眾所周知，動(dòng)態(tài)測(cè)算是非常復(fù)雜的，基本上都是套表，十張表不算少，二十張表不嫌多，雖然不少開(kāi)發(fā)商早已將測(cè)算表也標(biāo)準(zhǔn)化了，減輕了填表人的負(fù)擔(dān)，力求傻瓜化，但是對(duì)于十幾張表的勾稽關(guān)系，對(duì)新人而言，理解上是非常困難的。

本文就是想寫(xiě)一寫(xiě)動(dòng)態(tài)測(cè)算的邏輯，以及如何在半小時(shí)內(nèi)快速搭建動(dòng)態(tài)測(cè)算表格用于速算。

在開(kāi)始搭建表格之前，我們要明確為什么要做動(dòng)態(tài)測(cè)算，做動(dòng)態(tài)測(cè)算有什么意義？如果只是為了算利潤(rùn)率，那么靜態(tài)測(cè)算已經(jīng)足夠了。做動(dòng)態(tài)測(cè)算其實(shí)更多的是為了看現(xiàn)金流何時(shí)能回正、資金峰值大小出現(xiàn)時(shí)間以及測(cè)算資金運(yùn)作效率IRR。當(dāng)然業(yè)態(tài)不同，看表的重點(diǎn)也不同，像住宅類型的銷售型物業(yè)，基本上就看看現(xiàn)金流回正時(shí)間以及資金峰值，IRR基本上都是幾十上百，還特別容易失真，價(jià)值有限，但如果是商業(yè)、酒店等持有型物業(yè)，那就要看看持續(xù)的租金增長(zhǎng)假設(shè)及IRR的反饋狀態(tài)。

所以，動(dòng)態(tài)測(cè)算體系的核心就是現(xiàn)金流量表，只要現(xiàn)金流量表確定了，所有的測(cè)算指標(biāo)都能確定下來(lái)。當(dāng)然現(xiàn)金流量表分為項(xiàng)目公司層面和股東層面，股東層面也是依賴于項(xiàng)目公司層面的結(jié)果。

本文主要就是教大家搭建現(xiàn)金流量表，以及如何使用搭建好的現(xiàn)金流量表進(jìn)行動(dòng)態(tài)測(cè)算指標(biāo)的速算，只要把這個(gè)主表做好了、吃透了，其實(shí)其他的銷售表、成本表、稅表都是輔助性的表格，理解起來(lái)很快的。

根據(jù)實(shí)際的使用情況，現(xiàn)在市面上最多的項(xiàng)目還是短平快的快銷項(xiàng)目，大部分測(cè)算也是圍繞該種項(xiàng)目展開(kāi)，本表還是按照銷售型業(yè)態(tài)為主要標(biāo)的來(lái)做。

第一步：框架

現(xiàn)金流量表邏輯結(jié)構(gòu)分為兩大塊，一塊是測(cè)算的項(xiàng)目，另一塊是測(cè)算的時(shí)間軸。

1、測(cè)算的項(xiàng)目

本文擬按照項(xiàng)目公司層面、股東層面、指標(biāo)，三個(gè)大項(xiàng)來(lái)搭設(shè)結(jié)構(gòu)。

需要注意的是，把融資納入股東層面的現(xiàn)金流，主要還是考慮到項(xiàng)目層面的現(xiàn)金流測(cè)算還是以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為主，了解項(xiàng)目本身的造血能力。而融資的借貸與償還，主要影響的是股東借款投入的峰值，即融資的放款，可以讓股東的股東借款減少甚至可以置換。

2、測(cè)算的時(shí)間軸

時(shí)間軸是動(dòng)態(tài)測(cè)算的基本特征之一，一般有兩種時(shí)間軸，月度和季度，本文為了方便論述，以季度為時(shí)間軸。

第二步：項(xiàng)目公司層面結(jié)構(gòu)搭建

1、基本解釋

本文將項(xiàng)目公司層面的測(cè)算項(xiàng)目進(jìn)行了擴(kuò)展，主要分為了開(kāi)發(fā)類現(xiàn)金流入流出、持有類現(xiàn)金流入流出、無(wú)償移交類流出，所得稅由于可以用持有類及無(wú)償移交類的成本進(jìn)行抵扣，所以也單列一項(xiàng)。

不過(guò)本文因?yàn)橹v的是速算，所以分的也并不細(xì)，直接列的大項(xiàng)，后續(xù)直接手填，一張表搞定。

2、套表拓展

表格中每一欄測(cè)算項(xiàng)，都是可以單獨(dú)拎出來(lái)作為一個(gè)表格，比如土地款的支出、工程款的支出進(jìn)度、銷售進(jìn)度、三費(fèi)的支出進(jìn)度、增值稅土增稅的計(jì)算，也包括持有部分的測(cè)算，如酒店、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓的測(cè)算其實(shí)是一個(gè)非常細(xì)致的過(guò)程，大部分的動(dòng)態(tài)測(cè)算套表還會(huì)對(duì)工期計(jì)劃、規(guī)劃指標(biāo)等做詳細(xì)的說(shuō)明。

所以套表無(wú)論怎么展開(kāi)，都是要在現(xiàn)金流量表中匯總，現(xiàn)金流量表是核心。

第三步：測(cè)算案例

本文還是以之前靜態(tài)測(cè)算的案例來(lái)試算下，假設(shè)股權(quán)占比是80%。

需要說(shuō)明的是，動(dòng)態(tài)測(cè)算的核心邏輯和測(cè)算基礎(chǔ)還是依賴于靜態(tài)測(cè)算的累加，動(dòng)態(tài)測(cè)算只是將靜態(tài)測(cè)算的數(shù)據(jù)在時(shí)間軸上展開(kāi)而已，所以正確的測(cè)算，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)是互為校核的。

1、假設(shè)如下：

2、靜態(tài)測(cè)算表如下：

3、現(xiàn)金流量表

根據(jù)假設(shè)以及靜態(tài)測(cè)算表中的數(shù)據(jù)，并在時(shí)間軸上展開(kāi)，可以得到整體如下的現(xiàn)金流量表：

1）項(xiàng)目公司層面

由于是速算，所以①增值稅按照簡(jiǎn)易計(jì)稅、土增稅按照預(yù)征，②持有和無(wú)償移交類資金流出按照每個(gè)季度分?jǐn)?，③?cái)務(wù)費(fèi)用按照貸款2年貸足，非按需貸款，④所得稅考慮到了持有和無(wú)償移交的成本抵扣，來(lái)計(jì)算預(yù)征所得稅和清算所得稅。

2）股東層面

①融資的流入和流出是按照總投的50%來(lái)計(jì)算，2年后償還，②股東凈現(xiàn)金流量是按照項(xiàng)目需求資金（項(xiàng)目公司層面凈現(xiàn)金流量加上融資流入），③本項(xiàng)目并沒(méi)有算股東凈現(xiàn)金流量的資金成本，主要也是因?yàn)轫?xiàng)目公司層面超期使用了融資，融資成本在項(xiàng)目公司層面多列支了，考慮到計(jì)算股東凈現(xiàn)金流量的目的也是因?yàn)樽杂匈Y金是在各項(xiàng)目間抽調(diào)，本身有成本，所以兩相抵扣，就不計(jì)算了。

3）指標(biāo)

由于這個(gè)項(xiàng)目變號(hào)比較嚴(yán)重，可以看得出來(lái)由于后期有大額工程款支出以及稅收支付，所以凈現(xiàn)金流量變號(hào)變了兩次，導(dǎo)致IRR是負(fù)值，報(bào)錯(cuò)。

4）小結(jié)

在項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目并不賺錢(qián)，只是賺了一個(gè)資產(chǎn)，但是在動(dòng)態(tài)測(cè)算中，我們會(huì)重新審視發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流還是非常好的，股東層面的累計(jì)凈現(xiàn)金流的峰值可以達(dá)到16.6億元，是個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，能夠看到現(xiàn)金流的狀態(tài)，這也是靜態(tài)測(cè)算所無(wú)法提供的評(píng)判視角。