹(jǐn)慎考慮。若Strata Report資料不全或沒有相關(guān)記錄，也不能掉以輕心。這時應(yīng)該親自考察一下地下車庫，因為地下車庫基本是唯一未進(jìn)行二次修飾的區(qū)域，所有管線和墻體材料都是直接暴露在外的。

從細(xì)微的裂縫到墻體漏水，或是雨天滲水問題，都無從遁形；如果是比較新的房子，也許很多問題還沒有暴露出來，外表看起來一切都好，但只要細(xì)心觀察施工方面的細(xì)節(jié)，也可以看出端倪，包括觀察各材料銜接處的做工情況、用濕度測試儀檢測一下容易滲水區(qū)域的濕度等。

再說期房。

大多數(shù)人會問，期房連建都還沒建起來，要如何考察呢？其實在我看來，期房的實地考察更為重要。

首先，一個項目的建設(shè)工地往往是最容易暴露問題的地方。在某個工地上呆過一段時間甚至參與過建設(shè)的朋友應(yīng)該深有體會，大到Foreman對整個項目的統(tǒng)籌安排到各個Subcontractor的配合、小從建筑工人的施工精細(xì)度到建材的安置堆放，全都是可供參考的地方。

尤其是項目接近完工、還沒開始內(nèi)部裝修的時候，因為那時候很多材料結(jié)構(gòu)都未經(jīng)修飾的呈現(xiàn)在眼前，而我們通常能被開發(fā)商允許進(jìn)入到戶型內(nèi)考察，可以說是非施工人員能夠接觸到的最真實施工現(xiàn)場了。

可能說到這里，又有人會問，這些是已經(jīng)開建的期房，可是市場上有些期房在開盤初期并沒有開始建設(shè)，那么這種情況是不是就完全不能碰了？也不是。但是在這種情況下，做好前期調(diào)查工作是非常重要的。

比如這個項目的開發(fā)商和承建商是哪個，過往在澳洲的開發(fā)和建設(shè)歷史分別是怎樣的，開發(fā)和建設(shè)的項目分別是在哪些區(qū)域的什么位置，項目質(zhì)量分別如何（有可能的話最好實地考察一下這些已建成項目，通常它們建成時期各有不同，很能暴露一些問題），開發(fā)商資金實力如何等等都是判斷現(xiàn)在這個期房項目是否可以順利建成并且質(zhì)量優(yōu)劣的關(guān)鍵。

另外，項目所在區(qū)域所屬的Council也很重要，因為不同Council對民用住宅可允許入住的標(biāo)準(zhǔn)會有不同。

聽起來是不是挺麻煩的？當(dāng)然了，有杠桿就有風(fēng)險。

另外，作為已經(jīng)擁有物業(yè)的房東來說，也應(yīng)該做好以下事情：

每年至少都檢查一次公寓的情況，包括公共空間。有問題（裂縫、漏水）應(yīng)該及時上報所屬的物業(yè)公司，協(xié)助監(jiān)督和管理，也防止有些不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司拿著錢不管事兒，任由小問題慢慢演變成大問題。像Mascot Tower等很多被爆出的問題建筑，都是早幾年就出現(xiàn)了類似問題，由于一直沒引起重視，才導(dǎo)致了現(xiàn)在無法挽回的后果。

寫到這里，這篇文章也進(jìn)入了收尾階段。平時多是私下和不同的朋友講這些問題，很少整理成文，希望這次能對大家有所幫助和啟發(fā)。

另外大家也可以加我的私人微信號，和我說說自己現(xiàn)在所居?。ㄗ庾。┑奈飿I(yè)情況，我會把收集到的信息整理匯總再反饋給大家。如果有需要幫忙去現(xiàn)場看建筑質(zhì)量的朋友也可以聯(lián)系我，我也會抽時間去看一看（當(dāng)然專業(yè)的質(zhì)量檢查還是找持證的質(zhì)檢公司了，如需要我這邊也有推薦）。

最后，希望大家一起努力，為推動悉尼的建筑質(zhì)量做一點點力所能及的貢獻(xiàn)！