作者：陳建德

來(lái)源：雪球

在普通大眾日常投資中，主要有三種投資，一種是存款或類固定收益，一種是房產(chǎn)投資，一種是股票投資。在上周六公眾號(hào)那篇文章中，講了《存款在銀行不如買銀行股》，文章寫出來(lái)后，有好多朋友問(wèn)我說(shuō)：建德，如果是房產(chǎn)投資怎么樣呢？我就和朋友說(shuō)，對(duì)于絕大部分人而言，除了少部分優(yōu)秀的企業(yè)家和優(yōu)秀的股票投資人、私募基金及公募基金管理人外，房產(chǎn)投資都是最好的投資，沒有之一。但是，對(duì)于優(yōu)秀的投資人來(lái)講或者有耐心的二級(jí)市場(chǎng)投資者來(lái)講，我想說(shuō)：房產(chǎn)投資不如買龍頭房產(chǎn)股。

為什么？

1.用歷史事實(shí)說(shuō)話

（1）、首先看房?jī)r(jià)漲幅，以2014年初上一輪房地產(chǎn)起點(diǎn)、同時(shí)也是上一輪牛市起點(diǎn)開始算到2018年3月。挑選房?jī)r(jià)漲幅較快的上海為例。

如下圖，2013年底上海平均房?jī)r(jià)大約是30000元，2019年4月是約50000元，即漲幅60%（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客 網(wǎng)頁(yè)鏈接）。

全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度呢？2013年底全國(guó)平均房?jī)r(jià)約5800元/平方，2018年底約8700元/平方，漲幅約50%.

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（2）、看股價(jià)漲幅

以保利、萬(wàn)科兩家龍頭國(guó)有控股地產(chǎn)股為例（恒大、碧桂園、融創(chuàng)等民企內(nèi)房股等漲幅更大）。

A、保利地產(chǎn)600048：前復(fù)權(quán)價(jià)格從2013年底4.03漲到2019年4月30日13.49，漲幅234%，（保利地產(chǎn)2013年底每股凈資產(chǎn)7.25元，股價(jià)8.25元，市凈率1.14倍。2019年1季度末每股凈資產(chǎn)9.89元，現(xiàn)在市凈率是1.36倍，即現(xiàn)在保利市凈率提升1.36/1.14=1.2即20%，若扣除估值提升，保利地產(chǎn)這5年多投資收益率是3.34/1.2=2.78即賺178%，比上海房?jī)r(jià)漲幅快得多。）

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B、萬(wàn)科000002：

前復(fù)權(quán)價(jià)格從2013年底4.71漲到2019年4月30日28.88，漲幅513%，（萬(wàn)科2013年底每股凈資產(chǎn)6.98元，股價(jià)8.03元，市凈率1.15倍。2019年1季度末每股凈資產(chǎn)14.53元，現(xiàn)在市凈率是1.99倍，即現(xiàn)在萬(wàn)科市凈率提升2.00/1.15=1.74倍，即若扣除估值提升，萬(wàn)科這5年多投資收益率是6.13/1.74=3.52即賺352%，比上海房?jī)r(jià)漲幅60%快得多。）

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從上面數(shù)據(jù)可以看出，投資萬(wàn)科賺5倍多、投資保利賺2倍多，都高于上海房?jī)r(jià)漲幅60%，即過(guò)去五年多，投資龍頭地產(chǎn)股完勝買房投資。即使不算上這段時(shí)間萬(wàn)科和保利估值比2013年底估值提升部分，萬(wàn)科和保利股票投資仍然是完勝上海房?jī)r(jià)漲幅。

2.為什么房地產(chǎn)龍頭股投資收益率高于房?jī)r(jià)上漲？

房地產(chǎn)投資收益，中長(zhǎng)期來(lái)看，大概率是要比我國(guó)M2貨幣發(fā)行量增速來(lái)得慢一些，2013年底我國(guó)的M2總額是110.65萬(wàn)億元，2019年3月底我國(guó)M2余額是188.94萬(wàn)億，即M2增長(zhǎng)188.94/110.65=70.75%.也就是說(shuō)，大概樂(lè)觀地可以以貨幣發(fā)行速度增長(zhǎng)近似地看為是房?jī)r(jià)上漲速度。

龍頭地產(chǎn)公司資產(chǎn)增值速度呢？如下圖，我們可以看到萬(wàn)科從2014年到2018年每年凈資產(chǎn)收益率分別是19.17%、19.14%、19.68%、22.80%、23.24%，都是要遠(yuǎn)快于M2算術(shù)年均14%（復(fù)合年均增速是11.2%即1.7開5次方。）增速。保利近5年每年凈資產(chǎn)收益率分別是21.65%、18.63%、15.53%、16.32%、16.63%，也是遠(yuǎn)高于M2增速。

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或者，相反一個(gè)角度：優(yōu)秀房地產(chǎn)公司，其長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)、通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)提升收益率水平，如果其收益率水平不會(huì)高于房?jī)r(jià)上漲速度，那對(duì)于優(yōu)秀地產(chǎn)公司來(lái)講，其更好的、更簡(jiǎn)單選擇是屯著房子待漲，而不是一直做不同的項(xiàng)目開發(fā)。

3.以后這個(gè)趨勢(shì)是否會(huì)繼續(xù)？

就我個(gè)人觀點(diǎn)，以后這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)，即投資龍頭地產(chǎn)股收益率，在后面五年時(shí)間內(nèi)，將絕對(duì)大概率上要跑贏房產(chǎn)投資即房?jī)r(jià)上漲速度，為什么？

（1）、M2增速情況：中央再三強(qiáng)調(diào)，以后不搞大水漫灌水，以后五年，M2年復(fù)合增速大概率是在9%以下，很有可能5年平均要在8%以下。我國(guó)M2增速自2017年11月份首次低于9.0%后，這一年半來(lái)再也沒有高于9.0%。

（2）、龍頭地產(chǎn)股ROE基礎(chǔ)仍然很高，并且業(yè)績(jī)非常穩(wěn)定，有望繼續(xù)保持較高水平。上面所述，萬(wàn)科過(guò)去5年ROE平均都在20%、保利在16%以上。萬(wàn)科保利這兩家公司至少后面兩三年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是高度確定的。萬(wàn)科2015年到2018年銷售額分別是2614億、3643億、5298億、6069億。保利2015年到2018年的銷售額分別是1541億、2100億、3092億、4050億。

我國(guó)房地產(chǎn)公司目前財(cái)務(wù)確認(rèn)依據(jù)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，即當(dāng)房子所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、即交房時(shí)才轉(zhuǎn)為地產(chǎn)公司當(dāng)年財(cái)務(wù)報(bào)表里收入與利潤(rùn)，而地產(chǎn)公司很多樓盤從預(yù)售收到房款到交房一般都有2到3年時(shí)間，所以，像萬(wàn)科和保利等地產(chǎn)公司后面三年左右業(yè)績(jī)是高度確定，甚至是可以大概計(jì)算出來(lái)。比如2016年1月份，假設(shè)萬(wàn)科一樓盤賣了10億，當(dāng)期萬(wàn)科在次月公布銷售金額時(shí)就會(huì)公布出來(lái)，那10億放在萬(wàn)科預(yù)收帳款科目里。假設(shè)到2019年6月，這個(gè)樓盤交房，那這10億將體現(xiàn)在萬(wàn)科2019年財(cái)務(wù)報(bào)表里。

4.可能的意外之喜

上述分析，是指在A股不發(fā)生估值重估、即沒有牛市發(fā)生情況下收益，往后五年看，大概率地將有一輪牛市、A股將發(fā)生估值重估，即大概率地如果是買入龍頭地產(chǎn)股，收益率還會(huì)更高，將更大幅度跑贏房?jī)r(jià)。

5.地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)還會(huì)好嗎？

不論是買房還是買龍頭地產(chǎn)股，都會(huì)涉及到問(wèn)題是，地產(chǎn)行業(yè)，以后還會(huì)好嗎？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，回答是肯定的：第一、我國(guó)房地產(chǎn)仍然還會(huì)中高速再發(fā)展10年左右，畢竟我國(guó)現(xiàn)在戶籍人口城鎮(zhèn)化率才45%、常住人口城鎮(zhèn)化率水平才60%，離80%的城鎮(zhèn)化水平還有很遠(yuǎn)距離，我國(guó)過(guò)去15年，年均城鎮(zhèn)化增速大約是1.2%。第二、我國(guó)目前的房子還是少，未來(lái)還要再蓋很多房子。全國(guó)所有城鎮(zhèn)各類已建好的房子，到目前僅300億平方米左右（包含住宅、公寓、商鋪、商場(chǎng)等），當(dāng)我國(guó)城鎮(zhèn)化率到80%左右的時(shí)候，即全國(guó)11.5億城鎮(zhèn)人口時(shí)，大概需要600億平方米房子。第三、貨幣是會(huì)保持超發(fā)的，估計(jì)以后每年還將保持8%增速。第四、雖然全國(guó)房地產(chǎn)總銷售額增速放緩（2019年前3個(gè)月，全國(guó)地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)5.6%），但是整個(gè)行業(yè)從2016年開始加速寡頭化，即市場(chǎng)份額加速向前30強(qiáng)地產(chǎn)公司集中，所以，龍頭地產(chǎn)銷售增速仍然很快。比如，2018年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額149973億元，同比增長(zhǎng) 12.2%。萬(wàn)科2018年銷售額6069億元，同比增長(zhǎng)14.55%，保利2018年銷售額4050億元，同比增長(zhǎng)30.98%.

6.投資風(fēng)險(xiǎn)

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)股票因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)的短時(shí)間內(nèi)的波動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)更大。但是對(duì)于投資者來(lái)講，如果以買入房子，至少三年不動(dòng)（就像很多城市的房子有兩三年限售一樣），那么，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是不大的。

綜上所述，房產(chǎn)投資不如買龍頭地產(chǎn)股，過(guò)去5年適用，以后5年大概率也適用。