N晚報記者 王衛(wèi)國

通 訊 員 王 曄 李 林

漫 畫 張利昌

5月中旬，39歲的山東人李某，通過中介購買嘉興人邱某的一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。

但沒過多久，邱某卻一百八十度轉(zhuǎn)彎，直接提出解除合同。兩人在該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，還是直接解除的問題上發(fā)生爭執(zhí)，于是到南湖區(qū)解放街道人民調(diào)解委員會申請調(diào)解。

理清事實，分析雙方真實訴求

調(diào)委會接到調(diào)解申請后，首先分別單獨約談爭議雙方。

李某告訴老娘舅，他與邱某在半個月前通過中介簽訂了這份房屋買賣合同，房子是作為孩子今后讀書的學(xué)區(qū)房買的?，F(xiàn)在離合同上約定的首付款交付日期其實還有一個多月，邱某卻突然表示不愿繼續(xù)出售該房屋。李某十分著急，怕邱某是因為覺得自己可能會拖欠房款才不愿出售，便與中介一起找到邱某再次約談。協(xié)商之下，兩人約定由李某在第二天上午付清首付款后，兩人就去辦理其他手續(xù)。但首付款畢竟不是一個小數(shù)目，李某幾經(jīng)波折才在一天之內(nèi)籌齊首付款，沒想到第二天中午卻等來了邱某解約的電話。李某質(zhì)問邱某為何出爾反爾，但邱某已無意再進(jìn)行協(xié)商。李某原本想再找相同地段的其他房源，但由于學(xué)區(qū)房緊俏，原先備選的幾套房屋已相繼被人買走。李某認(rèn)為邱某借現(xiàn)在房市的賣方市場優(yōu)勢，無故縮短合同履行期限在先，又擅自提出解約在后，為自己帶來過高的交易成本，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償相應(yīng)損失。

老娘舅又約談賣房人邱某。原來邱某也是購房合同突然被解約的受害者：他原本準(zhǔn)備賣掉自己現(xiàn)在居住的房屋，購買一套更大一點的二手別墅，但別墅的主人卻在幾天前擅自解除了房屋買賣合同，連同邱某交進(jìn)去的幾萬元定金都不肯歸還。既然自己目前沒了買房的資金需求，也就不必將現(xiàn)在的房屋出售了，出于這層考慮，邱某干脆也想解除與李某之間的買賣合同。

邱某一開始態(tài)度強(qiáng)硬，只愿意賠付李某雙倍定金和中介費(fèi)，對于李某請求賠償在履行合同過程中的其他損失不予認(rèn)可，調(diào)解一度陷入僵局。

摸清心態(tài)，把握行為根源

在聽取矛盾雙方對事實的敘述后，老娘舅敏銳地發(fā)現(xiàn)：若賣房人邱某所言屬實，那為什么他要在自己沒有賣房必要的前提下，卻還讓李某在一天之內(nèi)籌齊首付款，并許諾能夠辦理相關(guān)手續(xù)呢？為此，老娘舅再次整理調(diào)解方案，決定對矛盾雙方敘述的事實進(jìn)行再整理、再分析。

老娘舅再次約談了邱某，從房價起落為話題，慢慢與邱某話起家常。這次邱某才吐露了實情：買別墅被人爽約確實是一部分原因，另外的原因是當(dāng)時為了盡快將房屋賣掉，自己將價錢定得有些偏低了。現(xiàn)在新房子買不了，老房子又低價出手，自己覺得有些吃虧。邱某其實還有別的房源，也有換房的意向，只是被別墅主人“擺了一道”，壞了換房的心情。此次與李某解約多少有些意氣用事，但話已出口，不免有些騎虎難下。讓李某一天時間內(nèi)籌齊首付，實際上是想為難一下李某，讓其知難而退，為違約找到理由。

融情于法，妥善化解糾紛

在充分了解矛盾雙方的實際需求、行為根源之后，老娘舅以雙方同樣經(jīng)歷合同違約的失落感作為切入點，對賣房人邱某循循善誘：在《合同法》上有這樣一個法律條款，叫“誠實信用原則”，基本要求就是當(dāng)事人在市場活動中應(yīng)講信用，恪守諾言，誠實不欺，在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益。調(diào)解不成，對簿公堂想必也是雙方都不想看到的。

老娘舅也將邱某的難處告訴了李某，并開展勸導(dǎo)，若邱某執(zhí)意解約，李某向其要求賠償?shù)囊仓荒芤郧衲吃谶`約責(zé)任范圍之內(nèi)帶來的實際發(fā)生的損失為限，一時意氣用事提出不合理的賠償要求，即使在法庭上也是得不到支持的。李某在勸導(dǎo)下恢復(fù)了冷靜，同意了老娘舅的意見。

待雙方再次見面時，邱某最終決定將房屋繼續(xù)出售給李某，但希望能夠在房屋總價款上再作調(diào)整，李某爽快應(yīng)允，并答應(yīng)若房屋過戶后邱某未找到合適的房屋搬離，也可以再在房子里住一段時間。由于李某買房是用作學(xué)區(qū)房，因此邱某也承諾處理好自己的戶籍問題，方便李某一家戶籍的遷入。最終在老娘舅的努力之下，雙方很快達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。

通過老娘舅耐心調(diào)解，經(jīng)協(xié)商，雙方約定：1.經(jīng)雙方協(xié)商，總價款在原價基礎(chǔ)上增加3萬元；2.其他相關(guān)事項按照原合同條款繼續(xù)履行；3.邱某承諾交房時處理好戶籍問題，方便李某戶籍遷入。（文中當(dāng)事人均為化名）

老娘舅有話說

房市火爆，二手房市場也跟著“躥紅”，其中不乏已經(jīng)簽了合同的買賣雙方突然毀約的現(xiàn)象，引發(fā)房屋買賣合同糾紛激增。本次糾紛就是遇到了二手房屋買賣市場中典型的合同解約“惡性循環(huán)”。根據(jù)《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，若當(dāng)事人一方不履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在接到調(diào)解申請后，老娘舅在第一時間對事實進(jìn)行分析梳理，一是根據(jù)敘述把握當(dāng)事人心態(tài)，抓準(zhǔn)“潛臺詞”，合理分析矛盾雙方需求；二是在調(diào)解過程中不忘普法，將當(dāng)事人思維潛移默化地從“意氣用事”“經(jīng)驗談事”引導(dǎo)至依法解決矛盾的思路上來；三是鼓勵換位思考，促進(jìn)相互理解、體諒，最終促使雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，實現(xiàn)雙贏。

來源：南湖晚報